01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 338 logements dont 7 768 résidences principales, 592 résidences secondaires et 977 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 768 | 83,2 % |
| Résidences secondaires | 592 | 6,3 % |
| Logements vacants | 977 | 10,5 % |
Parmi les 9 338 logements du parc, 83 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 68 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 69 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 814 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 2 962 | 38,7 % |
| 1991-2005 | 2 825 | 37,0 % |
| 2006-2019 | 906 | 11,9 % |
La période 1971-1990 concentre 39 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 12 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 525 | 6,8 % |
| 2 pièces | 1 179 | 15,2 % |
| 3 pièces | 1 879 | 24,2 % |
| 4 pièces | 2 446 | 31,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 740 | 22,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 156 | 8 657 | 9 338 |
| Rés. principales | 7 286 | 7 741 | 7 768 |
| Rés. secondaires | 192 | 251 | 592 |
| Vacants | 678 | 666 | 977 |
Pour référence, Macouria (29 km) affiche 37,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 740 | 35,3 % |
| Locataires (privé) | 2 247 | 28,9 % |
| Locataires HLM | 2 247 | 28,9 % |
| Logés gratuitement | 535 | 6,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 35,3 % de propriétaires face à 57,8 % de locataires (dont 29 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 265 |
| 2 à 4 ans | 1 864 |
| 5 à 9 ans | 1 342 |
| 10 ans ou plus | 3 297 |
| Total ménages | 7 768 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 896 |
| Sous-occupation modérée | 1 666 |
| Sous-occupation accentuée | 1 208 |
| Suroccupation modérée | 1 320 |
| Suroccupation accentuée | 1 019 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 449 | 31,5 % |
| 1 voiture | 3 784 | 48,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 536 | 19,8 % |
Motorisation des ménages: 32 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 180 | 127 | 2 | 51 |
| 1975 | 1 626 | 1 294 | 21 | 311 |
| 1982 | 2 060 | 1 945 | 58 | 57 |
| 1990 | 4 541 | 4 048 | 117 | 376 |
| 1999 | 6 650 | 5 584 | 539 | 527 |
| 2006 | 7 394 | 6 574 | 40 | 780 |
| 2011 | 8 156 | 7 286 | 192 | 678 |
| 2016 | 8 657 | 7 741 | 251 | 666 |
| 2022 | 9 338 | 7 768 | 592 | 977 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 180 à 9 338, soit +5088 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 905 | 859 | 958 | 985 | 821 | 565 |
| Dont vacants > 2 ans | 402 | 382 | 436 | 506 | 465 | 413 |
04 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 189 |
| T2 | 648 |
| T3 | 967 |
| T4 | 959 |
| T5+ | 426 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Kourou (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 9 338 logements de Kourou, dont 83,2 % en résidence principale, 6,3 % en secondaire, 10,5 % vacants. Parc mixte: 54,6 % de maisons et 45,4 % d'appartements cohabitent. Ancrage local: la commune est une commune du territoire guyanais, en plaine, à 3 m d'altitude.
Kourou se distingue par un parc majoritairement locatif (57,8 %). Côté logement social, 28,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Entre héritage et modernité: 0,9 % de logements d'avant 1919 et 11,9 % postérieurs à 2006.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+7,9 %). 31,5 % des ménages de Kourou ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Kourou est une commune du territoire guyanais. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 3 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Ville-porte du Centre Spatial Guyanais, Kourou bénéficie d'une économie singulière et d'un équipement en services exceptionnel pour la Guyane. Cette attractivité structurelle soutient un marché immobilier résilient, mais la fragilité de l'emploi local et le déclin démographique imposent une lecture nuancée de son potentiel investisseur.
