Investir à Montrevault-sur-Èvre offre un rendement brut estimé à 6,0 % pour les maisons et 4,3 % pour les appartements. Toutefois, après déduction des charges (vacance locative de 8 %, frais de gestion de 12 % et taxe foncière à 43,8 %), le net tombe à environ 3,5 % et 2,5 %. Un taux de chômage de 6,5 % et un revenu médian de 21 620 € dessinent une demande locative modeste, à appréhender avec prudence.
Indices immobiliers de Montrevault-sur-Èvre
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (6,6/10) : l'acquisition reste à portée des budgets locaux, un atout pour la liquidité future.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (6,6/10) : l'acquisition reste à portée des budgets locaux, un atout pour la liquidité future.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4/10) : la demande locative n'est pas soutenue, exigeant un bien bien placé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4/10) : la demande locative n'est pas soutenue, exigeant un bien bien placé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : aucune perspective de location saisonnière rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : aucune perspective de location saisonnière rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montrevault-sur-Èvre ?
Investir à Montrevault-sur-Èvre relève d'une logique de rendement locatif brut correct (6,0 % pour les maisons) mais nécessite de composer avec un territoire fragile. La taxe foncière, à 43,8 %, vient significativement rogner ce rendement, tout comme la vacance locative potentielle dans un marché où 6,6 % des logements sont déjà vacants. La faible part de résidences secondaires (2,1 %) et le score touristique bas (IPTI à 2,4/10) excluent toute stratégie saisonnière.
Le risque majeur réside dans le parc énergétique dégradé. Avec 14,1 % de passoires thermiques, l'investisseur doit impérativement vérifier le DPE et budgéter d'éventuels travaux de rénovation pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience. La classe énergétique dominante D (206 kWh/m²/an) indique que même les biens "moyens" sont énergivores, une charge pour le locataire et un argument de négociation à l'achat.
La stratégie la plus cohérente est l'investissement locatif annuel en maison, en ciblant des biens déjà rénovés ou facilement améliorables, idéalement proches des 16 établissements scolaires ou des 231 services recensés. L'horizon doit être long terme, car la faible pression démographique n'annonce pas de forte appréciation du capital. L'accessibilité élevée (IAI 6,6/10) est un atout pour la revente à des primo-accédants locaux.
Profil locatif à Montrevault-sur-Èvre
La demande locative émane principalement de ménages aux ressources modestes, avec un revenu médian de 21 620 €. Les familles (34,6 % de moins de 30 ans) recherchent des maisons avec jardin. Les retraités (26,5 % de 60 ans et plus) constituent un second bassin pour des logements de plain-pied. L'absence d'établissement d'enseignement supérieur limite la demande étudiante. La saisonnalité touristique est négligeable (1 hébergement touristique). La proximité de Cholet (23 km) peut attirer quelques actifs, mais l'offre de transport en commun reste limitée.
Quels types de biens privilégier ?
Le parc locatif potentiel est massivement composé de maisons individuelles (96 % du parc). Les loyers moyens sont de 8,2 €/m²/mois pour ce type. Les appartements, rares, se louent autour de 10,3 €/m²/mois. Privilégiez les biens rénovés, car 14,1 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), ce qui entraînera des interdictions de location à échéance. Le neuf, bien que plus performant énergétiquement, représente seulement 16,0 % des logements et son prix d'acquisition est plus élevé.
Quelles zones cibler à Montrevault-sur-Èvre ?
Le centre-bourg, qui concentre les 44 commerces et la majorité des services, offre la meilleure liquidité locative et des loyers légèrement plus élevés. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles recherchant des maisons avec extérieur. Aucune zone d'aménagement prioritaire n'est signalée, mais la construction neuve est active (335 logements autorisés sur 5 ans), principalement en périphérie. La valorisation locative peut être affectée par l'exposition à certains risques naturels, comme le radon.
Performance énergétique du parc à Montrevault-sur-Èvre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 961 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montrevault-sur-Èvre est D, avec 14,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (206 kWh/m²/an) indique un parc vieillissant, avec une part non négligeable de passoires thermiques (14,1 % classées F ou G). Acquérir un bien mal noté expose à un risque réglementaire immédiat : depuis 2025, les logements classés G et F sont interdits à la location. Les seuils se durcissent en 2028 et 2034. Un DPE dégradé pèse sur la valeur et impliquera des travaux de rénovation obligatoires, à budgéter dès l'acquisition.
