01 Le parc de logements
Le parc comprend 27 910 logements dont 24 600 résidences principales, 1 049 résidences secondaires et 2 260 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 600 | 88,1 % |
| Résidences secondaires | 1 049 | 3,8 % |
| Logements vacants | 2 260 | 8,1 % |
Parmi les 27 910 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 467 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 2 223 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 7 608 | 31,1 % |
| 1971-1990 | 8 267 | 33,8 % |
| 1991-2005 | 2 314 | 9,5 % |
| 2006-2019 | 1 590 | 6,5 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 004 | 8,1 % |
| 2 pièces | 4 291 | 17,4 % |
| 3 pièces | 7 917 | 32,2 % |
| 4 pièces | 6 213 | 25,3 % |
| 5 pièces ou plus | 4 175 | 17,0 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 17 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 054 | 27 793 | 27 910 |
| Rés. principales | 23 339 | 23 910 | 24 600 |
| Rés. secondaires | 581 | 584 | 1 049 |
| Vacants | 3 134 | 3 299 | 2 260 |
À 72 km, Bourg-en-Bresse (42 372 hab.) enregistre 32,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 411 | 38,3 % |
| Locataires (privé) | 8 950 | 36,4 % |
| Locataires HLM | 5 834 | 23,7 % |
| Logés gratuitement | 405 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 38,3 % de propriétaires face à 60,1 % de locataires (dont 24 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 19 534 | 79,4 % |
| Fioul | 369 | 1,5 % |
| Électricité | 4 235 | 17,2 % |
| Gaz bouteille | 52 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 411 | 1,7 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (79 %), suivi par électricité (17 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 254 |
| 2 à 4 ans | 6 207 |
| 5 à 9 ans | 4 727 |
| 10 ans ou plus | 9 412 |
| Total ménages | 24 600 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 235 |
| Sous-occupation modérée | 8 140 |
| Sous-occupation accentuée | 4 549 |
| Suroccupation modérée | 2 653 |
| Suroccupation accentuée | 153 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 350 | 25,8 % |
| 1 voiture | 14 031 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 4 220 | 17,2 % |
Motorisation des ménages: 26 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 17 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 35,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 18 155 | 16 875 | 263 | 1 017 |
| 1975 | 22 519 | 20 649 | 515 | 1 355 |
| 1982 | 24 643 | 21 808 | 697 | 2 138 |
| 1990 | 25 510 | 22 764 | 748 | 1 998 |
| 1999 | 26 708 | 23 329 | 665 | 2 714 |
| 2006 | 26 415 | 23 641 | 386 | 2 388 |
| 2011 | 27 054 | 23 339 | 581 | 3 134 |
| 2016 | 27 793 | 23 910 | 584 | 3 299 |
| 2022 | 27 910 | 24 600 | 1 049 | 2 260 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 18 155 à 27 910 logements, soit +54 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 550 | 3 454 | 3 313 | 3 730 | 3 117 | 2 223 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 178 | 1 182 | 1 189 | 1 232 | 1 147 | 1 255 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 0,3 % |
| Classe B | 246 | 1,8 % |
| Classe C | 5 004 | 37,1 % |
| Classe D | 4 478 | 33,2 % |
| Classe E | 2 395 | 17,8 % |
| Classe F | 1 004 | 7,4 % |
| Classe G | 319 | 2,4 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 904 | 6,7 % |
| Classe B | 2 125 | 15,8 % |
| Classe C | 5 832 | 43,3 % |
| Classe D | 2 577 | 19,1 % |
| Classe E | 1 336 | 9,9 % |
| Classe F | 606 | 4,5 % |
| Classe G | 104 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe C, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 222 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 250 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 107 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 29 |
| Classe B | 14 | 232 |
| Classe C | 231 | 4 773 |
| Classe D | 237 | 4 241 |
| Classe E | 224 | 2 171 |
| Classe F | 163 | 841 |
| Classe G | 87 | 232 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (254 kWh/m²/an) et appartements en classe C (209).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 458 |
| T2 | 1 311 |
| T3 | 2 844 |
| T4 | 2 271 |
| T5+ | 568 |
Faut-il investir à Chalon-sur-Saône en 2026 ?
