Avec un rendement brut estimé à 10,4 % pour les appartements, Clichy-sous-Bois affiche un potentiel locatif théorique très élevé en Île-de-France. Néanmoins, ce chiffre masque une réalité plus contrastée : le rendement net tombe à environ 6,7 % après déduction des charges, de la vacance et de la taxe foncière (33,58 %). Investir ici suppose de cibler une demande locative captive, mais de composer avec un taux de chômage local de 19,4 % qui pèse sur la solvabilité.
Indices immobiliers de Clichy-sous-Bois
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
1,5
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Clichy-sous-Bois ?
Investir à Clichy-sous-Bois repose sur un seul pilier : le rendement locatif brut, exceptionnel à 10,4 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, est l'un des plus élevés d'Île-de-France. Néanmoins, il doit être immédiatement nuancé par un rendement net estimé à 6,7 %, après déduction d'une vacance locative structurellement élevée (8 %) et d'une gestion exigeante.
Les risques sont substantiels. Le taux de pauvreté est le plus élevé de sa catégorie et le parc présente 8,8 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises à des interdictions de location progressives. La taxe foncière, à 33,58 %, vient encore rogner la rentabilité. Une stratégie gagnante implique donc un ciblage très précis sur les biens rénovés (classe DPE C dominante) et une gestion locative ultra-professionnelle pour limiter les impayés.
La dynamique de construction neuve (+382 % de permis sur cinq ans) pourrait, à moyen terme, créer une sur-offre face à une démographie déclinante, pesant sur les loyers. L'investissement n'est donc pertinent qu'en cash-flow positif immédiat, avec un horizon de moyen terme et sans pari fort sur la plus-value, dans un marché où les prix stagnent déjà.
Profil locatif à Clichy-sous-Bois
La demande locative est principalement portée par une population jeune (âge médian de 30,8 ans) et des ménages modestes, avec un revenu médian de 15 260 €. Les étudiants sont peu présents, faute d'établissements d'enseignement supérieur. Le marché est donc axé sur la location de logements de type social ou très abordable, avec une recherche de T2 et T3 pour les familles. La faible part de résidences secondaires (0,3 %) confirme l'absence de marché touristique ou saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et petits appartements (surface médiane 58 m²) sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien domine, mais avec seulement 8,8 % de passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire limité à court terme. Le neuf, avec 1 026 logements autorisés sur 5 ans, pourrait à terme créer une concurrence sur les loyers, mais reste marginal en volume annuel (27 logements en 2024).
Quelles zones cibler à Clichy-sous-Bois ?
La valorisation dépend fortement de la proximité des services et des transports. Le centre-bourg, mieux équipé, et les secteurs proches de la gare de Gargan (2,1 km) offrent une meilleure liquidité. Les zones plus éloignées, notamment celles concernées par un Plan de Prévention des Risques (PPR actif R111.3), peuvent présenter un risque spécifique et une attractivité moindre pour les locataires.
Performance énergétique du parc à Clichy-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 309 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Clichy-sous-Bois est C, avec 8,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (168 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Seulement 8,8 % de passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, les seuils d'interdiction de location de la loi Climat se resserrent en 2028 (logements classés E) puis 2034 (D). Pour les biens les plus anciens, une rénovation sera nécessaire pour maintenir la valeur locative, un coût à intégrer dans le projet.
Construction neuve à Clichy-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Clichy-sous-Bois totalise 1 026 logements sur 5 ans, soit +382 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance est au rebond : 1 026 logements autorisés sur 5 ans, avec une hausse de 382 % par rapport à la période précédente. Seulement 27 permis ont été déposés en 2024, indiquant un ralentissement récent. Ce volume important de constructions neuves, dans une commune de 4 km², pourrait à terme peser sur les prix de l'ancien si la demande ne suit pas. C'est un signal d'attractivité à long terme, mais aussi de concurrence potentielle pour les vendeurs de biens anciens non rénovés.
Fourchettes de loyers à Clichy-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clichy-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique des charges spécifiques à Clichy-sous-Bois. La taxe foncière sur le bâti y est de 33,58 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (5,3 % du parc est vacant) et les frais de gestion, plus élevés sur un marché locatif dense. Les copropriétés anciennes (6,6 % d'avant 1945) peuvent générer des appels de fonds. Une rénovation énergétique est à anticiper pour les 8,8 % de passoires, sous peine d'interdiction de location à terme.
Calculateur de rendement à Clichy-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Clichy-sous-Bois ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Clichy-sous-Bois
Pour un appartement type de 58 m² (prix médian 110 722 €), le loyer attendu est d'environ 957 €/mois (16,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5%, la mensualité hors assurance avoisine 634 €. Le loyer couvre la mensualité, dégageant un cash-flow positif brut. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois) et des charges, l'effort net peut rester faible, voire nul.
Erreurs à éviter quand on investit à Clichy-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,58 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner vacance (5,3 %).
- Oublier de vérifier la santé financière de la copropriété.
- Investir sans audit énergétique, risquant des travaux obligatoires.
Le saviez-vous ?
- 49 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians.
- La fibre est disponible pour 87 % des logements, un bon score.
- La ville compte 1 59 équipements, dont 126 en santé et 39 en sports.
Risques à connaître avant d'investir à Clichy-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 5,3 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à une économie locale fragile (taux d'emploi de 48,5 %) limite les hausses de loyer. La taxe foncière est élevée (33,58 %). Enfin, la vétusté potentielle du bâti (seulement 16,8 % construit après 2006) peut générer des charges copropriété imprévues.
Simulation financière — appartement type 58 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit indique le reste à vivre après mensualité et loyer perçu. À Clichy-sous-Bois, le rendement brut locatif élevé des appartements (10,4 %) peut créer un cash-flow positif même avec un petit apport. Pour un investisseur, l'effort résiduel mensuel doit intégrer la taxe foncière (33,58 % du revenu cadastral) et les charges de copropriété, souvent significatives dans un parc où 37 % des logements sont sociaux. Le taux d'endettement personnel reste le critère-clé, mais la rentabilité nette locale peut compenser.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut très attractif (10,4 %)
- Prix au m² inférieur de 40 % aux communes voisines
- Effort d'accessibilité correct pour l'investisseur
− Points d'attention
- Fragilité économique et sociale très élevée
- Correction des prix en cours (-1,2 % en 2024)
Notre verdict
Réservé aux investisseurs aguerris acceptant un risque locatif élevé pour un rendement correct. Privilégiez les petits appartements rénovés et bien situés, mais évitez les maisons (rendement net de 4 %) et les biens éloignés des axes de transport.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Clichy-sous-Bois
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 10,4 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 33,58 %, à intégrer au calcul net.
- Taux de vacance de 5,3 %, à provisionner.
- 37 % de logements sociaux, un marché locatif structuré.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Clichy-sous-Bois
Est-il rentable d'investir à Clichy-sous-Bois ?
Le rendement brut des appartements est attractif (10,4 %), mais le net chute à 6,7 % après charges. La rentabilité réelle dépend de votre capacité à limiter la vacance et à gérer les impayés dans un contexte socio-économique fragile.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, le loyer médian est de 16,5 €/m²/mois, soit environ 957 €/mois pour 58 m². Le rendement net moyen se situe autour de 6,7 %, après déduction d'une vacance de 8 % et de frais de gestion de 12 %.
Quels sont les risques principaux ?
Trois risques majeurs : la vacance locative (5,3 % du parc est vacant), la solvabilité des locataires (taux de chômage à 19,4 %), et une taxe foncière élevée à 33,58 %, qui grève le rendement net.
Vous envisagez d'investir à Clichy-sous-Bois ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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