Avec un rendement locatif brut estimé à 5,6 % pour les appartements (4,0 % pour les maisons), Villejuif présente un profil de rentabilité moyenne en petite couronne. Néanmoins, le rendement net, déduit des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 42,28 %), tombe autour de 3,3 %. Cette performance doit être mise en regard d'un taux de chômage local de 14,5 % et d'un revenu médian de 21 950 €, qui influent sur la solvabilité des locataires.
Indices immobiliers de Villejuif
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte, poussant à des offres rapides.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte, poussant à des offres rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière faible (2,2/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants, créant un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière faible (2,2/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants, créant un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (6,2/10) suggère un potentiel complémentaire pour de la location courte durée, notamment via les plateformes.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (6,2/10) suggère un potentiel complémentaire pour de la location courte durée, notamment via les plateformes.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Villejuif ?
Investir à Villejuif en 2026 se justifie principalement par la stratégie du rendement locatif. Le rendement brut de 5,6 % pour les appartements selon la carte des loyers du ministère, dépasse nettement les standards parisiens et attire les investisseurs en quête de cash-flow. Ce potentiel s'appuie sur une demande locative solide, dans une ville où 62 % des ménages sont locataires et où la population jeune (41 % a moins de 30 ans) est prépondérante.
Cet investissement comporte néanmoins des charges notables. La taxe foncière, à 42,28 %, représente une ponction annuelle significative sur les revenus locatifs. De plus, le parc immobilier, dont seulement 14 % a été construit après 2006, présente un risque rénovation. Avec 8 % de passoires thermiques (classes F et G), certains biens nécessiteront des travaux lourds pour rester louables au-delà de 2028. La loi Climat et Résilience transforme ce risque en obligation financière.
La perspective de plus-value à moyen terme est incertaine. La tendance baissière des prix, si elle offre un point d'entrée plus accessible, n'est pas encore stabilisée. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, idéalement rénovés ou nécessitant peu de travaux, et budgétiser une trésorerie pour faire face à une vacance locative potentiellement plus longue dans un contexte économique local fragile.
Profil locatif à Villejuif
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 36 ans) et des étudiants, attirés par la présence du campus universitaire (Grands Moulins) et les emplois du pôle santé (Hôpital Paul-Brousse, Institut Gustave-Roussy). Les familles, confrontées à un parc de maisons limité (16 %), recherchent des appartements spacieux. Le faible taux de résidences secondaires (3,8 %) indique un marché locatif essentiellement résidentiel, peu sujet à la saisonnalité.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2 en bon état, bien desservis par le métro (ligne 7), sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Le parc ancien (90 % construit avant 2006) comporte un risque de travaux de rénovation énergétique (8 % de passoires F/G). Le neuf, en faible volume récent (tendance autorisations -61 %), peut attirer une clientèle plus aisée mais avec une rentabilité brute initiale souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Villejuif ?
La proximité immédiate des stations de métro (Villejuif - Louis Aragon, Léo Lagrange, Paul Vaillant-Couturier) et du tramway T9 est un critère majeur de valorisation locative et de faible vacance. Les quartiers en requalification, notamment autour du campus, présentent un potentiel de plus-value à moyen terme. En revanche, les secteurs très enclavés ou moins bien reliés peuvent connaître des délais de location plus longs.
Performance énergétique du parc à Villejuif
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 917 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Villejuif: la classe D domine, 8,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 203 kWh/m²/an. Le pourcentage de passoires thermiques (F/G) est contenu à 8,0 %, un chiffre inférieur à la moyenne de nombreuses communes de même taille. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme, mais il reste essentiel de vérifier le DPE individuel du bien visé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation avant les interdictions de location prévues pour 2028 (logements F) et 2034 (logements E).
Construction neuve à Villejuif (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 965 logements autorisés à à Villejuif, dont 461 en 2024 (-61 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 1965 logements ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-61 % vs la période précédente). Seulement 461 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à venir et peut soutenir la valeur du parc ancien à moyen terme. Cela indique aussi que les promoteurs ajustent leur production face aux nouvelles conditions de marché et de financement.
Fourchettes de loyers à Villejuif
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villejuif
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur théorique. À Villejuif, le passage au net implique de déduire en premier lieu la taxe foncière, qui s'élève à 42,28 % du revenu cadastral. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour travaux et un taux de vacance locative, que l'on peut estimer à 6,7 % (taux de logements vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net annoncé.
Calculateur de rendement à Villejuif
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Villejuif ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Villejuif
Pour un appartement type de 47 m² (proche du prix total médian de 246 750 €), le loyer moyen attendu est d'environ 1070 €/mois (22,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net s'approche de 3,3 %, soit un cash-flow mensuel positif ou neutre selon les conditions de financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Villejuif
- Oublier la taxe foncière à 42,28 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le taux de vacance (6,7 %).
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
Le saviez-vous ?
- Villejuif possède 5 monuments historiques protégés.
- La densité y est la plus forte de sa catégorie (8 communes).
- 41,3 % de la population a moins de 30 ans.
Risques à connaître avant d'investir à Villejuif
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, et confirmée par un taux de logements vacants de 6,7 %. La dépendance à la conjoncture du secteur de la santé et de la recherche est un facteur économique à surveiller. Enfin, la loi Climat et Résilience impose la rénovation des logements énergivores (classes F et G), concernant 8 % du parc, ce qui représente une charge financière potentielle pour l'investisseur.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité hypothécaire au loyer médian que vous pourriez percevoir. À Villejuif, avec un loyer moyen de 22,8 €/m², l'effort résiduel (la différence) dépendra fortement de votre apport et du taux d'emprunt. Pour un investisseur, un effort mensuel faible ou nul est l'objectif, mais il faut intégrer les charges et la taxe foncière (42,28 % à Villejuif) dans votre trésorerie. Cette simulation est un premier filtre, mais le rendement net est l'indicateur décisif.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut de 5,6 %
- Pression démographique soutenue (+9,5 % en 5 ans)
- Parc locatif dynamique (62 % de locataires)
− Points d'attention
- Baisse continue des prix depuis 2020 (-3,2 %/an)
- Accessibilité financière très faible (IAI 2,2/10)
- Fragilité économique locale (chômage à 14,5 %)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement bien connecté et en bon état énergétique pour limiter les risques. Le rendement net modéré (3,3 %) le réserve aux investisseurs recherchant une diversification géographique en Île-de-France plus qu'une rentabilité exceptionnelle.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Villejuif
- Rendement brut appart : 5,6 % (loyer 22,8 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 42,28 %.
- Taux de vacance local : 6,7 %.
- Rendement net approx. appart : 3,3 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Villejuif
Est-il rentable d'investir en location à Villejuif ?
Le rendement brut des appartements (5,6 %) est correct en petite couronne. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière à 42,28 %, vacance), le rendement net moyen se situe autour de 3,3 %, une performance à moduler selon le bien.
Quel type de bien privilégier pour la location à Villejuif ?
Privilégiez les studios et T2 bien situés près du métro (ligne 7) ou du tram T9. Ces biens correspondent à la demande majoritaire (étudiants, jeunes actifs) et minimisent le risque de vacance, avec des loyers estimés à 22,8 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (taux de 6,7 % sur la commune) et la nécessité de rénover les passoires thermiques (8 % du parc). Le taux de chômage local (14,5 %) peut aussi affecter la solvabilité de certains locataires.
Vous envisagez d'investir à Villejuif ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Villejuif
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.