Le marché immobilier de Deshaies figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 886 €/m² en 2024, soit +92,7 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Entre 2 981 et 5 341 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Deshaies présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Au classement départemental, Deshaies se place dans les 9 % de communes les plus chères du Guadeloupe.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Deshaies a progressé de +598,0 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 105 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -7,0 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 4 886 €/m² pour une surface médiane de 75 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,9 € (appartements) et 13,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,3 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. La proportion de résidences secondaires (41,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2020 et 2024, 233 logements autorisés au permis de construire à Deshaies — un rythme moyen de 47 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Deshaies s'interprète dans un contexte plus large — Deshaies est dans le maillage des communes des Caraïbes françaises, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 229 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Deshaies en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Deshaies : -7,0 % en un an, dans un contexte de seulement 21 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Guadeloupe
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Deshaies
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,2/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Deshaies
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Deshaies : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Deshaies
Estimation sur un maison type de 75 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Deshaies.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Deshaies
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Deshaies s'établit à 4 886 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 981 € à 5 341 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Deshaies se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Guadeloupe.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Deshaies
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Deshaies
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Deshaies
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Deshaies (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 233 logements autorisés à à Deshaies, dont 42 en 2024 (-26 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Deshaies
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Deshaies
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Calculateur de rendement à Deshaies
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Deshaies : cadre de vie et logement
Deshaies compte 3 710 habitants, à 229 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 257 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Deshaies
Deshaies et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Deshaies
3 304 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 94,2 % du parc à Deshaies, 5,8 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Deshaies
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 672 logements).
- Avant 1919 0,8 % 13 logts
- 1919-1945 2,0 % 33 logts
- 1946-1970 12,7 % 213 logts
- 1971-1990 31,0 % 518 logts
- 1991-2005 38,2 % 639 logts
- 2006-2019 15,3 % 256 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Deshaies
257 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Deshaies
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Deshaies PPRN Approuvé approuvé le 17/09/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Deshaies : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Deshaies grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Deshaies
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Deshaies
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Deshaies
Quel est le prix de l'immobilier à Deshaies ?
Le prix médian au m² à Deshaies est de 4 886 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 366 000 €.
Comment Deshaies se situe-t-elle dans le Guadeloupe ?
Deshaies se classe au 3ᵉ rang sur 32 communes du Guadeloupe — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Deshaies ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Deshaies est de 3,3 % (loyer de 13,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Deshaies prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Deshaies.
Communes limitrophes de Deshaies
Deshaies est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :