01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 515 logements dont 11 737 résidences principales, 419 résidences secondaires et 1 359 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 737 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 419 | 3,1 % |
| Logements vacants | 1 359 | 10,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 13 515.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 | 0,1 % |
| 1919-1945 | 12 | 0,1 % |
| 1946-1970 | 280 | 2,5 % |
| 1971-1990 | 2 934 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 4 820 | 43,3 % |
| 2006-2019 | 3 068 | 27,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 565 | 4,8 % |
| 2 pièces | 1 835 | 15,6 % |
| 3 pièces | 3 298 | 28,1 % |
| 4 pièces | 3 776 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 263 | 19,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 20 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 115 | 11 994 | 13 515 |
| Rés. principales | 8 946 | 10 099 | 11 737 |
| Rés. secondaires | 322 | 325 | 419 |
| Vacants | 847 | 1 571 | 1 359 |
À 9 km, Remire-Montjoly (27 723 hab.) enregistre 39,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 133 | 43,7 % |
| Locataires (privé) | 4 344 | 37,0 % |
| Locataires HLM | 1 587 | 13,5 % |
| Logés gratuitement | 673 | 5,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 43,7 %, locataires 50,5 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 218 |
| 2 à 4 ans | 2 941 |
| 5 à 9 ans | 2 005 |
| 10 ans ou plus | 4 573 |
| Total ménages | 11 737 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 608 |
| Sous-occupation modérée | 2 562 |
| Sous-occupation accentuée | 1 797 |
| Suroccupation modérée | 2 049 |
| Suroccupation accentuée | 1 118 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 751 | 32,0 % |
| 1 voiture | 4 958 | 42,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 027 | 25,8 % |
Équipement automobile des ménages: 32 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 26 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 70,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 221 | 174 | 2 | 45 |
| 1975 | 410 | 312 | 85 | 13 |
| 1982 | 884 | 686 | 88 | 110 |
| 1990 | 3 126 | 2 745 | 93 | 288 |
| 1999 | 5 790 | 5 143 | 185 | 462 |
| 2006 | 7 980 | 7 161 | 256 | 563 |
| 2011 | 10 115 | 8 946 | 322 | 847 |
| 2016 | 11 994 | 10 099 | 325 | 1 571 |
| 2022 | 13 515 | 11 737 | 419 | 1 359 |
Trajectoire de long terme: 221 logements en 1968, 13 515 en 2022 (+6015 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 831 | 1 778 | 2 027 | 2 244 | 2 337 | 1 550 |
| Dont vacants > 2 ans | 667 | 781 | 1 098 | 1 219 | 1 150 | 1 207 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 33,3 % |
| Classe D | 1 | 33,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 33,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (33 %), 33 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 33,3 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 33,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 33,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 33 % des diagnostics et 33 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 222 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 281 kWh/m²/an, contre 222 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 60 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées F (281), appartements classés C (225), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 427 |
| T3 | 982 |
| T4 | 979 |
| T5+ | 350 |
Faut-il investir à Matoury en 2026 ?
Deuxième commune de Guyane par sa population, Matoury bénéficie de la dynamique économique de l'agglomération du Centre Littoral et d'une croissance démographique robuste. Son marché immobilier, dominé par l'habitat individuel, vient de subir un ajustement majeur des prix. Ce contexte spécifique façonne les opportunités et les risques pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 13,5 % sur les maisons et un marché corrigé de -57,6 %, Matoury se positionne dans le top quart des communes guyanaises pour le potentiel locatif, mais impose une analyse fine du contexte local.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif à moyen terme en acceptant une forte volatilité des prix et un marché dominé par les maisons individuelles.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (13,5 %)
- ✓ Correction des prix : point d'entrée abaissé
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,8 % en 5 ans)
- ⚠ Volatilité extrême des prix en 2024
- ⚠ Taux de chômage local élevé (28,6 %)
- ⚠ Taxe foncière supérieure à 60 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de plus de 60 % à la moyenne métropolitaine.
- Un écart de prix de -229 % avec la commune voisine de Remire-Montjoly.
