Caluire-et-Cuire, ville résidentielle de la métropole lyonnaise, offre un cadre de vie urbanisé et bien doté en services, à quelques minutes des quartiers centraux de Lyon. Avec un prix médian de 4 109 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Lyon intra-muros, mais requiert un budget conséquent. La commune attire des ménages recherchant la proximité urbaine tout en bénéficiant d'une certaine tranquillité.
Carte du marché immobilier à Caluire-et-Cuire
Caluire-et-Cuire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Caluire-et-Cuire
23 277 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier caluirard est massivement composé d'appartements (85 %), avec seulement 14,6 % de maisons. Cette rareté explique en partie l'écart de prix au m² entre les deux typologies. La forte proportion de propriétaires (54,8 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,0 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Le taux de logements vacants (7,2 %) reste proche de la moyenne métropolitaine, indiquant une fluidité correcte.
Évolution démographique à Caluire-et-Cuire
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Caluire-et-Cuire
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Caluire-et-Cuire
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,0 %
- Professions intermédiaires 16,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 15,6 %
- Autres sans activité professionnelle 14,7 %
- Employés 13,6 %
- Ouvriers 7,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Caluire-et-Cuire
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Caluire-et-Cuire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 001 logements).
- Avant 1919 6,7 % 1 412 logts
- 1919-1945 6,2 % 1 308 logts
- 1946-1970 38,2 % 8 028 logts
- 1971-1990 26,5 % 5 566 logts
- 1991-2005 11,6 % 2 429 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 258 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Caluire-et-Cuire
1 520 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Caluire-et-Cuire
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Caluire-et-Cuire
Une maison caluirarde de 110 m², taille médiane pour cette typologie, coûte environ 682 550 €. Cela représente près de 25 années du revenu médian local (27 370 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint 3 375 €. Ce budget nécessite un revenu du foyer dépassant 6 750 €/mois, visant les cadres supérieurs de la Métropole.
Erreurs à éviter quand on achète à Caluire-et-Cuire
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Ne pas consulter le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Surévaluer son budget sans compter les charges de copropriété.
- Négliger l'exposition et la vue, critères valorisants majeurs.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- 97,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Caluirards est de 42,6 ans.
Performance énergétique du parc à Caluire-et-Cuire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 433 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 5,9 % des logements sont classés F ou G, un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce bon score global réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les passoires). Cependant, tout bien classé D ou pire devra faire l’objet d’une audit énergétique dès 2024 pour toute mise en vente, un point à vérifier systématiquement.
Risques naturels et géorisques à Caluire-et-Cuire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI Grand Lyon -secteur Saône PPRN Approuvé approuvé le 12/12/2006
- PPRI Grand Lyon - secteur Rhône amont PPRN Approuvé approuvé le 06/03/2008
- PPR inondation du RAVIN PPRN Approuvé approuvé le 15/11/1999
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié concerne les inondations, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs sur la commune, notamment pour les ravins et les secteurs Rhône et Saône. Le radon présente un niveau moyen et la sismicité est faible. Ces contraintes impliquent de consulter systématiquement le cadastre des zones inondables et de vérifier l'éligibilité à l'assurance avant tout achat, notamment pour les biens proches des cours d'eau ou en fond de vallon.
Cadre de vie à Caluire-et-Cuire
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 12,1°C, précipitations de 842 mm). La ville est bien reliée : gare de Lyon Vaise à 3,5 km, gare TGV Part-Dieu à 4,3 km et aéroport de Bron à 10,7 km. Les 1 520 équipements recensés (dont 184 commerces, 613 services de santé et 39 équipements sportifs) assurent une autonomie quotidienne. Le patrimoine, avec 4 monuments historiques, et la proximité des berges de la Saône agrémentent le cadre. La connectivité est excellente (fibre à 97,9 %). Toutefois, la densité élevée (4 360 hab./km²) et les 15 risques naturels recensés (dont inondation avec PPRI actifs) sont des points de vigilance.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 67 m², il faut compter environ 257 000 € (médiane à 3 842 €/m²). Une maison de 111 m² représente un investissement médian de 689 000 €. La fourchette basse (premier quartile) démarre à 3 358 €/m², la haute (troisième quartile) à 5 302 €/m². Les délais de vente peuvent s'allonger pour les biens mal exposés ou énergivores, tandis que les produits rares comme les maisons se vendent plus vite.
À qui s'adresse Caluire-et-Cuire ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant à Lyon, aux petites familles attirées par les écoles (30 établissements) et aux ménages souhaitant rester proches de la ville sans y résider. L'âge médian de 42,6 ans et la part importante de moins de 30 ans (33,9 %) confirment ce profil plutôt jeune et actif. Les retraités (28,3 % des habitants) y trouvent également des services de santé développés.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Lyon et excellente desserte transports
- Très bon niveau d'équipements et de services (santé, commerces, écoles)
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe DPE C dominante)
- Dynamisme démographique et économique (taux d'emploi 72,5 %)
- Environnement numérique performant (fibre, 5G)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée et prix au m² conséquents
- Exposition à certains risques naturels (inondation, radon moyen)
- Marché des maisons très restreint et premium (14,6 % du parc seulement)
- Taxe foncière au-dessus de la moyenne nationale (37,08 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Caluire-et-Cuire est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Caluire-et-Cuire
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Très bon réseau de transports (2 gares à moins de 5 km).
- Parc immobilier composé à 85 % d'appartements.
- Seulement 5,9 % de passoires thermiques (classes F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Caluire-et-Cuire
Quel budget prévoir pour acheter à Caluire-et-Cuire ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 257 000 € (67 m² à 3 842 €/m²). Pour une maison, il faut compter près de 689 000 € (111 m² à 6 205 €/m²). Les prix débutent à 3 358 €/m².
Caluire-et-Cuire est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 30 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs et de santé. Cependant, l'offre en maisons individuelles est limitée (14,6 % du parc) et chère.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par des plans de prévention des risques d'inondation (PPRI) sur la Saône et les ravins. La sismicité est faible et le radon présente un niveau moyen. 7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris.
Vous envisagez d'acheter à Caluire-et-Cuire ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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