Saint-Pierre présente un profil d'investissement locatif à étudier avec prudence. Les rendements bruts estimés (5,4 % pour les appartements, 5,2 % pour les maisons) sont attractifs, mais se contractent nettement après charges. Le rendement net estimé chute à environ 3,1 %, une fois déduites la vacance locative (8 %), la gestion (12 %) et une taxe foncière élevée à 48,38 %. Le marché locatif est principalement porté par une demande locale, dans un contexte de taux de chômage élevé (29,1 %).
Indices immobiliers de Saint-Pierre
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique mais les prix sont soutenus, privilégiez la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique mais les prix sont soutenus, privilégiez la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe, surtout pour les petits logements bien situés près des services.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe, surtout pour les petits logements bien situés près des services.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal, visez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal, visez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Pierre ?
Le rendement locatif brut, d'environ 5,4 % pour les appartements d'après la carte des loyers, apparaît correct au regard du risque. Il doit toutefois être immédiatement nuancé par la fiscalité locale. Une taxe foncière sur le bâti à 48,38 % vient considérablement rogner la rentabilité nette, qui se situe plutôt autour de 3 % après charges et vacance locative.
Le parc présente un risque limité vis-à-vis de la loi Climat et Résilience, avec seulement 9,6 % de passoires thermiques (classes F et G). Cependant, la classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) implique que de nombreux logements pourront nécessiter des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louables, une charge à anticiper.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, dans des secteurs bien desservis par les 766 commerces et 1 072 établissements de santé. La pression touristique modérée (IPTI 5/10) et le taux de résidences secondaires faible (4,3 %) rendent la location saisonnière moins évidente, sauf pour des biens d'exception en bord de mer.
Profil locatif à Saint-Pierre
La demande locative est principalement familiale et de longue durée, portée par les actifs du bassin d'emploi local (taux d'emploi 49,4 %) et les étudiants. L'offre touristique saisonnière est limitée (14 hébergements touristiques), ce qui réduit les opportunités de location courte durée. Le jeune profil démographique (âge médian 37,6 0ans, 40,1 % de moins de 30 ans) soutient la demande pour les petits et moyens logements bien placés, notamment près des 1 72 services de santé et des transports.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des jeunes actifs et des petites familles. Le parc ancien est dominant (73,7 % construit avant 2006) et présente un risque énergétique : la classe DPE dominante est D (220 kWh/m²/an) et 9,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G). L'investissement dans le neuf, bien que moins abondant (tendance -38 % d'autorisations), peut être une option pour sécuriser la conformité DPE.
Quelles zones cibler à Saint-Pierre ?
La demande locative se concentre sur le centre-bourg et les quartiers bien desservis par les transports et les services (proximité des 766 commerces). Les zones en développement, notamment le long du littoral, peuvent offrir un potentiel de plus-value, mais sont aussi soumises au PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux). La connectivité fibre (79,9 % des logements) est un atout majeur pour attirer les locataires actifs.
Performance énergétique du parc à Saint-Pierre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 94 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Pierre: la classe D domine, 9,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques (F/G) est contenue à 9,6 %. Ce diagnostic implique un risque réglementaire mesuré à court terme, mais bien réel pour les biens les plus énergivores, qui pourraient voir leur valeur baisser ou leur mise en location interdite d'ici 2028. Pour un acheteur, un bon DPE devient un argument de valorisation et de pérennité.
Construction neuve à Saint-Pierre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 647 logements autorisés à à Saint-Pierre, dont 554 en 2024 (-38 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 2 647 logements neufs ont été autorisés, soit une moyenne annuelle d'environ 530 unités. La tendance récente est cependant au repli (-38 % sur la période). Ce ralentissement dans la production neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant l'offre alternative. Il reflète peut-être des contraintes foncières ou un ajustement des promoteurs face à une demande qui reste à confirmer sur ce segment spécifique.
Fourchettes de loyers à Saint-Pierre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Pierre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des prélèvements inévitables. À Saint-Pierre, la taxe foncière sur le bâti, à 48,38 % du taux départemental, pèse lourd. Il faut ensuite déduire la charge de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 8 %), l'assurance et une provision pour vacance et travaux. C'est cet ensemble qui explique l'écart entre un rendement brut de 5,4 % et un rendement net proche de 3,1 % pour un appartement. Un calcul précis est indispensable avant engagement.
Calculateur de rendement à Saint-Pierre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Pierre ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Pierre
Pour un appartement de 58 m² (surface correspondant au prix médian total de 203 000 €), le loyer moyen attendu est d'environ 915 €/mois (58 x 15,8 €). Avec un rendement brut de 5,4 %, l'opération semble attractive. Cependant, après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le revenu net mensuel tombe autour de 525 €, soit un rendement net proche de 3,1 %. L'écart illustre l'importance d'un calcul complet.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Pierre
- Oublier la taxe foncière, élevée à 48,38 % du taux départemental.
- Négliger le taux de vacance (9,1 %) dans le calcul de trésorerie.
- Se fier au seul rendement brut, sans estimer les charges de copropriété.
- Sous-estimer les coûts de gestion à distance pour un investisseur métropolitain.
Le saviez-vous ?
- Saint-Pierre abrite 33 monuments historiques protégés.
- 79,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 37,6 ans, inférieur à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Pierre
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte économique local fragile. La saisonnalité est faible. La mauvaise performance énergétique du parc (9,6 % de passoires) expose à des travaux de rénovation obligatoires et à des interdictions de location à moyen terme (loi Climat). Enfin, la fiscalité locale pèse : la taxe foncière sur le bâti (48,38 %) grève significativement le rendement net, comme le montrent les estimations.
Simulation financière — appartement type 58 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Saint-Pierre, pour un bien type à 203 000 €, avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 %, la mensualité atteint environ 850 €. Face à un loyer médian estimé à 520 €, l'effort résiduel mensuel avoisine 330 €. Ce différentiel, à combler ou à financer, conditionne la rentabilité réelle de l'opération. Un tel effort demande une solide capacité d'épargne initiale, surtout avec un revenu médian local de 17 680 €.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut attractif (>5 %)
- Dynamique de prix soutenue (+3,7 %)
- Parc immobilier récent (26 % post-2006)
− Points d'attention
- Accessibilité financière très faible
- Taux de chômage structurel élevé (29 %)
- Taxe foncière élevée (48,38 %)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le long terme et de bien sélectionner son bien, en priorisant les appartements récents et bien situés. À éviter sans une trésorerie solide : les passoires thermiques et les biens éloignés des services, face à un marché locatif exigeant sur le rapport qualité-prix.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Pierre
- Rendement brut locatif proche de 5,4 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à environ 3,1 % après charges et taxes.
- Taux de vacance du parc de 9,1 %, à intégrer dans les calculs.
- Loyer médian des appartements à 15,8 €/m²/mois.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Pierre
Quel rendement locatif net à Saint-Pierre ?
Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,1 % pour un appartement et 3,0 % pour une maison. La taxe foncière élevée (48,38 %) impacte fortement la rentabilité.
Quel type de bien est le plus rentable pour louer ?
Les appartements, avec un loyer médian estimé à 15,8 €/m²/mois et un rendement brut de 5,4 %, sont légèrement plus performants que les maisons (14,3 €/m²/mois, 5,2 %). Les T2/T3 en centre-ville sont les plus demandés.
Quels sont les risques liés au DPE à Saint-Pierre ?
9,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Acquérir un tel bien engage à des travaux de rénovation énergétique coûteux pour pouvoir continuer à le louer après 2028.
Vous envisagez d'investir à Saint-Pierre ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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