Investir à La Londe-Les-Maures promet des rendements bruts modestes (3,4 % à 3,8 %) mais dans un contexte de forte demande touristique. La commune, avec 7 campings et 1 121 emplacements, est un pôle vacancier. Toutefois, le rendement net estimé chute à 2,0-2,2 % après charges, en raison d'une fiscalité locale élevée (taxe foncière à 42,67 %) et des coûts de gestion. La saisonnalité et le vieillissement de la population (âge médian de 58,2 ans) sont des paramètres clés.
Indices immobiliers de la Londe-les-Maures
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu où la demande excède l’offre, soutenant les prix à moyen terme.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu où la demande excède l’offre, soutenant les prix à moyen terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L’accessibilité très faible (1,3/10) indique un marché déconnecté du revenu local, porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL’accessibilité très faible (1,3/10) indique un marché déconnecté du revenu local, porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,1/10) indique un marché locatif équilibré, sans tension excessive ni offre pléthorique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,1/10) indique un marché locatif équilibré, sans tension excessive ni offre pléthorique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique immobilière modérée (5,3/10) suggère une attractivité saisonnière réelle, adaptée à une stratégie locative mixte.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique immobilière modérée (5,3/10) suggère une attractivité saisonnière réelle, adaptée à une stratégie locative mixte.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Londe-les-Maures ?
Investir à La Londe-Les-Maures en 2026 cible prioritairement le marché locatif mixte. La stratégie la plus pertinente combine une location annuelle à un public d’actifs ou de retraités, complétée par des locations saisonnières estivales pour optimiser le revenu. Le rendement brut, correct (3,4 % à 3,8 %), doit être nuancé par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 42,67 % grève significativement le rendement net, ramené autour de 2 %.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité pour les résidents locaux, avec un revenu médian de 24 260 €. Le marché d’achat est donc largement porté par des acquéreurs extérieurs, plus sensibles aux cycles économiques nationaux. Cette dépendance implique une vigilance accrue sur la liquidité du bien à la revente. Néanmoins, la part très faible de logements vacants (0,4 %) et le parc énergétique de bonne qualité (seulement 1,6 % de passoires) sont des atouts réduisant les risques opérationnels.
La réduction drastique des autorisations de construire (-46 % en 2024) limite l’offre future et devrait continuer à soutenir la valorisation du parc existant à moyen terme. Pour l’investisseur, cela signifie que la sélection du bien est cruciale : privilégier la proximité des commerces, de la gare d’Hyères (à 9,6 km) ou du littoral sera un facteur clé de succès locatif et de plus-value.
Profil locatif à Londe-les-Maures
La demande locative est double. L'été, elle est touristique, portée par la proximité des plages, avec des locations saisonnières courtes. Hors saison, le marché est alimenté par une population locale relativement modeste (revenu médian 24 260 €) et vieillissante, cherchant des petits logements. Les étudiants sont peu présents. Le taux de chômage local (12,7 %) pèse sur la solvabilité d'une partie de la demande annuelle. La clientèle retraitée, en revanche, constitue un public stable.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les petits appartements (T1/T2) de moins de 40 m² pour la location saisonnière et les investisseurs en résidence secondaire. Le parc ancien domine (seulement 13 % de constructions post-2006), il faut donc scruter le DPE. Seuls 1,6 % des logements sont des passoires (F/G), un atout, mais la classe dominante C (159 kWh/m²/an) impose des rénovations à moyen terme. Les maisons, souvent plus grandes, trouvent preneurs en location annuelle auprès de familles, mais le rendement est légèrement plus élevé.
Quelles zones cibler à Londe-les-Maures ?
Le centre-ville et les secteurs proches des commerces (84 équipements recensés) et de la gare d'Hyères (9,6 km) sont les plus demandés pour la location annuelle. Pour la saisonnière, la proximité du littoral et des plages est un must. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve étant en net recul. L'offre de logements sociaux est faible (10 %), ce qui maintient une pression sur le parc privé. La connectivité fibre (44,8 %) est moyenne.
Performance énergétique du parc à Londe-les-Maures
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 904 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Londe-les-Maures: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,6 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C (159 kWh/m²/an). Le taux de passoires thermiques (F/G) est très bas à 1,6 %, bien en deçà des moyennes nationales. Le risque de dépréciation réglementaire est donc faible pour l'acheteur. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Ici, ces catégories marginales n'affectent pas le marché dans son ensemble.
