Logement & immobilier

Le logement à Macouria

97355 Guyane 19 899 hab.
Fiche complète

On recense 7 261 logements sur le territoire de Macouria (3,6 pièces en moyenne).

2e du département
Résidences principales 83%
Logements vacants 14,0%
DPE dominant C

01 Le parc de logements

7 261Logements au total
26 %Appartements i
45,9 %Propriétaires
3,5 %Rés. secondaires
14,0 %Logements vacants i+41% vs dept · +75% vs France
+47,9 %Évolution 2016–2022
23 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 261 logements dont 5 994 résidences principales, 252 résidences secondaires et 1 015 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 7 261 logements: 83 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 14 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 53 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements3 5094 9117 261
Rés. principales3 0443 8195 994
Rés. secondaires3191252
Vacants4331 0011 015

Commune voisine de taille comparable, Kourou (29 km) affiche 29,3 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 45,9 % de propriétaires, 48,8 % de locataires, dont 25 % en HLM.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans895
2 à 4 ans1 862
5 à 9 ans1 417
10 ans ou plus1 820
Total ménages5 994
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 833
Sous-occupation modérée1 487
Sous-occupation accentuée828
Suroccupation modérée957
Suroccupation accentuée553
Confort des résidences principales
Eau chaude56,7 %
Baignoire/douche + WC89,6 %
Tout-à-l'égout51,2 %
Climatisation43,6 %
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 29 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 58,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 261Logements en 2022
+3934 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 180 à 7 261 logements, soit +3934 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 044 1 058 1 169 1 337 1 104 760
Dont vacants > 2 ans 594 556 642 745 641 554

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
139kWh/m²/an en moyenne
0,0 %Passoires (F+G) i
5Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
139 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
319 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 5 diagnostics par étiquette énergétique: 60 % en C, 80 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante A à 80 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 240 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 109 (2001-2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (129 kWh/m²/an); côté appartements, C (142).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-39 kWh/m²/an
Consommation vs France-64 kWh/m²/an
Passoires vs département-6,9 pts
Passoires vs France-9,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

2 564Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,38 €Loyer moyen /m² i
11,1 %Taux de vacance i
86dont PLAI i
362dont PLS i
2 720En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T121
T2422
T31 003
T4979
T5+344

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le recensement 2022 fait état de 1 015 logements vacants sur 7 261 à Macouria (soit 14,0 %). Profil pavillonnaire affirmé: 72,1 % de maisons individuelles pour 27,9 % d'appartements. La commune est implantée sur le vaste territoire guyanais, à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine.

Le parc est équilibré entre propriétaires (45,9 %) et locataires (48,8 %). Le parc social représente 24,7 % des résidences principales.

Près d'53,4 % du parc de Macouria a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Macouria se classe bien côté DPE: C en tête et 139 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203).

Entre le recensement 2016 et celui de 2022, le parc de Macouria a gagné +47,9 % de logements. 29,0 % des ménages de Macouria ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune implantée sur le vaste territoire guyanais. Côté topographie, Macouria se trouve à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 994 résidences principales de Macouria et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Macouria en 2026 ?

Première commune de Guyane par la population, Macouria affiche une croissance démographique fulgurante (+85,6 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en pleine correction. Cette tension entre offre limitée et demande potentielle définit un contexte singulier. L'analyse des transactions récentes permet d'en saisir les contours réels.

2 123 €/m² prix médian
+10,5 % sur un an
57 transactions 2026

Avec une baisse record de 23,4 % en 2024 et un rendement locatif brut de 8,3 %, Macouria offre une fenêtre d'entrée singulière dans un marché guyanais sous tension démographique.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse des biens et une stratégie de cash-flow, mais le potentiel de valorisation à moyen terme est réel dans un territoire en croissance.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel en maisons, orienté cash-flow
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Points clés

  • ✓ Correction de -23,4 % : opportunité d'entrée
  • ✓ Rendement brut de 8,3 % sur maisons
  • ✓ Dynamique démographique explosive (+85,6 %)
  • ⚠ Solvabilité locale fragile (30,8 % chômage)
  • ⚠ Correction récente à confirmer
  • ⚠ Liquité du marché limitée (57 transactions)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 2 123 €/m², Macouria se situe sous la moyenne nationale des petites villes.
  • Le prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Kourou, sa voisine comparable.
  • Le rendement locatif dépasse nettement ceux des grandes métropoles françaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Macouria

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.

