À Fontainebleau, le prix médian de l'immobilier s'établit à 4 793 €/m² en 2024 selon les données DVF. Sur un an, le marché enregistre une correction de -3,6 %. Cette page décrypte la valeur des biens, la typologie des ventes et la tension actuelle pour vous aider à vous positionner.
Comment se porte le marché immobilier à Fontainebleau
Le marché bellifontain est porté par les appartements, qui représentent 80 % des 255 transactions annuelles. Leur prix médian est de 4 645 €/m². Les maisons, plus rares (52 ventes), atteignent 5 512 €/m². La fourchette interquartile (4 000-6 175 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs. La baisse des prix de -3,6 % sur un an et un taux de logements vacants de 10,3 % indiquent un marché en correction, plus favorable aux acheteurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente des prix à Fontainebleau (-3,6 % sur un an) s'inscrit dans un cycle de retour à l'équilibre après des années de forte hausse. Cette baisse modérée, couplée à une démographie toujours positive (+1,1 % en 5 ans), suggère un marché en phase de consolidation plutôt qu'en effondrement. Pour un acheteur, ce contexte peut offrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste et bien argumentée reste la clé pour conclure dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Fontainebleau
Le parc est majoritairement composé d'appartements, avec des surfaces médianes de vente de 55 m². Les maisons, qui représentent 24 % du parc total, affichent une surface médiane de 132 m². La part des propriétaires occupants (42,4 %) est inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique une proportion significative d'investisseurs et de locataires. La demande est soutenue par une démographie positive (+1,1 % en 5 ans).
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un prix au m² près de 50 % plus élevé que ses voisines (ex : 3 165 €/m² à Saint-Pierre-du-Perray), Fontainebleau conserve un statut de valeur refuge. Toutefois, la baisse des prix, un volume de transactions limité et un taux de vacance de 10,3 % dessinent un marché d'acheteur. La vente peut nécessiter un délai de mise en marché plus long, surtout pour les biens énergivores (19,5 % de passoires).
Dernières ventes enregistrées à Fontainebleau
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Fontainebleau
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fontainebleau
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Fontainebleau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fontainebleau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fontainebleau totalise 1 397 logements sur 5 ans, soit +220 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 1 397 logements autorisés sur les 5 dernières années, soit une hausse de 220 % par rapport à la période précédente. Ce volume important (48 permis en 2024) témoigne d'une attractivité confirmée et répond à une demande soutenue. À moyen terme, cette offre supplémentaire pourrait modérer la pression sur les prix de l'ancien, surtout pour les appartements. Elle indique aussi que la commune mise sur son développement résidentiel, un signal positif pour la valorisation future du patrimoine existant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bellifontain suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale peut être plus calme, mais la proximité de Paris et l'affluence touristique estivale en forêt maintiennent une certaine activité. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars-avril permet de capter les acheteurs voulant signer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre incite parfois certains vendeurs à finaliser une vente auparavant, créant un léger effet d'aubaine pour les acheteurs.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Fontainebleau
- Prix médian au m² à 4 793 €, en baisse de 3,6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +19 % pour les maisons (5 512 €/m²).
- Investissement type : 255 475 € pour un appartement médian.
- Revenu médian local de 27 340 €, soit un effort d'accès important.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Fontainebleau
Quel est le prix au m² à Fontainebleau ?
Le prix médian global à Fontainebleau est de 4 793 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se négocient autour de 5 512 €/m² et les appartements à 4 645 €/m².
Le prix immobilier à Fontainebleau est-il en hausse ?
Non, le marché est en correction de -3,6 % sur un an. Cette baisse modérée suit une phase de forte valorisation et s'explique en partie par le contexte économique national.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette moyenne (Q1-Q3) est de 4 000 à 6 175 €/m². Pour un appartement type de 55 m², il faut compter environ 255 k€. Une maison de 132 m² avoisine les 727 k€.
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