4 angles pour comprendre le marché immobilier à Sainte-Rose
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Faut-il investir à Sainte-Rose en 2026 ?
Située sur la côte nord de la Basse-Terre, Sainte-Rose combine un cadre naturel préservé et une économie locale fragile, avec un taux de chômage de 29,6 %. Cette dualité se reflète dans un marché immobilier en correction, où les prix d'entrée bas ouvrent des opportunités pour des rendements corrects, sous conditions.
À 1 898 €/m², soit 34 % de moins que la moyenne des communes comparables de Guadeloupe, Sainte-Rose combine un point d'entrée accessible et un rendement locatif brut correct, dans un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse et une tolérance au risque, pour un rendement correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (7,8 % maisons)
- ✓ Prix d'entrée bas vs voisines
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 5,5/10)
- ⚠ Marché en correction (-2,8 %/an)
- ⚠ Taux de chômage élevé (29,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Près de deux fois moins chère que la moyenne nationale (1 898 €/m² contre environ 3 500 €/m²).
- Inférieure de 34 % à la moyenne des communes comparables de Guadeloupe (2 890 €/m²).
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles (7,3 % à 7,8 % contre 3 % à 4 %).
Analyse du marché immobilier à Sainte-Rose
Indices immobiliers de Sainte-Rose
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (3,6/10) : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible pour un acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (3,6/10) : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible pour un acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,8/10) : la demande locative existe mais est limitée par le contexte économique local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,8/10) : la demande locative existe mais est limitée par le contexte économique local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée (5,5/10) : potentiel pour la location saisonnière, mais l'offre d'hébergements est très limitée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée (5,5/10) : potentiel pour la location saisonnière, mais l'offre d'hébergements est très limitée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1916,8 — Percentile dept : 26/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,1 — Percentile dept : 36/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 142,7 — Percentile dept : 42/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,3 — Percentile dept : 36/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,1 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1916,8 — Percentile dept : 74/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 48/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 17,8 — Percentile dept : 68/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 142,7 — Percentile dept : 58/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Sainte-Rose : cadre de vie et logement
Acheter à Sainte-Rose, c'est opter pour une commune étendue (124 km²) au climat tropical chaud (25,3°C de moyenne) et très arrosé (plus de 2 600 mm de pluie). Le marché est accessible, avec un prix médian sous les 1 900 €/m², mais il faut composer avec une démographie en baisse et des risques naturels avérés. C'est un choix de vie avant tout, pour ceux qui cherchent de l'espace et un rythme paisible.
Tout savoir pour acheter et vivre à Sainte-RoseInvestir à Sainte-Rose : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Sainte-Rose en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Rose
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Rose ?
Le prix médian à Sainte-Rose est de 1 898 €/m² en 2024, avec une fourchette allant de 211 à 3 140 €/m² pour 50 % des transactions. Les maisons, qui dominent le marché, se négocient à 1 886 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour investir à Sainte-Rose ?
Le marché est en correction (-2,8 % en 2024) et les prix sont inférieurs de 34 % à la moyenne des communes comparables. Les rendements bruts atteignent 7,8 %, mais le taux de chômage élevé (29,6 %) et la baisse démographique invitent à la prudence. Un investissement sélectif peut être pertinent à moyen terme.
Sainte-Rose est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Sainte-Rose est nettement moins chère que ses voisines : -55 % par rapport à Morne-À-L'eau (2 950 €/m²) et -149 % par rapport à Saint-François (4 727 €/m²). Cet écart important offre un effet de levier potentiel.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Rose ?
Le rendement locatif brut est de 7,8 % pour les maisons et 7,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 57,77 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sainte-Rose ?
La commune est exposée à une sismicité forte et compte huit risques naturels recensés. Le taux de chômage est élevé (29,6 %) et la population baisse (-5,1 % en 5 ans). Le parc de logements présente un taux de vacance de 17,8 %, ce qui peut compliquer la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Rose affiche un prix au m² inférieur de 55 % à Morne-À-L'eau et de 149 % à Saint-François, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur en quête de rendement, malgré des indicateurs économiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Rose.
Communes limitrophes de Sainte-Rose
Sainte-Rose est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Sainte-Rose se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 302 € sur la base de 87 transactions enregistrées en 2026.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Sainte-Rose a enregistré une hausse de +48,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 451 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -31,4 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Sainte-Rose: 85,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 440 €/m².
Loyers observés à Sainte-Rose: 13,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 13,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Sainte-Rose (7,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 478 logements autorisés et 189 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sainte-Rose est au cœur du territoire antillais. Contexte physique: à 186 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).