Deuxième ville de Saône-et-Loire, Chalon-sur-Saône combine une situation géographique stratégique sur l'axe Paris-Lyon, un patrimoine historique riche et un tissu économique diversifié. Cependant, un taux de chômage élevé (16,3 %) et une faible accessibilité financière interrogent sur la dynamique du marché immobilier local. Le verdict ci-dessous s'appuie sur une analyse fine des transactions réelles et des indicateurs territoriaux.
Avec un écart de prix de 38 % par rapport à Mâcon et un rendement locatif brut culminant à 9,4 %, la cité chalonnaise affiche un profil rentable pour l'investisseur aguerri.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour capitaliser sur un rendement locatif solide, malgré un contexte économique local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (9,4 % sur les appartements)
- ✓ Correction de -6,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité financière : 4,8 années de revenu pour un appartement
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,3 %) : fragilité économique
- ⚠ 8,1 % de logements vacants : risque de liquidité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian de 1 530 €/m² la place dans les 40 % des communes françaises les moins chères.
- Son marché est inférieur de plus de 25 % à la moyenne des grandes villes de Saône-et-Loire comme Mâcon.
- Le rendement locatif brut des appartements (9,4 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Chalon-sur-Saône
Le marché immobilier de Chalon-sur-Saône affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Chalon-sur-Saône
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (5,1/10) indique un marché équilibré, sans surenchère excessive, propice à des achats raisonnés.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (5,1/10) indique un marché équilibré, sans surenchère excessive, propice à des achats raisonnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,9/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une majorité de ménages locaux, un frein à la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,9/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une majorité de ménages locaux, un frein à la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (6/10) confirme une demande locative solide, portée par une population jeune et un parc locatif important.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (6/10) confirme une demande locative solide, portée par une population jeune et un parc locatif important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ; le marché repose sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ; le marché repose sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1499,8 — Percentile dept : 44/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3006,8 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,7 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 61,7 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1499,8 — Percentile dept : 56/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3006,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Chalon-sur-Saône : opportunités et risques
Chalon-sur-Saône séduit d'abord par ses rendements bruts, parmi les plus élevés de la région (9,4 % sur les appartements). Un loyer moyen de 11,4 €/m²/mois couvre largement une mensualité de crédit, surtout sur les petits biens. D'après la carte des loyers du ministère, cette rentabilité place la ville dans le haut du panier pour l'investissement locatif classique.
Plusieurs charges rognent ce rendement. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,34 % et près de 10 % du parc est classé passoire thermique (F/G), imposant des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable. La vacance (8,1 %) et le risque de liquidité à la revente, lié à une accessibilité financière très faible, imposent une sélection drastique.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler un appartement de 2-3 pièces, bien isolé et situé près de la gare ou du centre, pour attirer une population étudiante ou de jeunes actifs. L'horizon doit être le moyen terme, le temps que la correction des prix de 2024 se résorbe et que la dynamique de l'intercommunalité Le Grand Chalon porte ses fruits.
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Données du marché immobilier à Chalon-sur-Saône
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 6,6 % en 2024 après quatre années de hausse continue, selon les données DVF. Cette correction ramène le m² à 1 530 €, un niveau qui offre une marge d'appréciation face à des voisines comme Mâcon ou Bourg-en-Bresse, nettement plus chères.
Le marché est largement porté par les appartements, qui représentent 89 % des 824 transactions annuelles. Cette concentration sur le collectif, avec une surface médiane de 65 m², traduit une demande locative intense, alimentée par une population jeune et un taux de propriétaires résidents faible (38,3 %).