- Un rendement locatif brut 3 fois supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Matoury
Indices immobiliers de Matoury
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression modérée (4,5/10) indique un marché ni tendu ni déprimé, propice à des négociations équilibrées.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression modérée (4,5/10) indique un marché ni tendu ni déprimé, propice à des négociations équilibrées.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Un score élevé (5,8/10) confirme une demande locative dynamique, soutenue par la croissance démographique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUn score élevé (5,8/10) confirme une demande locative dynamique, soutenue par la croissance démographique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Un score faible (2,8/10) signifie une pression touristique quasi inexistante, ce qui oriente vers du locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUn score faible (2,8/10) signifie une pression touristique quasi inexistante, ce qui oriente vers du locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1540,0 — Percentile dept : 33/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 245,0 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 71/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1540,0 — Percentile dept : 67/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 29/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 245,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Matoury : opportunités et risques
Investir à Matoury en 2026 présente un profil rendement très attractif sur le papier, avec un rendement brut de 13,5 % sur les maisons. Ce chiffre, issu des loyers médians de la carte du ministère, est à nuancer immédiatement par les charges spécifiques au territoire. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,28 %, un niveau qui grève significativement le rendement net, estimé autour de 7 % après déduction de la vacance et des frais de gestion.
La stratégie à privilégier est clairement le locatif annuel en maison, porté par une demande locative dynamique (IOL à 5,8/10) et un parc locatif privé limité. L'offre touristique étant faible (3 hébergements), le saisonnier n'est pas pertinent. Il convient de cibler des biens en bon état ou récents pour limiter les coûts de rénovation, dans un parc où plus de 27 % des logements ont été construits après 2006.
Le principal risque réside dans la volatilité extrême des prix constatée récemment. Une stratégie de plus-value à court ou moyen terme serait hasardeuse. En revanche, pour un investisseur acceptant de se positionner sur le long terme et de gérer activement la relation locative dans un contexte social parfois fragile, le cash-flow dégagé peut être substantiel. La production neuve soutenue (656 logements autorisés en 2024) apporte une concurrence mais aussi une modernisation du parc.
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Données du marché immobilier à Matoury
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Matoury s'établit à 2 642 €, sur la base de 74 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Matoury Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Matoury
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 314 €/m² à 2 642 €/m² (+14,2 %), pour 74 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF et de loyers 2024, l'acquisition d'une maison type de 90 m² à 133 470 €, financée à 100 % sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, générerait une mensualité de crédit d'environ 825 €. Le loyer médian de 16,7 €/m²/mois rapporterait 1 503 €, couvrant largement la mensualité et dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut de 13,5 % est exceptionnellement élevé. Néanmoins, ce calcul idéal doit être nuancé par la vacance locative (8 % en moyenne), les frais de gestion (12 %) et surtout la taxe foncière à 60,28 %, qui rognent sensiblement la rentabilité nette, ramenée autour de 7 %.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
89,2 % de maisons et 10,8 % d'appartements parmi les 74 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 89,2 % des mutations, pour un prix médian de 2 557 €/m² (maisons) contre 6 085 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 74 | 66 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 642 € | 2 557 € | 6 085 € |
| Prix moyen/m² | 4 217 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 87 | 2 314 € |
| 2022 | 67 | 2 462 € |
| 2023 | 74 | 2 929 € |
| 2024 | 57 | 2 290 € |
| 2025 | 74 | 2 642 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Matoury reste soutenue, avec 1 354 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 656 pour la seule année 2024. Toutefois, la tendance est à un ralentissement de -17 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette production neuve importante répond à une pression démographique forte (+10,8 % de population en 5 ans) et modernise un parc où plus d'un quart des logements ont été construits après 2006. Pour un investisseur, cela indique une offre neuve concurrente pour la location, mais aussi le développement de quartiers récents mieux équipés. Le risque de sur-offre semble contenu par la croissance de la population, sous réserve que le taux de chômage élevé n'entrave pas la solvabilité des nouveaux ménages.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 758 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 400 autorisations pour 3 940 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Matoury
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Matoury (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Matoury: 1 627 logements autorisés sur 5 ans, 379 pour la dernière année (+10 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Matoury
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Matoury
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles déduites. À Matoury, la taxe foncière sur le bâti pèse lourd (taux de 60,28 % en 2024). Il faut aussi provisionner la vacance locative (le parc compte 10,1 % de logements vacants), les frais de gestion, d'assurance et d'entretien. Pour un appartement, le rendement net d'environ 4,4 % reflète ces prélèvements. Préférez les biens en bon état pour limiter les travaux.
