À 11 km de Paris, Les Pavillons-sous-Bois combine un accès rapide à la capitale et une vie de ville dense et animée, avec plus de 1 350 équipements de proximité. Le marché immobilier, dynamique, propose majoritairement des appartements (3 469 €/m²) mais conserve une part non négligeable de maisons individuelles (38,5 % du parc). La commune, rajeunissante (+13,8 % d'habitants en 10 ans), attire des ménages franciliens en quête d'un compromis prix/proximité.
Carte du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois
Les Pavillons-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier aux Pavillons-sous-Bois
10 863 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 156 maisons et 6 629 appartements à aux Pavillons-sous-Bois.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc équilibré, avec 38,5 % de maisons, souligne un caractère pavillonnaire affirmé. La part de propriétaires (53,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,0 %) indiquent une stabilité résidentielle forte. Un taux de logements vacants à 7,3 % reste dans la moyenne régionale, indiquant un marché actif. Cette composition attire à la fois des primo-accédants pour les appartements et des familles pour les maisons individuelles.
Évolution démographique aux Pavillons-sous-Bois
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges aux Pavillons-sous-Bois
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel aux Pavillons-sous-Bois
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 20,1 %
- Retraités 18,2 %
- Professions intermédiaires 18,0 %
- Autres sans activité professionnelle 17,8 %
- Ouvriers 11,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études aux Pavillons-sous-Bois
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc aux Pavillons-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 769 logements).
- Avant 1919 4,0 % 389 logts
- 1919-1945 17,0 % 1 660 logts
- 1946-1970 23,9 % 2 335 logts
- 1971-1990 24,0 % 2 348 logts
- 1991-2005 16,1 % 1 572 logts
- 2006-2019 15,0 % 1 465 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Pavillons-sous-Bois
1 351 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique aux Pavillons-sous-Bois
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type aux Pavillons-sous-Bois
Une maison de 76 m², au prix médian de 3 905 €/m², représente un investissement de 296 780 € hors frais. Cela équivaut à 13,5 années du revenu médian local (21 890 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1¤800 €, hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète aux Pavillons-sous-Bois
- Ne pas consulter le DPE avant l'offre, au risque de travaux coûteux.
- Ignorer le plan de prévention des risques (PPR) en vigueur.
- Oublier de vérifier l'état de la copropriété pour un appartement.
- Négocier sans connaître le prix médian réel du quartier.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 1351 équipements pour 25 804 habitants, une densité notable.
- 98,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian est de 35,1 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc aux Pavillons-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 485 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE aux Pavillons-sous-Bois: classe C en tête, 18,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique C domine, avec une consommation de 229 kWh/m²/an. Cependant, 18,5 % du parc est classé F ou G, soit près d'un logement sur cinq. Ces « passoires » sont soumises à des interdictions de location progressives (loi Climat). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire à court terme et un budget travaux potentiel conséquent, à intégrer dans la négociation du prix.
Risques naturels et géorisques aux Pavillons-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Huit risques naturels sont recensés, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux mouvements de terrain ou aux inondations. Une consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est indispensable, car elle peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques, impactant le coût du projet.
Cadre de vie aux Pavillons-sous-Bois
Le climat est tempéré (12,3°C de moyenne) avec des précipitations modérées (723 mm/an). La vie quotidienne est facilitée par une desserte ferroviaire directe via la gare de la commune, et la proximité de l'aéroport du Bourget (8,9 km). Les services sont nombreux : 18 établissements scolaires, 118 équipements de santé et 35 sites sportifs. La fibre est déployée à 98,4 %. Un monument historique protégé contribue au patrimoine local. Toutefois, la densité urbaine est l'une des plus fortes d'Île-de-France (8 601 hab/km²).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 45 m², il faut prévoir environ 156 000 € (médiane). Une maison de 76 m² représente un investissement médian de 297 000 €. Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré, surtout pour les biens bien présentés et bien notés sur le Diagnostic de Performance Énergétique (classe dominante C, 229 kWh/m²/an). Le revenu médian local étant de 21 890 €, l'accession demande un apport solide.
À qui s'adresse Les Pavillons-sous-Bois ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles modestes à intermédiaires, attirés par les nombreuses écoles et la présence de maisons. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée dans la propriété en Île-de-France. En revanche, les chercheurs de calme absolu pourraient être gênés par la densité et l'absence de grands espaces verts.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Paris et desserte ferroviaire pratique.
- Équipements et services nombreux (18 écoles, 130 commerces).
- Parc de logements mixte (38,5 % de maisons individuelles).
- Dynamisme démographique garantissant une certaine animation.
- Très bon déploiement des réseaux fibre et très haut débit (100 %).
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (8 601 hab/km²).
- Taxe foncière parmi les plus fortes du département (39,05 %).
- Risques naturels recensés (8) et arrêtés catastrophes naturelles (13).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Les Pavillons-sous-Bois est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat aux Pavillons-sous-Bois
- Classe DPE dominante C, mais 18,5 % de passoires (F/G).
- Par équilibré : 38,5 % de maisons, 53,1 % de propriétaires.
- Démographie dynamique : +7,7 % d'habitants en 5 ans.
- Gare à moins de 500 mètres pour des liaisons rapides.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter aux Pavillons-sous-Bois
Quel budget prévoir pour acheter aux Pavillons-sous-Bois ?
Prévoyez environ 156 000 € pour un appartement de 45 m² (3 469 €/m²) et 297 000 € pour une maison de 76 m² (3 905 €/m²). Des frais de notaire s'ajoutent.
Les Pavillons-sous-Bois est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 38,5 % de maisons, 18 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (35). La part des moins de 30 ans y est de 42,2 %.
Quels sont les points faibles à connaître avant d'acheter ?
La densité est très forte, la taxe foncière élevée (39,05 %) et la commune est soumise à plusieurs risques naturels (8 recensés). Le taux de chômage est de 13,0 %.
Vous envisagez d'acheter aux Pavillons-sous-Bois ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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