Avec un indice d'attractivité territoriale de 6,7/10, la ville de Kourou se positionne parmi les communes les plus dynamiques de Guyane, supportant un marché immobilier robuste malgré un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Réservé aux investisseurs locatifs patients, Kourou offre un rendement correct mais exige une sélection rigoureuse du bien et une acceptation du risque local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 8,2 % pour les maisons
- ✓ Correction récente des prix : point d'entrée potentiel
- ✓ Demande locative solide (IOL 6,2/10)
- ⚠ Déclin démographique : -3,8 % sur 10 ans
- ⚠ Taux de chômage élevé : 26,1 %
- ⚠ Effort de rénovation nécessaire (parc ancien)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 75 % des communes françaises en raison de son contexte ultra-marin
- Première ville du département pour l'équipement en services (ICS 9,1/10)
- Prix au mètres carré inférieur de 55 % à Remire-Montjoly, la ville la plus chère de Guyane
Analyse du marché immobilier à Kourou
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Kourou : opportunités et risques
Investir à Kourou en 2026 cible avant tout le rendement locatif brut, élevé à 8,2% pour les maisons. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers, est attractif mais doit être immédiatement nuancé. La taxe foncière sur le bâti, à 77,86%, représente une charge annuelle équivalente à près de deux mois de loyer, rognant sensiblement la rentabilité nette, estimée autour de 3,4%. La stratégie gagnante consiste donc à acquérir une maison à rénover, en visant une réduction du coût d'acquisition pour amplifier le rendement.
Le profil de l'investisseur doit être patient et disposer d'une trésorerie de sécurité. La vacance locative, estimée à 8% dans nos calculs, peut s'avérer plus élevée dans certains quartiers, et le turn-over des locataires peut être fréquent dans une ville où la population est jeune et mobile. Il est impératif de sélectionner un bien situé à l'abri des zones à risque inondation (PPRI), sous peine de difficultés d'assurance et de dépréciation à la revente.
Enfin, l'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme. La faible dynamique de construction neuve et le déclin démographique limitent les perspectives de forte plus-value à court terme. L'objectif est ici de bénéficier d'un cash-flow régulier, en misant sur la pérennité de la demande locative liée aux activités spatiales, bien plus que sur une appréciation spectaculaire du capital.
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Données du marché immobilier à Kourou
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Kourou se stabilise à 2 389 €/m² en 2024, selon les données DVF, soit un niveau légèrement supérieur à celui de 2020. Cette relative stabilité masque une volatilité récente, avec un pic à 2 661 €/m² en 2022 suivi d'une correction. Le marché est clairement segmenté : les appartements, moins nombreux, se négocient 44 % plus cher que les maisons, reflétant une demande concentrée sur des biens plus facilement louables et moins exposés aux risques d'inondation (PPRI actifs).
Comparé aux communes voisines, l'écart de valorisation est frappant. Kourou est 125 % moins chère que Remire-Montjoly, la référence résidentielle du département, mais seulement 18 % plus chère que Macouria. Cet entre-deux positionne Kourou comme un marché d'opportunité pour capter une partie de la demande locative à un prix d'entrée bien inférieur.
Cette dynamique des prix s'inscrit dans un contexte territorial contrasté. D'un côté, la présence du Centre Spatial et un ICS de 9,1/10 (très élevé) assurent une attractivité structurelle. De l'autre, un taux de chômage élevé (26,1%) et une démographie en retrait (-3,8% en 10 ans) pèsent sur la solvabilité de la demande locale, rendant le marché dépendant des actifs du spatial et des investisseurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Kourou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Kourou ont connu une hausse marquée entre 2020 et 2022, grimpant de 2 196 à 2 661 €/m² (+21%), avant une correction nette en 2023 à 2 334 €/m². La légère remontée de 2024 (+3%) indique une stabilisation autour de 2 404 €/m². Cette trajectoire, typique d'un marché ayant absorbé un choc de demande, place aujourd'hui Kourou à un niveau inférieur à son pic, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le marché des appartements, plus restreint en volume, affiche une valorisation nettement supérieure (+44%) à celui des maisons, reflétant une demande plus ciblée.
Évolution du marché immobilier de Kourou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Kourou évolue de +7,0 %, passant de 2 233 à 2 389 €/m²; 110 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 88 m² à 208 472 €, un emprunt à 4% sur 20 ans avec 20% d'apport entraîne une mensualité d'environ 1 000 €. Le loyer médian estimé (16,2 €/m²/mois) génère 1 426 € de recettes, couvrant intégralement la mensualité et dégageant un cash-flow positif immédiat. Ce scénario idéalisé, basé sur un rendement brut de 8,2%, masque néanmoins la réalité des charges locales (taxe foncière à 77,86%, gestion, vacance) qui rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,4%.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 118 ventes enregistrées en 2024, le marché de Kourou montre une activité soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. Les maisons dominent largement les transactions (85 ventes, soit 73% du volume), pour une surface médiane de 88 m². Le profil des biens échangés correspond à un parc d'habitat individuel, souvent ancien (seulement 11,9% du parc construit après 2006). Cette structure confère au marché un caractère familial et résidentiel, peu exposé à la spéculation, mais aussi plus sensible aux aléas de l'économie locale.