Construction neuve à Montrevault-sur-Èvre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montrevault-sur-Èvre totalise 335 logements sur 5 ans, soit +128 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très soutenue, avec 335 logements autorisés ces cinq dernières années et une tendance en hausse de 128 %. Ce volume important, dans une petite commune de 3 km², indique une attractivité confirmée mais pourrait aussi générer une sur-offre à moyen terme, exerçant une pression à la baisse sur les prix de l'ancien. Pour un acheteur, le neuf représente une alternative sans travaux, mais il faut anticiper une possible moindre plus-value à la revente face à une offre abondante.
Fourchettes de loyers à Montrevault-sur-Èvre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montrevault-sur-Èvre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une performance théorique. À Montrevault-sur-Èvre, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, qui pèse 43,8 % de la valeur locative cadastrale. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien annuellement en moyenne) et la provision pour vacance locative, notable dans une commune où 6,6 % des logements sont vacants. Ces prélèvements divisent par près de deux le rendement net, ramenant les 6 % brut des maisons à un rendement net réel d'environ 3,5 %.
Calculateur de rendement à Montrevault-sur-Èvre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montrevault-sur-Èvre ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montrevault-sur-Èvre
Pour un appartement type de 62 m² (au prix médian de 2 872 €/m²), l'investissement s'élève à environ 178 000 €. Le loyer médian de 10,3 €/m² génère 638 € par mois, soit un rendement brut de 4,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,5 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 035 €, créant un effort résiduel négatif de 397 € à combler chaque mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Montrevault-sur-Èvre
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,8 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier la vacance locative possible (6,6 % de logements vacants).
- Investir sans vérifier la classe DPE et ses interdictions locatives.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite un monument historique protégé.
- 92,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de chômage local est de 6,5 %, inférieur à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Montrevault-sur-Èvre
Le risque de vacance est tangible avec un taux de logements vacants de 6,6 %. La dépendance à une économie locale modeste (taux d'emploi de 75,6 %) limite la solvabilité des locataires. Le risque réglementaire est majeur : 14,1 % de passoires thermiques devront être rénovées sous peine d'interdiction de location. La taxe foncière, à 43,8 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle, pouvant impacter les primes d'assurance.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit juxtapose votre future mensualité avec le loyer perçu. L'effort résiduel mensuel, soit la différence, doit être supportable sur 20 ans. À Montrevault-sur-Èvre, où le revenu médian s'établit à 21 620 €, une charge nette supérieure à 300 € par mois exige une solide trésorerie personnelle. Pour un investissement locatif, visez un effort résiduel proche de zéro, voire positif, afin de préserver votre capacité d'emprunt pour d'autres projets. L'objectif est que le bien finance lui-même son crédit.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut maisons à 6,0 %
- Accessibilité élevée pour primo-accédants
- Correction récente : opportunité de timing
− Points d'attention
- Fragilité territoriale élevée
- Dynamique démographique en recul
- Pression locative modérée seulement
Notre verdict
Investir ici ne convient qu'aux investisseurs avertis acceptant une rentabilité modeste (3,5 % net pour les maisons) et des travaux de rénovation énergétique. Privilégiez une maison rénovée en centre-bourg, et évitez absolument les passoires thermiques.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montrevault-sur-Èvre
- Rendement brut des maisons à 6 %, net à environ 3,5 %.
- Taxe foncière élevée, à 43,8 % de la valeur locative.
- Loyer mensuel médian d'une maison : 8,2 €/m².
- Taux de vacance des logements de 6,6 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montrevault-sur-Èvre
Est-il rentable d'investir à Montrevault-sur-Èvre ?
Le rendement net estimé est modeste : 3,5 % pour les maisons et 2,5 % pour les appartements, après déduction des charges et de la taxe foncière à 43,8 %. Il s'agit d'un investissement de long terme, peu spéculatif.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les maisons individuelles, qui représentent 96 % du parc, sont les plus demandées. Ciblez des biens rénovés (classe DPE A à E) pour éviter les interdictions à venir et attirer des locataires.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Trois risques majeurs : la vacance (6,6 % des logements sont vacants), la dépréciation des passoires thermiques (14,1 % du parc) et la taxe foncière élevée (43,8 % en 2024).
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