Montigny-Lès-Cormeilles offre des rendements bruts estimés à 5,8 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons, dépassant légèrement la moyenne francilienne. Après déduction des charges (vacance locative estimée à 8 %, gestion à 12 % et taxe foncière à 37,62 %), le rendement net tombe à environ 3,6 % et 3,0 % respectivement. La demande locative est structurée par une population jeune (43 % de moins de 30 ans) et un taux de chômage de 14,3 %.
Indices immobiliers de Montigny-lès-Cormeilles
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un IPI à 6,9/10 indique un marché actif et sous tension, favorable à une revente rapide si le bien est bien positionné.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn IPI à 6,9/10 indique un marché actif et sous tension, favorable à une revente rapide si le bien est bien positionné.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité de 1/10 indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un risque pour la liquidité à la baisse.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité de 1/10 indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un risque pour la liquidité à la baisse.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Un IOL modéré à 4,6/10 exige une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien pour assurer une rentabilité locative.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUn IOL modéré à 4,6/10 exige une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien pour assurer une rentabilité locative.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique quasi nulle (0,9/10) écarte définitivement toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique quasi nulle (0,9/10) écarte définitivement toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montigny-lès-Cormeilles ?
L'argument principal pour investir à Montigny-Lès-Cormeilles réside dans son rendement locatif brut, estimé à 5,8 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce chiffre est robuste et supérieur à ceux observés dans des communes plus chères du département. La demande locative est soutenue par une population jeune (âge médian de 34,5 ans) et une part de propriétaires (53,8 %) inférieure à la moyenne nationale, ce qui garantit un bassin de locataires.
Toutefois, cet investissement n'est pas sans risques. Le taux de chômage local de 14,3 % et un indice de fragilité territoriale de 5,7/10 indiquent une économie précaire. Le rendement net est immédiatement rogné par une taxe foncière de 37,62 % et par la nécessité potentielle de travaux sur le parc plus ancien. La loi climat et résilience rend aussi critique l'état du DPE.
La stratégie la plus cohérente est celle du locatif annuel en appartement, en privilégiant les biens récents ou rénovés (classe DPE C dominante) et les quartiers proches de la gare. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour absorber les fluctuations d'un marché sensible aux cycles franciliens et espérer une plus-value à la revente.
Profil locatif à Montigny-lès-Cormeilles
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles, attirés par les 12 établissements scolaires et la proximité des transports (gare à 1 km). Les étudiants sont moins présents, faute d'université à proximité immédiate. Le taux d'emploi local de 63 % et la présence de 1 354 entreprises assurent un bassin de locataires actifs. Le faible taux de résidences secondaires (0,7 %) et la part importante de logements sociaux (33 %) orientent le marché locatif privé vers une clientèle de cadres moyens et d'employés stables.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec un loyer moyen de 18,2 €/m²/mois, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, notamment les T2 et T3 de 50 à 70 m². Les maisons, à 16,6 €/m²/mois, intéressent pour les familles mais génèrent un rendement net plus faible. Le parc ancien domine, mais les logements construits après 2006 (16,9 % du parc) offrent un DPE meilleur, un atout face à la réglementation. Les studios sont moins répandus, la surface médiane des appartements vendus étant de 69 m².
Quelles zones cibler à Montigny-lès-Cormeilles ?
Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux proches de la gare de La Frette - Montigny et du centre-bourg, où se concentrent commerces et services. La proximité des axes routiers vers Cergy-Pontoise et Paris peut aussi justifier un surplus de loyer. Aucune zone en grande transformation n'est signalée, mais la baisse de 47 % des autorisations de construire neuves sur cinq ans limite les risques de sur-offre à court terme.
Performance énergétique du parc à Montigny-lès-Cormeilles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 202 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montigny-lès-Cormeilles: la classe C domine, 5,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) est plutôt bonne. Seulement 5,5 % du parc est classé F ou G (passoires). C'est rassurant pour un acheteur : le risque de travaux de rénovation urgents est limité. Cependant, avec la loi Climat, les logements les moins performants (G à partir de 2025, F en 2028) seront progressivement interdits à la location. Un DPE à vérifier avant tout achat.
