À Saint-Jean-De-La-Ruelle, le prix médian de l'immobilier ressort à 1 833 €/m² d'après les données DVF 2024, en repli de 5,7 % sur un an. Cette commune de près de 17 000 habitants, très dense (2 795 hab./km²), présente un marché actif avec 161 transactions annuelles. Sa proximité immédiate avec Orléans en fait un point d'observation clé pour saisir la valeur de son bien dans l'agglomération.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Le marché stéoruellan affiche une correction notable, le prix médian ayant perdu 5,7 % en un an pour atteindre 1 833 €/m². Cette baisse, à replacer dans un contexte national, contraste avec la dynamique démographique positive (+2 % en 5 ans). Le volume de transactions (161 ventes) indique une liquidité correcte. La fourchette de prix interquartile, de 1 527 à 2 436 €/m², révèle une dispersion importante, signe d'une offre diversifiée. La taxe foncière, à 57,53 %, pèse sur le rendement net mais reste un repère pour les calculs d'investisseurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,7 % sur un an du prix médian reflète un ajustement du marché après une période de forte hausse, dans un contexte de remontée des taux. Cette correction est plus marquée pour les appartements que pour les maisons, montrant une résilience différente selon les segments. La tendance sur 5 ans reste positive globalement, soutenue par la dynamique démographique (+2 % en 5 ans). Pour un acheteur, ce moment peut être propice à la négociation, en particulier sur les biens nécessitant des travaux. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, alignée sur les dernières transactions, est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (54,7 %), avec un prix médian de 1 988 €/m² pour 88 m² typiques. Les appartements, à 1 717 €/m² (59 m² médians), représentent une part significative des ventes (75 transactions sur 161). La présence de 33 % de logements sociaux et un taux de propriétaires de 53,4 % dessinent un marché mixte, entre accession à la propriété et location sociale. Les acheteurs sont probablement des ménages locaux, attirés par un prix au m² inférieur à celui d'Orléans intra-muros.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche en faveur de l'acheteur, la baisse des prix et un taux de vacance de 8,7 % offrant davantage de marges de négociation. Néanmoins, la forte densité et la construction neuve dynamique (973 logements autorisés en 5 ans, +94 %) maintiennent un certain équilibre. Les maisons, plus chères, se vendent probablement plus lentement que les appartements, dont le prix d'entrée est plus accessible. Pour vendre rapidement, une estimation précise et compétitive est indispensable.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Jean-de-la-Ruelle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très dynamique, avec une hausse de 94 % des autorisations sur les 5 dernières années. 973 logements ont été autorisés, dont 31 en 2024. Ce signal fort d'attractivité confirme la pression démographique. Cependant, cet afflux potentiel de biens neufs pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien moins bien isolé, accentuant la dichotomie du marché. Pour un investisseur, le neuf offre des garanties énergétiques mais à un prix au m² généralement supérieur, avec une rentabilité locative à calculer finement.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une reprise nette en septembre et un pic des visites au printemps. Vendre entre mars et juin permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations sur les biens restés en vente l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre incite parfois les vendeurs à finaliser une transaction avant. L'activité ralentit sensiblement en décembre-janvier.
Le saviez-vous ?
- 87,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 543 équipements publics et commerciaux sur 6 km² seulement.
- L'âge médian de 39 ans est inférieur à la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Jean-de-la-Ruelle
- Prix médian à 1 833 €/m², en baisse de 5,7 % sur un an.
- Écart important entre maison (1 988 €/m²) et appartement (1 717 €/m²).
- Tendances opposées : prix en correction, construction neuve en forte hausse (+94 %).
- Une maison type vaut environ 174 944 €, un appartement 101 303 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Quel est le prix au m² à Saint-Jean-De-La-Ruelle ?
Le prix médian tous biens confondus est de 1 833 €/m² (source DVF 2024). Les maisons valent en moyenne 1 988 €/m² et les appartements 1 717 €/m².
Le prix immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 5,7 % sur un an, selon les données DVF 2024. Le marché est actuellement favorable aux acheteurs qui peuvent négocier.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Pour 75 % des transactions, les prix varient entre 1 527 et 2 436 €/m². Une maison type de 88 m² coûte environ 175 000 €, un appartement de 59 m² près de 101 000 €.
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