Néanmoins, le contexte territorial tempère l'optimisme. Un taux de chômage de 16,3 % et une fragilité économique marquée (IFE à 6,2/10) indiquent une demande locale vulnérable. L'investisseur doit donc compter sur l'attractivité résidentielle du pôle urbain, renforcée par la gare TGV et plus de 2 000 équipements de proximité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Chalon-sur-Saône Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians ont progressé de 27 %, passant de 1 283 à 1 526 €/m², avant une correction de -6,6 % en 2024. Cette baisse récente pourrait constituer un point d'entrée favorable, d'autant que le marché chalonnais reste moins cher que ses voisines (Mâcon, Bourg-en-Bresse). Les appartements, avec un prix médian de 1 467 €/m², ont moins progressé que les maisons (1 942 €/m²), mais offrent un rendement locatif plus élevé. Pour un acheteur en 2026, la tendance invite à la vigilance : la baisse des transactions (-19 % en 2024) et le contexte économique local incitent à privilégier les biens bien situés et de petite surface pour limiter le risque.
Évolution du marché immobilier de Chalon-sur-Saône
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 291 €/m² à 1 530 €/m² (+18,5 %), pour 824 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un appartement type de 65 m² à 93 795 € génère un loyer mensuel estimé à 741 € (11,4 €/m²/mois). Avec un rendement brut de 9,4 %, le revenu locatif annuel s'élève à 8 892 €. Pour un acquéreur avec un apport de 20 %, l'effort mensuel de crédit (sur 20 ans à 4 %) serait d'environ 400 €, entièrement couvert par le loyer. Le rendement net, après charges et fiscalité, reste correct (environ 5,3 %). Ces calculs montrent une viabilité financière attractive pour l'investisseur, à condition de bien évaluer les charges locatives et la taxe foncière (49,34 %).
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 824 transactions en 2024, le marché chalonnais reste actif, même si le volume a baissé de 19 % par rapport à 2023. Les appartements dominent très largement (720 ventes, soit 89 % du total), avec une surface médiane de 65 m². Les maisons, plus rares (104 ventes), affichent une surface médiane de 81 m² et un prix au m² supérieur (1 942 €). Cette structure reflète un parc immobilier urbain où la demande locative est forte, portée par une population jeune (35,7 % de moins de 30 ans). Le marché est plutôt du côté de l'acheteur en 2024, avec une baisse des prix et un volume de transactions en repli, ce qui laisse de la marge de négociation.
Répartition des ventes
12,6 % de maisons et 87,4 % d'appartements parmi les 824 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (87,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 942 €/m² pour les maisons et 1 467 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 824 | 104 | 720 |
| Prix médian/m² | 1 530 € | 1 942 € | 1 467 € |
| Prix moyen/m² | 2 095 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 960 | 1 291 € |
| 2022 | 921 | 1 407 € |
| 2023 | 833 | 1 480 € |
| 2024 | 728 | 1 419 € |
| 2025 | 824 | 1 530 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Chalon-sur-Saône marque un net recul : seulement 62 logements autorisés en 2024, soit une tendance en baisse de 68 % sur cinq ans. Cette raréfaction de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, d'autant que la demande locative reste soutenue. Toutefois, avec un taux de vacance de 8,1 % et un parc de logements sociaux important (32 %), le risque de sur-offre est limité. Les projets d'urbanisation se concentrent probablement sur la rénovation du parc existant, notamment pour améliorer la performance énergétique (9,9 % de passoires thermiques).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 350 logements ont été autorisés et 1 848 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Chalon-sur-Saône
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Chalon-sur-Saône (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Chalon-sur-Saône totalise 328 logements sur 5 ans, soit -44 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Chalon-sur-Saône
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chalon-sur-Saône
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne reflète pas votre gain réel. Il faut immédiatement soustraire la taxe foncière, élevée à 49,34 % du revenu cadastral à Chalon-sur-Saône, et provisionner environ 15 % du loyer pour gestion, travaux et vacance locative. Dans une copropriété, ajoutez les charges courantes. Pour un appartement affichant 9,4 % de rendement brut, le net tombe ainsi autour de 5,3 %. Ce chiffre est plus réaliste pour calculer votre rentabilité effective sur le long terme.