Performance énergétique du parc à Matoury
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Matoury: majorité classée C, part de passoires thermiques à 33,3 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Sans données DPE communales précises, le risque réglementaire lié à la loi Climat reste à évaluer au cas par cas. Près de 28 % du parc est construit après 2006, ce qui laisse présager de meilleures performances énergétiques pour une partie des biens. Pour tout achat, exigez un audit : les « passoires » thermiques (classes F et G) seront progressivement interdites à la location dès 2025. Privilégiez les biens rénovés ou récents pour sécuriser votre investissement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons individuelles, qui composent près de 70 % du parc, sont les plus adaptées à la demande locale familiale. Leur rendement brut estimé (13,5 %) est significativement plus attractif que celui des appartements (8,7 %). Près de 28 % du parc a été construit après 2006, suggérant une part non négligeable de logements récents, potentiellement mieux isolés et moins sujets aux contraintes réglementaires futures (loi Climat). Les petites surfaces (studios, T2) y sont moins courantes.
Quelles zones cibler à Matoury ?
Matoury ne dispose pas d'un centre-ville dense très marqué. L'attractivité locative se concentre dans les secteurs bien desservis par les 735 services recensés et les transports (30 équipements). La proximité du Grand Cayenne, pôle d'emploi principal, est un atout. Les zones en développement, où 1 354 logements ont été autorisés ces 5 dernières années, pourraient générer une sur-offre locative ponctuelle, pesant sur les loyers. La vigilance sur les zones exposées aux risques d'inondation (PPRI) est de mise.
Calculateur de rendement à Matoury
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Matoury
Le risque de vacance locative est tangible, avec un taux de logements vacants de 10,1 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) expose à des impayés. La taxe foncière, à 60,28 %, grève significativement le rendement net, ramené approximativement à 6,9 % pour une maison après déduction des charges courantes. Enfin, la présence de 10 risques naturels recensés et de 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques peut impacter les assurances et l'assurabilité des biens.
Cas pratique : un investissement type à Matoury
Pour un appartement de 88 m² (proche du prix total médian), l'investisseur débourse environ 190 000 €. Au loyer médian de 15,7 €/m², cela génère 1382 € mensuels. Le rendement brut atteint 8,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, vacance, gestion), le rendement net tombe à environ 4,4 %, soit un cash-flow net mensuel réduit.
Erreurs à éviter quand on investit à Matoury
- Négliger la taxe foncière, très élevée à Matoury.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier la vacance locative dans un parc avec 10 % de vacants.
- Acheter sans vérifier le DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché guyanais suit peu les saisons métropolitaines. Les périodes de vacances scolaires locales (zone C) peuvent ralentir les transactions. Le calendrier fiscal, avec l'échéance de la taxe foncière en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'absence de tourisme de masse (3 hébergements recensés) neutralise l'effet « haute saison » sur les prix. Vendre ou acheter peut se faire toute l'année, avec une vigilance accrue sur la météo pendant l'hiver austral, plus pluvieux.
Le saviez-vous ?
- Matoury s'étend sur 149 km², soit l'une des plus vastes communes de Guyane.
- Seulement 3,1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune a autorisé 656 logements neufs en 2024.
S'installer à Matoury : cadre de vie et logement
S'installer à Matoury, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne intégrée à l'agglomération du Centre Littoral, avec une densité d'équipements remarquable : 1 193 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 159 commerces et 154 établissements de santé. La commune est bien pourvue en écoles (30 établissements) et offre un cadre de vie familial, avec une population jeune (âge médian de 28,8 ans).