Répartition des ventes
77,3 % de maisons et 22,7 % d'appartements parmi les 110 transactions enregistrées.
77,3 % maisons, 22,7 % appartements sur 110 ventes: le collectif pèse 22,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 110 | 85 | 25 |
| Prix médian/m² | 2 389 € | 2 414 € | 2 250 € |
| Prix moyen/m² | 2 676 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 137 | 2 233 € |
| 2022 | 139 | 2 516 € |
| 2023 | 126 | 2 258 € |
| 2024 | 102 | 2 295 € |
| 2025 | 110 | 2 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Kourou est atone, avec seulement 135 logements autorisés sur les cinq dernières années et un seul permis délivré en 2024. Cette faible production, couplée à un déclin démographique, évite tout risque de sur-offre à court terme. Elle témoigne néanmoins d'un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié aux difficultés économiques et au taux de vacance élevé du parc existant (10,5%). Pour l'investisseur, cela signifie un marché mature, où la valeur se crée davantage par la rénovation de l'ancien que par l'acquisition de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 566 autorisations et 258 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 46 %.
Vacance longue durée à Kourou
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Kourou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 145 logements autorisés à à Kourou, dont 23 en 2025 (+93 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Kourou
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Kourou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (77,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges incompressibles. À Kourou, la taxe foncière sur le bâti atteint 77,86 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour frais de gestion, copropriété et réparations. Un taux de vacance de 10,5 % pèse aussi sur la rentabilité. Le rendement net de 3,4 % pour une maison reflète cette réalité économique guyanaise, bien en deçà du brut affiché.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons individuelles, qui dominent le parc (58,4 %), offrent le meilleur compromis rentabilité/demande, avec un loyer estimé à 16,2 €/m²/mois. Les appartements (loyer : 15,7 €/m²/mois) conviennent pour cibler les petits budgets ou les célibataires, mais leur rendement net est plus faible. Le parc est relativement récent (11,9 % construit après 2006), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique immédiats, mais l'offre neuve reste anecdotique (1 logement autorisé en 2024).
Quelles zones cibler à Kourou ?
La localisation est clé. Le centre-bourg et les quartiers proches des équipements (929 au total, dont 141 commerces et 118 services de santé) concentrent la demande locative. La proximité du centre spatial guyanais est un atout majeur pour attirer une population active. Les zones exposées aux risques naturels (PPRI actifs) doivent être évitées, car elles compliquent l'assurance et la revente. La connectivité fibre (33,2 % des logements) est un critère croissant pour les locataires.
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Risques à connaître avant d'investir à Kourou
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 10,5 % qui indique une possible difficulté à louer. La fiscalité locale est lourde, avec une taxe foncière sur le bâti à 77,86 % en 2024, grévant directement le rendement net. Enfin, la dépendance à l'économie du spatial et un taux de chômage structurel élevé créent une vulnérabilité économique. La sismicité est très faible, mais le radon est signalé comme présent à un niveau significatif.
Cas pratique : un investissement type à Kourou
Pour un appartement type de 51 m² (médian), comptez environ 174 216 €. Au loyer médian de 15,7 €/m², vous percevrez 800 € par mois, soit un rendement brut de 5,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,3 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 330 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Kourou
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 77,86 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (10,5 %).
- Oublier les surcoûts de maintenance liés au climat humide.
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone PPR (inondation).
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité des transactions est moins marquée sous ce climat équatorial. Néanmoins, les pluies intenses de la saison humide (décembre à juin) peuvent ralentir les visites. La période sèche, de juillet à novembre, est souvent plus propice. Pour les ventes, anticipez le délai de publication de la taxe foncière, due en septembre, qui peut influencer les négociations si elle est élevée.
Le saviez-vous ?
- Kourou s'étend sur 2 285 km², soit la superficie d'un département français moyen.
- L'âge médian n'est que de 28,4 ans, une population très jeune.