Performance énergétique du parc à Chalon-sur-Saône
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 484 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Chalon-sur-Saône est C, avec 9,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique C dominante et seulement 9,9 % de passoires (F/G), le parc chalonnais est dans une situation intermédiaire. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour l'acheteur. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation pour les logements les plus énergivores d'ici 2028 (locations classées F/G) et 2034 (tous les logements classés E, F ou G). Vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper ces obligations et leur coût.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-ville ou à proximité immédiate des gares sont les biens les plus liquides et les plus simples à louer. Le parc ancien (19,2 % d'avant 1945) peut poser des problèmes de DPE, avec près de 10 % de passoires thermiques (classes F/G). Investir dans un bien rénové ou bénéficiant d'une classe C dominante (211 kWh/m²/an) devient un impératif pour sécuriser son actif face aux nouvelles réglementations. La construction neuve est rare (tendance à -68 %), limitant les options en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Chalon-sur-Saône ?
Le centre-bourg historique et les quartiers immédiatement autour de la gare TGV concentrent la demande locative la plus solvable. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons de ville destinées à des familles, mais avec des rendements plus faibles (6,3 % brut). Aucun grand projet de renouvellement urbain ne ressort des données, suggérant une stabilité des dynamiques de quartier. L'attractivité repose surtout sur la proximité des services (2 184 équipements recensés) et des transports.
Calculateur de rendement à Chalon-sur-Saône
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Risques à connaître avant d'investir à Chalon-sur-Saône
Le principal risque est la vacance locative, le taux de logements vacants atteignant déjà 8,1 %. La fragilité économique locale (taux de chômage élevé) rend les locataires sensibles aux aléas conjoncturels. La taxe foncière, à 49,34 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, le risque de travaux (rénovation énergétique pour sortir des passoires, respect du PPRI sur les zones inondables) doit être intégré dans le calcul de rentabilité. La faible diversification économique augmente la dépendance au cycle de l'industrie locale.
Cas pratique : un investissement type à Chalon-sur-Saône
Pour un appartement type de 65 m² à Chalon-sur-Saône, comptez environ 93 800 € à l'achat. Au loyer médian de 11,4 €/m², cela génère 741 € par mois, soit un rendement brut de 9,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 5,3 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort résiduel mensuel serait d'environ 100 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Chalon-sur-Saône
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,34 %.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Ignorer le taux de vacance local de 8,1 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier chalonnais suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. La période estivale peut être propice aux négociations, les vendeurs étant parfois plus pressés. Prévoyez que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut influencer la trésorerie d'un nouvel acquéreur. La présence de 15 hébergements touristiques et du patrimoine historique (46 monuments) n'induit pas de surchauffe saisonnière significative des prix, contrairement à des villes purement touristiques.
Le saviez-vous ?
- Chalon-sur-Saône possède 46 monuments historiques protégés.
- La ville affiche un taux de chômage de 16,3 %, au rang 3/3 dans sa catégorie départementale.
- L'âge médian de la population est de 42,2 ans, avec 29,7 % de plus de 60 ans.
S'installer à Chalon-sur-Saône : cadre de vie et logement
S'installer à Chalon-sur-Saône, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne bien équipée, avec 48 établissements scolaires et 650 équipements de santé, le tout dans un cadre patrimonial préservé (46 monuments historiques). La connexion fibre à 95,1 % et la présence de la 5G en font un territoire adapté au télétravail.
Le revers de la médaille est un parc de logements ancien (19,2 % d'avant 1945) et une vulnérabilité à certains risques, comme les inondations (PPRI Chalonnais actif). La ville affiche aussi une certaine fragilité sociale, avec un revenu médian de 19 590 € et un taux de pauvreté élevé dans sa catégorie.