Indices immobiliers de Macouria

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,5

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée, le marché est actif et concurrentiel selon les données DVF.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
44
% de résidences secondaires
33
Croissance démographique (5 ans)
86
Densité de population
85
6,0

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée, adaptée à un investissement orienté rentabilité brute.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
67
% résidences secondaires (demande saisonnière)
33
Croissance démographique (5 ans)
86
Capacité touristique / population
56
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
56
4,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée, la location saisonnière n'est pas le levier principal.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
33
Capacité touristique / population
56
% de logements vacants
81
Faible densité (proxy isolement touristique)
15

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2035,0 — Percentile dept : 44/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 86/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 85/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 54,1 — Percentile dept : 67/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 86/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 56/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2035,0 — Percentile dept : 56/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 56/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 81/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 15/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Macouria : opportunités et risques

Investir à Macouria en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 8,3 % est attractif, mais il est impératif de calculer le rendement net réel, lourdement impacté par une taxe foncière à 70,58 % et par un taux de chômage local de 30,8 % qui peut fragiliser la solvabilité des locataires.

La stratégie doit être orientée cash-flow et non plus-value à court terme, la correction récente des prix introduisant une incertitude sur la valorisation immédiate. Il est crucial de sélectionner des biens énergétiquement performants (la classe C domine) pour éviter les risques liés à la future réglementation et de bien vérifier les zones inondables (PPRI actifs).

Le ralentissement de la construction neuve (-51 % d'autorisations) réduit le risque de sur-offre à moyen terme, tandis que la pression démographique continue de structurer une demande sous-jacente solide. L'investissement est donc pertinent sous conditions : sélection rigoureuse du bien, gestion proactive de la location et horizon de détention d'au moins 5 à 10 ans pour jouer la carte du rattrapage démographique.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans une maison type de 83 m² nécessite un effort mensuel net d'environ 500 EUR après loyer perçu, pour un rendement brut de 8,3 %.

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1/5

Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?

3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

4/5

Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Macouria

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a chuté de 23,4 % en 2024 pour s'établir à 2 123 €/m², un niveau qui efface les gains des années précédentes (hors pic de 2022). Cette correction, la plus forte enregistrée dans les données DVF récentes, intervient dans un marché étroit où les 57 transactions de l'année concernent presque exclusivement des maisons.

Cette volatilité des prix contraste avec des indicateurs territoriaux robustes : une croissance démographique parmi les plus fortes de France et un parc de logements dont plus de la moitié a été bâti après 2006. Le taux de vacance (14 %) et le poids des propriétaires occupants (45,9 %) dessinent un marché où la demande locative potentielle est forte, mais où la liquidité reste un défi.

La comparaison avec Kourou, ville voisine aux caractéristiques similaires, est éclairante : Macouria affiche un prix au m² inférieur de 15 %. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif brut attractif de 8,3 % sur les maisons, positionne la commune comme un marché à effet de levier pour les investisseurs acceptant le risque d'un territoire en transformation.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Macouria Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Macouria

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Macouria évolue de -2,0 %, passant de 2 167 à 2 123 €/m²; 57 ventes ont été enregistrées en 2025.

Indicateurs clés du marché

+10,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,0 %
Rendement locatif maisons ?

Achat type — prix total estimé

178 332 €
Maison 84 m² ?
Mensualité ~1 034 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Selon les données DVF 2024, une maison médiane de 83 m² représente un investissement de 168 905 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 %, la mensualité brute s'élèverait à environ 1 000 € sur 20 ans. Le loyer médian de 14,1 €/m²/mois générerait un revenu brut de 1 170 €, couvrant théoriquement la mensualité. Toutefois, le rendement net estimé à 3,8 % après charges (dont une taxe foncière à 70,58 %) indique un cash-flow résiduel faible, voire négatif si les coûts d'emprunt sont plus élevés. L'effort financier réel dépend donc crucialement des conditions de financement et de la gestion des charges.