Le territoire est cependant exposé à des contraintes naturelles notables, avec des précipitations annuelles abondantes (3 488 mm) et dix risques naturels recensés, dont des inondations (deux PPRI actifs). Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du quartier et les assurances. La connectivité numérique, avec un taux de fibre de 40,2 %, reste en retard par rapport à la métropole, un point à considérer pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Matoury
Matoury et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Matoury
Un climat équatorial chaud et très humide définit le cadre de vie. Les températures moyennes avoisinent 26,9 °C et les précipitations atteignent 3488 mm annuels, soit l'une des pluviométries les plus fortes de France. Aucun jour de gel n'est à prévoir. Ce profil convient aux habitants recherchant une chaleur constante et acceptant une forte humidité. L'adaptation du bâti (ventilation, protection contre les pluies) est un critère de confort essentiel.
À qui s'adresse Matoury ?
Matoury s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles jeunes recherchant la maison individuelle avec un budget maîtrisé, dans une commune où plus de la moitié de la population a moins de 30 ans. Elle convient moins aux retraités (seulement 12,2 % de 60 ans et plus) ou aux investisseurs recherchant une forte plus-value à court terme. Les profils adaptés à la vie guyanaise, acceptant l'humidité et une économie locale en difficulté (28,6 % de chômage), y trouveront un ancrage résidentiel.
Avantages et limites à Matoury
✓ Points forts
- Prix au m² accessible (1 643 € en médiane)
- Dynamisme démographique fort (+20,7 % en 10 ans)
- Large majorité de maisons individuelles (69,1 %)
- Équipements et services nombreux (1 193 au total)
- Environnement naturel amazonien à proximité
− À prendre en compte
- Climat très humide (3 488 mm de pluie/an)
- Économie locale fragile (taux de chômage à 28,6 %)
- Exposition à des risques naturels (inondations)
Composition du parc immobilier à Matoury
13 515 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 69,1 % de maisons, 30,9 % d'appartements sur un total de 13 515 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons individuelles (69,1 %), ce qui correspond à une demande locale pour l'habitat spacieux. Le taux de propriétaires occupants (43,7 %) est modéré, tandis que la part de résidences secondaires (3,1 %) et de logements vacants (10,1 %) suggère un marché avant tout tourné vers la résidence principale. Cette structure indique une certaine stabilité, avec un acheteur typique souvent en recherche d'une maison familiale.
Ancienneté du parc à Matoury
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 122 logements).
- Avant 1919 0,1 % 8 logts
- 1919-1945 0,1 % 12 logts
- 1946-1970 2,5 % 280 logts
- 1971-1990 26,4 % 2 934 logts
- 1991-2005 43,3 % 4 820 logts
- 2006-2019 27,6 % 3 068 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Matoury
1 193 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Matoury
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Matoury est exposée à plusieurs risques naturels, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs sur l'Île de Cayenne, principalement liés aux inondations. Dix risques sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage PPR est une étape obligatoire avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Matoury
Une maison de 90 m² (proche du prix médian au m²) représente un investissement d'environ 133 470 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 720 €. Ce budget est à confronter aux revenus du foyer, dans une commune où le taux de chômage s'élève à 28,6 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Matoury
- Oublier de consulter les PPR inondation avant l'offre.
- Sous-estimer l'impact du climat sur l'entretien du bien.
- Négliger la performance énergétique, futur critère réglementaire.
- Se fier uniquement au prix au m², sans voir l'état réel.
Points clés à retenir à Matoury
- Prix médian à 2 642 €/m², en correction annuelle.
- Rendement brut élevé : 13,5 % pour les maisons.
- Climat équatorial : 26,9 °C et 3488 mm de pluie par an.
- Marché en correction après une période de hausse.
- Les appartements (6 085 €/m²) sont 46 % plus chers que les maisons.
- Rendement net divisé par deux après charges.
- Parc à 69 % de maisons, achat souvent pour résidence principale.
- La moitié du parc a moins de 20 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Matoury ?
Outre la surface, l'état général du bien est primordial. À Matoury, l'exposition aux pluies et à l'humidité peut dégrader rapidement les constructions mal entretenues. La proximité des 159 commerces et 30 écoles influence aussi la cote. Pour une maison, la taille du terrain compte. Pour un appartement, l'étage et la vue offrent une plus-value. Enfin, une bonne performance énergétique devient un argument financier face à la hausse des coûts. Un bien rénové se vendra mieux qu'un bien vieillissant, surtout avec 27,6 % du parc construit après 2006.
