Acheter à Mana, c'est opter pour une petite ville guyanaise au cadre de vie tropical, avec une température moyenne de 27,1 °C et une forte pluviométrie (2 441 mm). Le marché immobilier, dominé par les maisons (90 %), propose des prix à partir de 1 741 €/m². La commune, très étendue (6 708 km²), offre un environnement naturel préservé mais des services concentrés.
Carte du marché immobilier à Mana
Mana et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Mana
2 800 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,7 % du parc à Mana, 10,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est ultra-majoritairement tourné vers la maison individuelle (89,7 % du parc), avec une forte proportion de propriétaires occupants (64,4 %). Cela indique une stabilité résidentielle et une demande orientée vers le logement familial. La part de résidences secondaires est infime (0,5 %), signe d'un marché peu tourné vers le tourisme. Le taux de vacance (8,2 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des biens en attente de réhabilitation ou des départs.
Évolution démographique à Mana
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Mana
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Mana
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 61,0 %
- Employés 8,8 %
- Agriculteurs exploitants 7,0 %
- Professions intermédiaires 7,0 %
- Ouvriers 5,6 %
- Retraités 5,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Mana
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Mana
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 385 logements).
- Avant 1919 1,4 % 33 logts
- 1919-1945 0,5 % 13 logts
- 1946-1970 2,7 % 65 logts
- 1971-1990 15,6 % 372 logts
- 1991-2005 44,9 % 1 072 logts
- 2006-2019 34,8 % 831 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Mana
147 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Mana
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre limitée — gros frein potentiel pour les télétravailleurs et la valeur de revente.
Cas pratique : un achat type à Mana
Acheter une maison médiane de 63 m² à Mana coûte 125 874 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 640 €. Sans revenu médian local disponible pour calculer le taux d'effort, cette somme doit être mise en regard du coût de la vie locale et des emplois disponibles (taux de chômage à 25,6 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Mana
- Ne pas consulter les PPR (inondation et littoral) en mairie.
- Omettre un test de dépistage du radon dans le diagnostic.
- Acheter sans prévoir un budget climatisation et déshumidification.
- Surestimer la liquidité du marché pour une revente rapide.
Le saviez-vous ?
- Mana s'étend sur 6 708 km², soit une superficie plus vaste que le département de la Gironde.
- L'âge médian n'y est que de 23,0 ans, une population très jeune.
- La commune ne dispose d'aucune couverture fibre ou THD selon les données INSEE.
Risques naturels et géorisques à Mana
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI et L - Mana PPRN Approuvé approuvé le 09/04/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est couvert par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPRI) et littoral. La commune recense 7 aléas naturels, dont le radon, un gaz radioactif naturel, classé « significatif ». La sismicité est très faible. Consultez systématiquement le dossier DDTM pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Une arrêté de catastrophe naturelle historique est également recensé, justifiant une vérification de l'assurabilité.
Cadre de vie à Mana
Mana bénéficie d'un climat équatorial chaud et humide toute l'année. La commune compte 6 monuments historiques protégés, témoignant d'un patrimoine culturel. Les équipements de base sont présents (13 écoles, 23 services de santé, 29 commerces), mais les loisirs et la connectivité sont limités (score numérique 2/100, pas de fibre). La voiture est indispensable pour se déplacer dans cette vaste commune. Les risques naturels sont à considérer : radon significatif, inondations (PPRI actif), et 7 risques naturels recensés. La population est jeune (âge médian 23 ans) et la démographie a progressé de 14,2 % en 10 ans, malgré un léger recul récent. La taxe foncière est élevée (55,99 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison typique de 63 m², il faut prévoir environ 126 000 € (au prix médian de 1 998 €/m²). Les prix débutent à 1 741 €/m² pour le quart le moins cher. Compte tenu du faible volume de transactions (6 ventes en 2024), les délais de vente peuvent être longs, surtout pour les biens éloignés du centre. Les notaires locaux conseillent une estimation précise pour ne pas surévaluer son bien dans ce marché étroit.
À qui s'adresse Mana ?
Mana s'adresse principalement aux ménages souhaitant un cadre de vie naturel et une maison individuelle, souvent des primo-accédants locaux. Les retraités sont peu nombreux (6,6 % de 60 ans et plus). Les profils recherchant la tranquillité et acceptant l'éloignement des grandes villes peuvent y trouver leur compte, à condition de composer avec des services réduits.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne nationale
- Cadre de vie naturel préservé, vastes espaces
- Climat chaud toute l'année
- Parc immobilier récent (34,8% après 2006)
- Patrimoine historique (6 monuments protégés)
− À prendre en compte
- Services et connectivité limités (score numérique 2/100)
- Risques naturels (inondations, radon)
- Taxe foncière élevée (55,99%)
À retenir sur l'achat à Mana
- Climat équatorial : 27,1°C et 2441 mm de pluie par an.
- 9 logements sur 10 sont des maisons individuelles.
- 61,2 % de la population a moins de 30 ans.
- Présence de radon significatif et de deux PPR actifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Mana
Quel budget prévoir pour acheter à Mana ?
Le budget médian pour une maison est d'environ 126 000 € (63 m² à 1 998 €/m²). Les prix débutent à partir de 1 741 €/m².
Mana est-elle adaptée aux familles ?
Avec 61,2 % de moins de 30 ans et 13 établissements scolaires, Mana est une commune jeune. Les maisons individuelles dominent, mais les services et loisirs sont limités.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Mana ?
Avantages : prix immobiliers abordables, cadre naturel, climat chaud. Inconvénients : éloignement, risques naturels, taxe foncière élevée à 55,99 %.
Vous envisagez d'acheter à Mana ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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