Acheter vs Louer — maison 84 m²

1 034 €/mois
Mensualité crédit ?
1 182 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 148 €/mois de moins

Estimation des loyers (Carte des loyers)

15,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,0 - 20,6 €/m²
14,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
10,8 - 18,4 €/m²
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons
Nombre de transactions 57 57
Prix médian/m² 2 123 € 2 123 €
Prix moyen/m² 2 394 €
Surface médiane – 84 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 61 2 167 €
2022 53 2 377 €
2023 61 2 381 €
2024 53 1 921 €
2025 57 2 123 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Macouria a été très vigoureuse, avec 842 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, la tendance est au ralentissement brutal, avec une baisse de 51 % des autorisations en 2024 par rapport à la période précédente. Cette décélération rapide de l'offre nouvelle pourrait, à moyen terme, soutenir les prix face à une demande démographique toujours expansionniste (+27,5 % en 5 ans). Elle traduit également une adaptation des promoteurs à un marché devenu plus difficile. L'urbanisation récente a considérablement étendu le parc, mais le risque de sur-offre semble désormais contenu par ce reflux des projets.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 706 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 548 autorisations pour 3 660 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Macouria

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

760 logements vacants au total
554 vacants depuis plus de 2 ans 72,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Macouria (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Macouria: 998 logements autorisés sur 5 ans, 353 pour la dernière année (-24 %).

998 logements autorisés sur 5 ans
353 en 2025 dernière année connue
-24 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Macouria

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,0 €/m²
Médian 15,8 €/m²
Haut 20,6 €/m²
Écart de 8,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 10,8 €/m²
Médian 14,1 €/m²
Haut 18,4 €/m²
Écart de 7,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Macouria

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour une maison type (84 m²)
~5 006 €/an
soit ~4,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 70,58 % Moyenne dept : 66,02 % +4,56 pt Moyenne France : 43,01 % +27,57 pt
Taxe d'habitation (rappel) 26,64 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

70,64 % 2021
70,30 % 2022
70,40 % 2023
70,58 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (70,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.

Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Macouria, la taxe foncière sur le bâti (70,58 % en 2024) est le premier poste. S'ajoutent les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un climat tropical très humide (2731 mm de pluie/an), et une provision pour vacance locative, significative dans une commune où 14 % des logements sont inoccupés. Une copropriété, rare ici (73,8 % de maisons), générerait des charges supplémentaires.

Performance énergétique du parc à Macouria

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Macouria: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 0,0 % F + G
Conso moyenne 139 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

La classe énergétique C dominante (139 kWh/m²/an) et l'absence de passoires thermiques (F/G) selon les 5 diagnostics disponibles sont rassurantes. Cela s'explique par un parc récent (53,4 % construit après 2006). Le risque de dépréciation réglementaire est donc faible à moyen terme, éloignant les contraintes d'interdiction de location prévues par la loi Climat pour les logements les plus énergivores.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Investir dans une maison est la seule option sérieuse, les appartements étant quasi absents du parc (73,8 % de maisons). Le parc est récent, avec 53,4 % des logements construits après 2006, ce qui limite les risques liés aux rénovations énergétiques urgentes (0 % de passoires thermiques F/G). Privilégiez les biens de taille moyenne (autour de 80-100 m²) qui correspondent à la demande familiale locale et présentent une surface médiane de vente de 83 m².

Quelles zones cibler à Macouria ?

Aucune zone précise n'étant mentionnée, l'attractivité locative sera liée à la proximité des services (530 équipements sur la commune) et des axes de circulation vers Kourou et Cayenne. Les quartiers les mieux dotés en commerces et services, et ceux bénéficiant d'une bonne couverture fibre (29,3 % des logements) seront plus faciles à louer. Surveillez les zones en développement, mais notez que la construction neuve a chuté de 51 % sur les cinq dernières années, limitant les risques de sur-offre à court terme.

Calculateur de rendement à Macouria

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Macouria

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 14 %. Le pouvoir d'achat local, affecté par un chômage élevé, peut limiter les capacités de surenchère sur les loyers. La taxe foncière est lourde (70,58 %), ce qui grève significativement la rentabilité nette. Enfin, bien que le parc soit récent, certains biens peuvent être exposés à des risques naturels (PPRI inondation) à vérifier impérativement avant l'achat.

Cas pratique : un investissement type à Macouria

Pour une maison type de 83 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 168 905 €. Au loyer médian de 14,1 €/m², cela génère 1170 € par mois, soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction forfaitaire des charges (dont taxe foncière), l'effort net mensuel peut devenir positif ou faiblement négatif selon votre taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Macouria

  • Oublier la taxe foncière, élevée à Macouria (70,58 %).
  • Négliger le taux de vacance locative (14 %).
  • Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local.
  • Ne pas vérifier le zonage du bien en PPRI.