Estimation indicative d'une maison à Matoury
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 064 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché atone et très dispersé (fourchette de prix de 335 à 2 855 €/m²), une estimation imprécise peut condamner une vente. Un prix trop élevé entraîne une vacance prolongée, tandis qu'un prix sous-évalué génère une perte sèche. Seule une analyse comparant votre bien aux 83 ventes récentes, en pondérant la baisse d'activité et les spécificités locales comme la taxe foncière élevée (60,28 %), permet de fixer un prix d'offre réaliste qui attire les acheteurs sans brader votre patrimoine. L'expertise d'un professionnel ancré localement fait la différence.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un expert local saisit les nuances entre les quartiers et les types de biens. Il ajuste le prix selon l'état réel, l'exposition aux aléas climatiques ou la qualité des matériaux. Son estimation tient compte de la demande spécifique à Matoury, ville jeune (âge médian 28,8 ans) et en croissance démographique. Ensuite, il peut vous orienter sur les travaux valorisants et vous aider à négocier avec des acheteurs sérieux, maximisant ainsi votre prix de vente net.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² inadaptée au quartier.
- Oublier de défalquer le coût des travaux nécessaires.
- Surestimer la valeur à cause de la croissance démographique.
- Vendre sans expertiser les risques naturels affectant le bien.
Investir à Matoury : passer à l'action
L'analyse des données DVF fournit une photographie, mais la valeur réelle d'un investissement se joue sur le terrain matourien. Sélectionner le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges comme la taxe foncière à 60,28 % nécessite une expertise locale fine.
Les données révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du choix précis du bien et du quartier.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Matoury grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 83 ventes récentes à Matoury
- Évolution des prix et dynamique locative détaillée
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Matoury
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Matoury ?
En 2024, le prix médian global était de 2 642 € par mètre carré, selon les données DVF. Les maisons, qui constituent l'essentiel du marché, se vendaient en médiane à 2 557 €/m², tandis que les appartements, plus rares, atteignaient 6 085 €/m².
Le marché immobilier à Matoury est-il en baisse ?
Les prix médians ont effectivement connu une correction très forte en 2024, affichant une baisse annuelle de -57,6 % par rapport au pic de 2023. Cette volatilité nécessite une analyse au cas par cas, car elle peut masquer des changements dans le type de biens vendus.
Matoury est-elle plus chère que Remire-Montjoly ?
Non, Matoury est significativement moins chère. En 2024, le prix médian au m² à Matoury (2 642 €) était inférieur de 229 % à celui de sa voisine Remire-Montjoly (5 402 €).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Matoury ?
Le rendement locatif brut est élevé, notamment pour les maisons (13,5 %). Toutefois, la taxe foncière à 60,28 % et les autres charges réduisent le rendement net estimé autour de 7 %.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Matoury ?
L'analyse des transactions DVF ne détaille pas les quartiers. Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs bien desservis par les 735 services recensés, et de privilégier les zones hors des périmètres à risque d'inondation (PPRI) pour limiter les contraintes d'assurance.
Marché immobilier des communes voisines
Matoury affiche un prix au m² trois fois inférieur à celui de Remire-Montjoly (1 643 € contre 5 402 €), un écart de valorisation qui représente un effet de levier significatif pour un investisseur visant les indicateurs démographiques similaires du littoral guyanais.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Matoury.
Communes limitrophes de Matoury
Matoury est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Matoury se situe dans la moyenne — prix médian 2 642 €/m², dans la ligne de la médiane du Guyane.
Le prix médian de Matoury gagne +14,2 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 359 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +15,4 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Matoury (89,2 % des transactions), à un prix médian de 2 557 €/m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,7 €/m² pour un appartement et 16,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 3,1 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Le poids limité des résidences secondaires (3,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 627 logements autorisés, soit 325/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Matoury est implantée sur le vaste territoire guyanais. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 4 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.