Carte du marché immobilier à Chalon-sur-Saône
Chalon-sur-Saône et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Chalon-sur-Saône
Le climat chalonnais est tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,4 °C et 753 mm de pluie, soit moins que la moyenne nationale. Les hivers sont modérés avec peu de jours de gel prononcé, et les étés peuvent être chauds sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et un ensoleillement correct, favorable aux activités de plein air et à un faible coût de chauffage.
À qui s'adresse Chalon-sur-Saône ?
Cette ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par des prix accessibles et une centralité régionale. Les familles pourront trouver des maisons de ville, mais l'offre est rare (12,6 % du parc). Les retraités (29,7 % de 60 ans et plus) apprécient le niveau d'équipements en santé et la tranquillité relative. Les acheteurs doivent être conscients des enjeux économiques locaux (taux de chômage à 16,3 %) qui peuvent peser sur la valorisation future du patrimoine.
Avantages et limites à Chalon-sur-Saône
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractifs vs les villes voisines
- Centralité et connexions TGV exceptionnelles
- Cadre de vie complet avec tous services et commerces
- Patrimoine historique et architectural riche
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C
− À prendre en compte
- Tissu économique fragile et chômage élevé
- Présence de risques industriels et inondations (PPRI)
- Score numérique très faible (9/100)
Composition du parc immobilier à Chalon-sur-Saône
27 910 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Chalon-sur-Saône est majoritairement collectif: 87,4 % d'appartements contre 12,6 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement locatif et collectif : 61,7 % de locataires et 87,4 % d'appartements. Un taux de vacance de 8,1 % et seulement 3,8 % de résidences secondaires indiquent un marché orienté vers la consommation courante, moins spéculatif. La part des propriétaires (38,3 %) est inférieure à la moyenne nationale. Ce contexte suggère une clientèle d'acheteurs souvent constituée d'investisseurs locatifs ou de primo-accédants cherchant à quitter le parc locatif social (32 % du total).
Ancienneté du parc à Chalon-sur-Saône
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 469 logements).
- Avant 1919 10,1 % 2 467 logts
- 1919-1945 9,1 % 2 223 logts
- 1946-1970 31,1 % 7 608 logts
- 1971-1990 33,8 % 8 267 logts
- 1991-2005 9,5 % 2 314 logts
- 2006-2019 6,5 % 1 590 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Chalon-sur-Saône
2 184 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Chalon-sur-Saône
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un risque d'inondation (PPRI Chalonnais) et compte cinq risques naturels recensés, dont dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Ces contraintes impliquent de consulter systématiquement le plan de prévention des risques (PPR) avant tout achat, car elles peuvent imposer des normes de construction spécifiques, rendre l'assurance plus onéreuse, ou limiter les possibilités d'extension. Deux sites industriels (Bioxal, Azelis) font également l'objet de PPR technologiques.
Cas pratique : un achat type à Chalon-sur-Saône
Pour une maison type de 81 m², le prix médian s'élève à 157 300 €. Cela représente 8 années de revenu médian local (19 590 €). Avec un apport de 10 % (15 730 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 820 €. Il faut ajouter à cela la taxe foncière, qui représente plusieurs centaines d'euros par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Chalon-sur-Saône
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Oublier de consulter le plan de prévention des risques (PPRI).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-6,6 %).
- Surestimer la plus-value à court terme.
Points clés à retenir à Chalon-sur-Saône
- Prix médian au m² en baisse de 6,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 9,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,4 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (1 942 €/m²) et appartements (1 467 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 49,34 % du revenu cadastral.
- Parc locatif majoritaire (61,7 % de locataires).
- 95,1 % des logements sont éligibles à la fibre.
- Tendanciellement 220 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chalon-sur-Saône ?