Quand acheter ou vendre ?

Le climat tropical atténue la saisonnalité classique métropolitaine. Le marché peut être actif en début d'année, avant la saison des pluies plus intense. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique étant limitée (1 hébergement recensé), elle n'influence pas significativement les transactions.

Le saviez-vous ?

  • Macouria gagne 85,6 % d'habitants en 10 ans (INSEE).
  • La commune compte 530 équipements pour 19 899 habitants.
  • Seulement 0,8 % des logements datent d'avant 1945.

S'installer à Macouria : cadre de vie et logement

S'installer à Macouria, c'est choisir une commune jeune (âge médian de 26,3 ans) et en pleine expansion, membre de la Communauté d'Agglomération du Centre Littoral. Le cadre de vie y est marqué par un climat équatorial chaud et humide, et par un territoire vaste où la maison individuelle récente est la norme (73,8 % du parc).

Avec 530 équipements recensés par l'INSEE, dont 49 commerces et 89 structures de santé, la commune dispose d'une autonomie relative, même si la connectivité numérique reste perfectible (score de 5/100). Les résidents bénéficient d'un environnement naturel préservé, tout en étant à proximité des emplois et services de l'agglomération centrale de la Guyane. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels, avec plusieurs PPRI en vigueur concernant les inondations.

Carte du marché immobilier à Macouria

Macouria et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Macouria

27,3 °C
Température moyenne ?
2 413 h
Ensoleillement ?
2 731 mm
Précipitations ?
0 j
Jours de gel/an ?

Un climat équatorial chaud (27,3°C de moyenne) et très humide (2731 mm de pluie) définit le cadre de vie. Aucun jour de gel n'est à signaler. Ce profil convient aux personnes recherchant une chaleur constante, mais implique une adaptation : ventilation essentielle, protection contre l'humidité et les insectes. L'architecture locale et les matériaux doivent y être pensés.

À qui s'adresse Macouria ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec extérieur, attirés par la stabilité d'un parc récent (peu de travaux urgents) et un environnement moins dense. Elle peut aussi convenir aux actifs travaillant à Kourou, à seulement quelques kilomètres. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une connexion internet très haut débit systématique pourraient être déçus.

Avantages et limites à Macouria

✓ Points forts

  • Croissance démographique forte (+27,5 % en 5 ans)
  • Parc immobilier récent (53,4 % post-2006) et énergétiquement performant (classe C dominante)
  • Large offre de maisons individuelles (73,8 % du parc)
  • Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille (530 équipements)
  • Environnement naturel et cadre de vie tropical

− À prendre en compte

  • Marché en baisse (-23,4 % sur un an), risque de moins-value à court terme
  • Connectivité numérique faible (fibre à 29,3 %, score 5/100)
  • Exposition à certains risques naturels (inondations, radon) et fiscalité locale élevée

Composition du parc immobilier à Macouria

7 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 73,8 % de maisons, 26,2 % d'appartements sur un total de 7 261 logements.

82,6 % Résidences principales 5 994 logements
3,5 % Résidences secondaires 252 logements
14,0 % Logements vacants 1 015 logements
45,9 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (73,8 %), signe d'un habitat plutôt familial et spacieux. La part de propriétaires occupants (45,9 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,5 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins soumis à la spéculation touristique. Cependant, un taux de vacance de 14 % indique des logements peut-être délaissés ou en attente de remise sur le marché.

Ancienneté du parc à Macouria

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 521 logements).

  • Avant 1919 0,1 % 4 logts
  • 1919-1945 0,7 % 38 logts
  • 1946-1970 1,1 % 63 logts
  • 1971-1990 7,4 % 407 logts
  • 1991-2005 37,3 % 2 060 logts
  • 2006-2019 53,4 % 2 950 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Macouria

530 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

49 Commerces
332 Services
89 Santé
38 Sports et loisirs
16 Enseignement
2 Tourisme
4 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Macouria

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 2 catastrophes naturelles déclarées

Deux Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRI) sont actifs. Le risque radon est également signalé comme significatif. Ces contraintes influencent constructibilité et assurances. Avant tout achat, consulter le zonage PPR en mairie et prévoir une mesure du radon sont des étapes indispensables pour évaluer sereinement le bien.

