Acheter à Clichy-sous-Bois, c'est opter pour l'une des communes les plus abordables de Seine-Saint-Denis, avec un prix du m² 30 % à 40 % inférieur à ses voisines comme Torcy. La ville, densément peuplée (7 338 hab/km²), offre un accès rapide à l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle (10,5 km) et compte plus de 1 000 équipements de proximité. Un choix rationnel pour les budgets serrés, à condition d'accepter certains compromis sur le cadre de vie.
Carte du marché immobilier à Clichy-sous-Bois
Clichy-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Clichy-sous-Bois
9 509 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Clichy-sous-Bois est majoritairement collectif: 77,6 % d'appartements contre 22,4 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Clichy-sous-Bois est majoritairement locatif (66,2 % de locataires) avec une forte proportion de logements sociaux (37 %). Seulement 33,8 % de propriétaires occupants, ce qui indique un marché de l'accession moins développé. La part de maisons individuelles (22,4 %) est non négligeable pour la Seine-Saint-Denis, offrant une alternative au collectif. Le très faible taux de résidences secondaires (0,3 %) confirme une vocation résidentielle principale. Ce mix oriente vers un acheteur primo-accédant ou un investisseur visant la location.
Évolution démographique à Clichy-sous-Bois
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Clichy-sous-Bois
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Clichy-sous-Bois
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 34,5 %
- Employés 20,4 %
- Ouvriers 18,2 %
- Retraités 12,4 %
- Professions intermédiaires 9,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Clichy-sous-Bois
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Clichy-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 893 logements).
- Avant 1919 1,5 % 136 logts
- 1919-1945 5,0 % 448 logts
- 1946-1970 38,4 % 3 416 logts
- 1971-1990 31,9 % 2 838 logts
- 1991-2005 6,3 % 557 logts
- 2006-2019 16,8 % 1 498 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Clichy-sous-Bois
1 059 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Clichy-sous-Bois
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Clichy-sous-Bois
Une maison de 80 m² coûte environ 254 080 €. Avec un apport de 10% (25 408 €) et un crédit à 3,5% sur 20 ans, la mensualité hors assurance est de 1 326 €. Cela représente environ 102% du revenu médian local mensuel (1 272 €), impliquant souvent un apport plus conséquent ou un co-emprunteur pour les foyers clichois.
Erreurs à éviter quand on achète à Clichy-sous-Bois
- Oublier de consulter le PPR communal avant l'offre.
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien au crédit (DPE).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négliger la proximité des transports (gare à 2,1 km).
Le saviez-vous ?
- 49 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians.
- La fibre est disponible pour 87 % des logements, un bon score.
- La ville compte 1 59 équipements, dont 126 en santé et 39 en sports.
Performance énergétique du parc à Clichy-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 309 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Clichy-sous-Bois est C, avec 8,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (168 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Seulement 8,8 % de passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, les seuils d'interdiction de location de la loi Climat se resserrent en 2028 (logements classés E) puis 2034 (D). Pour les biens les plus anciens, une rénovation sera nécessaire pour maintenir la valeur locative, un coût à intégrer dans le projet.
Risques naturels et géorisques à Clichy-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 - Clichy-sous-Bois PPRN Approuvé approuvé le 21/03/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 8 risques naturels recensés concernent principalement les mouvements de terrain et les inondations. Consulter le zonage précis du PPR est une étape obligatoire avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. C'est une formalité sérieuse, mais qui n'empêche pas la majorité des transactions.
Cadre de vie à Clichy-sous-Bois
Le climat est typique de l'Île-de-France (12,3 °C de moyenne) et le territoire, vallonné (103 m d'altitude), compte un monument historique. La desserte en transports en commun repose sur la gare de Gargan (2,1 km) et plusieurs lignes de bus. La connexion internet est correcte (fibre à 87 %). Les services de base sont présents avec 65 commerces et 126 établissements de santé, mais l'offre de loisirs (39 équipements) et de tourisme (1 hébergement) est limitée. La ville est exposée à 8 risques naturels et a fait l'objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 58 m², prévoyez un budget d'environ 110 700 €. Une maison de 80 m² demande environ 254 000 €. Le marché étant à l'avantage de l'acheteur, des négociations sont possibles, notamment sur les biens restant plus de 60 jours en vente. La faible part de maisons (22,4 % du parc) en fait un produit rare et plus cher au m². Le parc est globalement énergétiquement correct (classe C dominante, 168 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Clichy-sous-Bois ?
L'accession s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux investisseurs en quête de rendement, attirés par des prix bas. Les familles modestes peuvent y trouver une maison avec jardin, mais le faible taux de propriétaires occupants (33,8 %) et la part importante de logements sociaux (37 %) influencent la mixité sociale. La population est très jeune (49 % a moins de 30 ans).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur aux communes voisines
- Desserte correcte vers Roissy CDG et Paris
- + de 1 000 équipements et services de proximité
- Parc immobilier globalement économe en énergie (classe C)
- Dynamisme démographique récent (+1,2 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,4 %) et revenus modestes
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actif)
- Offre limitée en loisirs et hébergements touristiques
- Fort taux de logements sociaux (37 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Clichy-sous-Bois est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Clichy-sous-Bois
- Climat tempéré : 12,3°C de moyenne et 723 mm de pluie.
- Parc à dominante locative, avec 33,8 % de propriétaires seulement.
- DPE majoritairement en classe C, peu de passoires (8,8 %).
- Commune couverte par un PPR, 13 catastrophes naturelles historiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Clichy-sous-Bois
Quel budget prévoir pour acheter à Clichy-sous-Bois ?
Le budget médian pour un appartement de 58 m² est d'environ 110 700 € (1 909 €/m²). Pour une maison de 80 m², comptez plutôt 254 000 €. Des biens sont trouvables dès 1 672 €/m².
Clichy-sous-Bois est-elle adaptée aux familles ?
Avec 32 établissements scolaires et 22,4 % de maisons, la commune peut convenir aux familles recherchant un accès à la propriété. Cependant, le revenu médian faible (15 260 €) et le taux de pauvreté élevé sont des facteurs à considérer.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Clichy-sous-Bois ?
Le principal avantage est financier (prix bas). Les inconvénients majeurs sont le chômage (19,4 %) et l'exposition à des risques naturels. La desserte vers Roissy est un atout pour les travailleurs de la zone aéroportuaire.
Vous envisagez d'acheter à Clichy-sous-Bois ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Clichy-sous-Bois
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.