Construction neuve à Montigny-lès-Cormeilles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 453 logements autorisés à à Montigny-lès-Cormeilles, dont 14 en 2024 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 453 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 47 %. En 2024, seulement 14 permis ont été délivrés (source SITADEL). Cela indique une faible pression de l'offre neuve, qui soutient les prix de l'ancien. Pas de risque de surconstruction à moyen terme. Pour les acheteurs, cela signifie peu de choix en neuf et un parc ancien qui reste valorisé.
Fourchettes de loyers à Montigny-lès-Cormeilles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montigny-lès-Cormeilles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,8 % pour un appartement chute à environ 3,6 % net. Cette différence s'explique par la taxe foncière locale (37,62 % du revenu cadastral), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux et, en copropriété, les charges courantes. Avec un taux de vacance estimé à 3,6 % et des loyers parfois impayés, le revenu réel est amputé d'environ 38 % du brut. Source DGFiP 2024.
Calculateur de rendement à Montigny-lès-Cormeilles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montigny-lès-Cormeilles ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montigny-lès-Cormeilles
Pour un appartement de 65 m² à Montigny, comptez environ 259 854 € à l'achat. Au loyer moyen de 18,2 €/m², cela génère 1 183 € par mois. Le rendement brut est de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le revenu net mensuel tombe à environ 700 €, soit un rendement net de 3,6 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montigny-lès-Cormeilles
- Négliger la taxe foncière élevée (37,62 %).
- Surévaluer le loyer possible face à la concurrence.
- Oublier les frais de copropriété dans l'ancien.
- Ne pas prévoir un fonds de roulement pour les vacances.
Le saviez-vous ?
- Montigny abrite 753 équipements, dont 100 commerces de proximité.
- La commune a une dette par habitant de 1 604 €, assez élevée.
- 17 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris depuis 1982.
Risques à connaître avant d'investir à Montigny-lès-Cormeilles
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un marché local où 3,6 % des logements sont vacants. La taxe foncière élevée (37,62 %) grève la rentabilité nette. La dépendance à l'économie francilienne expose aux retournements conjoncturels, avec un taux de chômage déjà supérieur à la moyenne nationale. Enfin, les obligations de rénovation énergétique concernent surtout les biens les plus anciens (6,8 % construits avant 1945), mais le parc est globalement en classe C.
Simulation financière — appartement type 69 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Cette simulation crédit compare votre future mensualité au loyer perçu. À Montigny, où le loyer moyen est de 18,2 €/m², un appartement de 65 m² génère environ 1183 €. Si votre prêt pour un bien à 259 854 € coûte 1100 €/mois (sur 20 ans), l'effort résiduel est faible. Attention : ce calcul brut ne tient pas compte de la taxe foncière (37,62 %) ni des charges, qui réduiront votre trésorerie. L'objectif est d'avoir un cash-flow positif ou neutre.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut attractif à 5,8 %
- Pression immobilière élevée (IPI 6,9/10)
- Parc récent : 16,9 % construits après 2006
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 1/10)
- Taux de chômage élevé à 14,3 %
- Effort d'accession important : 17,2 années de revenu
Notre verdict
Investir ici suppose de viser un appartement récent près de la gare pour maximiser le rendement locatif, tout en intégrant le poids de la taxe foncière. Le marché, porté par une démographie jeune, reste exposé aux aléas économiques d'un territoire où le chômage est élevé.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montigny-lès-Cormeilles
- Rendement brut appartement : 5,8 %, maison : 4,8 %.
- Rendement net estimé autour de 3,6 % et 3,0 % après charges.
- Taxe foncière à 37,62 %, impactant la rentabilité.
- Taux de vacance modéré (3,6 %) et peu de logements sociaux (33 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montigny-lès-Cormeilles
Est-il rentable d'investir à Montigny-lès-Cormeilles ?
Le rendement brut atteint 5,8 % pour les appartements, mais le net, après charges et taxe foncière, chute à environ 3,6 %. La rentabilité est modérée et dépend du choix du bien.
Quel loyer moyen pour un appartement à Montigny-Lès-Cormeilles ?
Le loyer estimé est de 18,2 €/m²/mois. Un T2 de 55 m² peut donc se louer aux alentours de 1 000 € par mois.
Quels sont les risques pour un investisseur locatif ?
Outre la vacance (8 % estimée), la taxe foncière (37,62 %) pèse. Le taux de chômage local de 14,3 % indique une fragilité économique à surveiller.
Vous envisagez d'investir à Montigny-lès-Cormeilles ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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