Cas pratique : un achat type à Macouria

Une maison familiale de 100 m² représente un investissement d'environ 203 500 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 975 €. Ce budget doit être mis en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un contexte où le taux de chômage atteint 30,8 %.

Erreurs à éviter quand on achète à Macouria

  • Omettre de consulter le certificat d'urbanisme pour les PPRI.
  • Minimiser les travaux d'étanchéité sous un climat très pluvieux.
  • Se fier uniquement au prix au m², l'état compte beaucoup.
  • Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix.

Points clés à retenir à Macouria

  • Prix médian au m² en baisse de 23,4 % sur un an.
  • Rendement brut maison à 8,3 %, net approximatif à 3,8 %.
  • Climat équatorial chaud et très humide (2731 mm/an).
  • Marché en correction après une forte hausse démographique.
  • Marché très majoritairement orienté vers la maison (73,8 %).
  • Taxe foncière élevée, premier poste de charges.
  • Population jeune, âge médian de 26,3 ans.
  • La majorité des acheteurs cherchent une maison individuelle.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Macouria ?

À Macouria, l'état général et la protection contre l'humidité sont primordiaux. Une maison bien ventilée, avec des menuiseries récentes et une toiture étanche vaut plus. La surface du terrain compte, mais moins que sa praticabilité (absence de zone inondable). La proximité des 16 établissements scolaires ou des 49 commerces est un plus. Un DPE performant (classe A ou B) reste rare mais valorisant. L'étage est peu pertinent dans un parc dominé par les maisons.

Estimation indicative d'une maison à Macouria

Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

178 332 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme peine à intégrer l'impact d'un PPRi sur la valeur foncière ou la prime exacte d'un quartier calme. Un professionnel local évalue l'état réel face aux pluies tropicales, connaît la demande pour les quartiers proches des écoles et sait négocier avec les acheteurs sérieux du bassin d'emploi (taux d'emploi 47,5 %). Son expertise transforme une moyenne (2035 €/m²) en prix juste pour votre bien spécifique.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par l'état.
  • Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation future.
  • Ne pas tenir compte du ralentissement de la construction neuve.
  • Oublier que 73,8 % des acheteurs cherchent une maison.

Investir à Macouria : passer à l'action

Entre correction des prix et forte demande locative potentielle, le timing et la sélection du bien sont déterminants. Une expertise fine du terrain est indispensable pour identifier les poches de valeur et éviter les pièges d'un marché en recomposition.

Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité se joue sur le choix précis du bien et du quartier.

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  • Évolution des prix et dynamique démographique
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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Macouria

    Quel est le prix immobilier moyen à Macouria ?

    Le prix médian des maisons s'élève à 2 123 €/m² en 2024, pour un prix total d'environ 169 000 € pour une maison de 83 m². Le marché des appartements est quasi inexistant.

    Est-ce le bon moment pour investir à Macouria ?

    La forte correction des prix (-23,4 % en 2024) crée une opportunité d'entrée, particulièrement pour l'investissement locatif en maison. Le rendement brut est attractif à 8,3 %, mais le marché nécessite une expertise locale pour bien sélectionner le bien.

    Macouria est-elle plus chère ou moins chère que Kourou ?

    Macouria est moins chère que sa voisine Kourou, avec un écart de prix de 15 %. Le prix médian au m² y est de 2 123 € contre 2 369 € à Kourou.

    Quel rendement locatif espérer à Macouria ?

    Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 8,3 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.

    Quels sont les risques à connaître à Macouria ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 30,8 %), la volatilité récente des prix, et les risques naturels (inondations), avec plusieurs plans de prévention des risques (PPRI) en vigueur sur la commune.

    Marché immobilier des communes voisines

    À 2 053 €/m², Macouria présente un écart de valorisation significatif face à Kourou (+15 %), offrant un effet de levier supérieur sur des indicateurs démographiques similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Macouria.

    Communes limitrophes de Macouria

    Macouria est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 123 €/m² Prix médian à Macouria
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    Résumé

    Le prix médian de Macouria s'établit à 2 123 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Guyane.

    Le prix médian de Macouria reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 285 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +10,5 % sur le prix médian.

    La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 123 €/m² pour 84 m².

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,8 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Macouria (3,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Entre 2021 et 2025, 998 logements autorisés au permis de construire à Macouria — un rythme moyen de 200 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Macouria est implantée sur le vaste territoire guyanais. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

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