À Chalon-sur-Saône, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros. La proximité de la gare TGV (0,8 km), du centre-ville et de ses 462 commerces, ou des 48 établissements scolaires peut justifier une surcote de 10 à 15 %. L'état du bien est primordial : un DPE mauvais (F/G) déprécie l'actif. Pour un appartement, un balcon, une place de parking et une vue dégagée sur la Saône sont des atouts. Pour une maison, la taille du jardin et l'absence de travaux urgents pèsent lourd. La fibre optique (95,1 % de couverture) est désormais un standard attendu.
Estimation indicative d'une maison à Chalon-sur-Saône
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
134 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une surévaluation peut conduire à des mois de stagnation, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. À Chalon, avec un revenu médian de 19 590 €, les acheteurs sont très sensibles au prix. Intégrer les paramètres locaux comme la classe DPE (le parc est dominé par la classe C), la proximité des risques (PPRI), ou au contraire des atouts (gare TGV, monuments) est déterminant. Une estimation précise, ancrée sur les 852 transactions réelles, est le premier levier pour vendre dans des délais raisonnables et au meilleur prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local saisit les nuances des micro-marchés : la rue calme à 50 m d'une avenue bruyante, la copropriété bien gérée versus celle avec des travaux impayés. Il évalue précisément l'impact d'une cuisine à refaire ou d'une chambre mansardée sur le prix au m². Son estimation, étayée par des visites et une connaissance du flux d'acheteurs, sert aussi d'argument de négociation face aux acquéreurs, en justifiant un prix plancher. Cela évite une sous-évaluation coûteuse ou une mise sur le marché à un prix qui ne génère pas de visites.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² de la ville.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE mauvais (F/G).
- Ne pas tenir compte de la baisse du marché (-6,6 %).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV.
Investir à Chalon-sur-Saône : passer à l'action
Les chiffres fournissent une photographie du marché, mais un investissement réussi nécessite une expertise locale pour identifier les bons biens et négocier au juste prix. Notre réseau de professionnels chalonnais vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète, en tenant compte des spécificités de chaque quartier.
Les données posent un diagnostic favorable, mais la réussite dépend du choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chalon-sur-Saône
Quel est le prix immobilier moyen à Chalon-sur-Saône ?
Le prix médian est de 1 530 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 467 €/m², tandis que les maisons atteignent 1 942 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Chalon-sur-Saône ?
La correction de -6,6 % des prix en 2024 peut constituer un point d'entrée opportun, surtout pour un investissement locatif visant le rendement. La sélection du bien et du quartier est toutefois cruciale.
Chalon-sur-Saône est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère : -38 % par rapport à Mâcon et -55 % par rapport à Bourg-en-Bresse. Cet écart important offre un effet de levier intéressant.
Quel rendement locatif espérer à Chalon-sur-Saône ?
Le rendement brut moyen des appartements est de 9,4 %, l'un des plus élevés de la région. Le rendement net estimé après charges est d'environ 5,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Chalon-sur-Saône ?
Les secteurs proches de la gare TGV et du centre-ville, bien desservis et équipés, sont les plus recherchés pour la location. La proximité des commerces et des services est un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Chalon-sur-Saône affiche un prix au m² inférieur de 38 % à Mâcon et de 55 % à Bourg-en-Bresse, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la rentabilité locative sur des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Chalon-sur-Saône
Chalon-sur-Saône est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Chalon-sur-Saône est contenu: 1 530 € en médiane sur 824 transactions, un niveau -39,7 % comparé à la moyenne française.
Forte valorisation observée: le m² médian de Chalon-sur-Saône gagne +18,5 % sur la période 2021-2025. 4 266 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +7,8 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (87,4 %), vendus autour de 1 467 €/m² en médiane. Le bien médian (88 m² à 170 896 €) équivaut à 8,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Chalon-sur-Saône avoisinent 11,4 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 66 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Chalon-sur-Saône est dans les paysages de Bourgogne. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 178 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.