Construction neuve à Londe-les-Maures (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Londe-les-Maures: 427 logements autorisés sur 5 ans, 20 pour la dernière année (-46 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La dynamique de construction neuve ralentit nettement : 20 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 46 % sur 5 ans. Cette faible offre neuve limite la concurrence pour l'ancien et soutient les prix à moyen terme. Cela reflète peut-être des difficultés d'accès au foncier ou un marché arrivé à maturité. Pour l'acheteur, l'offre en neuf sera limitée, orientant la demande vers un parc ancien plutôt récent (13 % construits après 2006).
Fourchettes de loyers à Londe-les-Maures
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Londe-les-Maures
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé masque des charges incompressibles. À La Londe, avec une taxe foncière sur le bâti à 42,67 %, elle peut représenter 1 à 1,5 % du rendement brut. Il faut aussi provisionner la gestion locative (6-10 % du loyer), les travaux de copropriété, et la vacance. En secteur touristique (7 campings, 1121 emplacements), la gestion est plus active. Comptez environ 1,4 point de rendement de charges pour passer du brut au net, ramenant souvent le gain réel autour de 2 %.
Calculateur de rendement à Londe-les-Maures
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Londe-les-Maures ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Londe-les-Maures
Pour un appartement de 40 m² à La Londe, comptez environ 230 000 € (5 750 €/m²). Le loyer moyen attendu est de 656 €/mois (16,4 €/m²), soit un rendement brut de 3,4 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des charges, le rendement net tombe autour de 2,0 %, générant un revenu mensuel net d'environ 115 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Londe-les-Maures
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du Var.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des parties communes.
- Choisir un bien mal orienté, pénalisant en location saisonnière.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 7 campings pour 1121 emplacements touristiques.
- L'aéroport de Hyères-Le Palyvestre n'est qu'à 8,1 km.
- Le tissu économique local compte 1339 entreprises actives.
Risques à connaître avant d'investir à Londe-les-Maures
Le risque principal est la vacance saisonnière. Avec 50,9 % de résidences secondaires, l'offre locative est surabondante en intersaison. La gestion est donc cruciale. La taxe foncière est élevée (42,67 %). Le parc, plutôt ancien, expose à des travaux de rénovation énergétique. Enfin, la dépendance au tourisme rend le marché vulnérable aux crises sectorielles. Les risques naturels (15 recensés, dont inondations) peuvent impacter l'assurance et l'attractivité.
Simulation financière — appartement type 33 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité au loyer potentiel perçu. À La Londe-Les-Maures, avec un loyer médian de 16,4 €/m², l'effort résiduel (différence entre la mensualité et le loyer) peut être limité. Pour un investissement serein, visez un bien dont le loyer couvre au moins 80 % de la mensualité hors assurance. Un effort résiduel inférieur à 200 €/mois après impôts permet d'absorber les périodes de vacance locative, qui restent faibles dans une commune à 50,9 % de résidences secondaires.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -4,8 % : opportunité d’achat
- Pression immobilière élevée (IPI 7,7) : marché porteur
- Croissance démographique robuste : +30 % en 10 ans
− Points d'attention
- Accessibilité très faible : solvabilité locale limitée
- Rendement net érodé par charges et fiscalité
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la location saisonnière et d'accepter une gestion active pour compenser un rendement net faible. À éviter pour les recherches de rentabilité pure ou les investisseurs passifs.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Londe-les-Maures
- Rendement brut moyen : 3,4 % pour un appartement.
- Taxe foncière élevée : taux de 42,67 % sur le bâti.
- Seulement 0,4 % de logements vacants sur la commune.
- 50,9 % de résidences secondaires, marché touristique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Londe-les-Maures
Est-il rentable d'investir à La Londe-Les-Maures ?
La rentabilité nette est faible, autour de 2,0 % pour un appartement. Elle convient surtout aux investisseurs visant une plus-value à long terme ou une utilisation personnelle saisonnière.
Quel rendement locatif attendre ?
Le rendement brut estimé est de 3,4 % pour les appartements et 3,8 % pour les maisons. Après charges, il tombe à environ 2,0-2,2 % net.
Quels sont les risques principaux ?
La vacance saisonnière (50,9 % de résidences secondaires), la fiscalité locale élevée et la nécessité de rénovation énergétique (classe DPE moyenne C) sont les principaux écueils.
Vous envisagez d'investir à Londe-les-Maures ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Londe-les-Maures
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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