- Seulement 6 hébergements touristiques pour une ville de 25 000 habitants.
S'installer à Kourou : cadre de vie et logement
S'installer à Kourou, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien équipé pour la Guyane, avec 929 équipements recensés par l'INSEE, dont 141 commerces et 118 établissements de santé. La commune jouit d'une connectivité correcte, la fibre couvrant déjà 33,2% des logements. La population est jeune (âge médian de 28,4 ans) et familiale, ce qui se reflète dans l'offre de services et la prédominance de l'habitat individuel (58,4% de maisons).
Néanmoins, le cadre de vie est soumis à des contraintes environnementales réelles. Le climat équatorial implique des pluies abondantes (2 525 mm/an) et une chaleur constante. Plusieurs plans de prévention des risques (PPRI, PPRL) sont actifs, notamment pour les inondations, et un risque radon significatif est recensé. Choisir son quartier et son bien en conséquence est donc une étape cruciale, tout comme la vérification de la qualité de l'isolation et de la ventilation du logement.
Carte du marché immobilier à Kourou
Kourou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Kourou
Un climat équatorial chaud et humide structure la vie à Kourou : 27,8 °C de moyenne annuelle et 2525 mm de pluie. Il n'y a pas de saison fraîche. Ce cadre convient aux personnes habituées à la chaleur constante et aux fortes précipitations, mais impose une vigilance accrue sur la ventilation des logements et les risques d'infiltrations. La sérénité face aux averses tropicales est un prérequis.
À qui s'adresse Kourou ?
Kourou s'adresse principalement aux acheteurs attachés à l'espace et au climat tropical, souvent liés à l'activité du spatial. Les familles y trouvent des maisons avec jardin à des prix relativement contenus pour la région. Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements. En revanche, les retraités (10,3 % de 60 ans et +) et les profils recherchant une vie nocturne ou une forte connectivité numérique seront moins séduits. L'indice de sécurité perçue (ICS) est élevé à 9,1/10.
Avantages et limites à Kourou
✓ Points forts
- Prix plus accessible que la côte (Remire-Montjoly à 5 402 €/m²).
- Cadre de vie tropical et environnement naturel préservé (2 285 km²).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (58,4 %).
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille (929 équipements).
- Indice de sécurité perçue très élevé (9,1/10).
Composition du parc immobilier à Kourou
9 338 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,4 %) et collectif (41,6 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 58,4 % constitué de maisons, reflète un habitat individuel dominant. Seulement 35,3 % de propriétaires occupants indiquent un marché locatif important. Un taux de vacance de 10,5 %, supérieur à la moyenne nationale, indique une certaine fluidité ou des biens difficilement louables. Ce paysage mixte attire à la fois des investisseurs et des ménages recherchant une maison.
Ancienneté du parc à Kourou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 644 logements).
- Avant 1919 0,9 % 68 logts
- 1919-1945 0,9 % 69 logts
- 1946-1970 10,6 % 814 logts
- 1971-1990 38,7 % 2 962 logts
- 1991-2005 37,0 % 2 825 logts
- 2006-2019 11,9 % 906 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Kourou
929 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Kourou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques (PPRI, PPRL) sont actifs, principalement liés aux inondations. La sismicité est très faible, mais un risque radon significatif est à considérer. Consulter le zonage précis en mairie est impératif ; il peut impacter l'assurabilité et imposer des contraintes constructives. Dix risques naturels sont recensés, une donnée à intégrer dans son diagnostic.
Cas pratique : un achat type à Kourou
Pour une maison type de 88 m² (médian), le budget est d'environ 208 472 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 1 000 €. Ajoutez la taxe foncière (environ 100 €/mois) et les charges pour le budget total. Ce montant représente un effort important au regard des revenus médians locaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Kourou
- Oublier de vérifier le DPE et le risque de passoire thermique.
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR) en mairie.
- Minimiser l'impact des 2525 mm de pluie annuels sur le bâti.
- Acheter sans visiter en saison des pluies pour vérifier les infiltrations.
Points clés à retenir à Kourou
- Prix médian : 2 389 €/m², en hausse de 3,0 % sur un an.
- Rendement brut maison : 8,2 %, net : environ 3,4 % après charges.
- Climat équatorial : 27,8 °C et 2525 mm de pluie par an.
- Écart type : les appartements (2 250 €/m²) sont 44 % plus chers au m² que les maisons.
- Taxe foncière impactante : taux de 77,86 % sur le bâti.
- Parc immobilier : 58,4 % de maisons individuelles.
- Facteur clé valeur : état du bien et protection contre l'humidité.
- Investissement : un bien type maison coûte environ 208 472 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Kourou ?
À Kourou, au-delà de la surface, l'état du bien et sa protection contre l'humidité sont primordiaux. La proximité des 141 commerces et des 31 établissements scolaires valorise un bien. Pour un appartement, l'étage peut atténuer les nuisances. Un terrain ombragé est un atout. La performance énergétique devient un critère de plus en plus discriminant pour la vente comme pour la location, face à des coûts d'électricité élevés.
Estimation indicative d'une maison à Kourou
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
222 177 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans une ville où 10,5 % des logements sont vacants conduit à une stagnation prolongée. À l'inverse, sous-évaluer son bien dans un marché en hausse de 3 % signifie une perte sèche. L'estimation professionnelle intègre des éléments invisibles dans les moyennes : l'état du bien (seulement 1,8 % du parc est antérieur à 1945), la demande réelle pour votre quartier, et l'impact de la taxe foncière élevée (77,86 %) sur l'attractivité pour les investisseurs. C'est cet ajustement fin qui garantit une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne peinent à saisir les subtilités du marché kouroucien : l'impact d'un PPR sur la valeur, la décote d'un bien mal ventilé ou la prime pour une construction récente mieux isolée. Un professionnel local évalue l'état réel, connaît la demande spécifique (liée au Centre Spatial) et peut identifier les acheteurs sérieux. Son estimation fonde une négociation solide, loin des moyennes abstraites.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE mauvais (F/G).
- Ne pas tenir compte du risque radon dans l'évaluation.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour l'ancienneté.
Investir à Kourou : passer à l'action
Les données DVF révèlent un potentiel locatif réel, mais la fenêtre d'opportunité à Kourou est étroite et dépend d'une parfaite connaissance des quartiers et du parc. Transformer cette analyse en investissement viable exige l'expertise d'un professionnel ancré localement.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais un bon investissement à Kourou se joue sur le terrain et dans la sélection du bien.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Kourou grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 118 ventes récentes à Kourou
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Kourou
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Kourou ?
Le prix médian global à Kourou est de 2 389 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 414 €/m² et les appartements 2 250 €/m², selon les dernières transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir en location à Kourou ?
Le rendement locatif brut est élevé (8,2% pour les maisons) et la demande locative solide (IOL 6,2/10). Cependant, le taux de chômage local élevé et la forte taxe foncière imposent une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de moyen terme.
Kourou est-elle plus chère que les villes voisines ?
Non, Kourou est bien moins chère que Remire-Montjoly (-125%) et légèrement plus chère que Macouria (+18%). Cet écart important avec la commune la plus prisée du département représente un effet de levier intéressant.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Kourou ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5% pour les appartements et 8,2% pour les maisons. Après déduction des charges locales (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à environ 2,3% et 3,4% respectivement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Kourou ?
Les principaux risques sont économiques (chômage à 26,1%), démographiques (déclin de la population) et environnementaux (inondations, radon). Il est essentiel de vérifier si le bien est situé en zone à risque (PPRI) et de budgétiser les travaux de rénovation éventuels.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Remire-Montjoly (+125 %) est colossal, tandis que Kourou n'est que 18 % plus chère que Macouria : un effet de levier intéressant pour capter une demande locative similaire à un prix d'entrée bien plus contenu.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Kourou.
Communes limitrophes de Kourou
Kourou est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Kourou ressort à 2 389 € (source DVF, 110 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Guyane.
Le prix médian de Kourou gagne +7,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 614 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,1 %.
Le marché de Kourou est dominé par les maisons individuelles — 77,3 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 414 €/m² pour 93 m² en surface médiane.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,7 € (appartements) et 16,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (8,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Kourou (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 145 logements autorisés sur 2021-2025, dont 35 commencés.
Le marché immobilier de Kourou s'interprète dans un contexte plus large — Kourou est une commune du territoire guyanais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 3 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.