Villemomble présente un profil locatif intermédiaire en petite couronne. Le rendement brut estimé atteint 6,4 % pour les appartements (5,0 % pour les maisons), soit un net d'environ 4,1 % après charges. La demande locative est portée par des jeunes actifs et des familles, attirés par des loyers inférieurs à Paris et une desserte correcte (gare à 0,9 km). Toutefois, le parc vieillissant (31 % d'avant 1945) et la part non négligeable de passoires thermiques (21,4 %) imposent une vigilance accrue.
Indices immobiliers de Villemomble
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
La pression immobilière faible (3,3/10) indique un marché d'acheteur où la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
FaibleLa pression immobilière faible (3,3/10) indique un marché d'acheteur où la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité élevée (7/10) est un signal positif pour les ménages locaux souhaitant devenir propriétaires.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité élevée (7/10) est un signal positif pour les ménages locaux souhaitant devenir propriétaires.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
L'opportunité locative très faible (2,4/10) traduit une demande limitée et un risque de vacance accru.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableL'opportunité locative très faible (2,4/10) traduit une demande limitée et un risque de vacance accru.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (3,9/10) n'offre pas de levier suffisant pour une stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (3,9/10) n'offre pas de levier suffisant pour une stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Villemomble ?
Investir à Villemomble en 2026 relève davantage de la stratégie de patrimonialisation ou de résidence principale que du pur rendement locatif. Le rendement brut affiché de 6,4 % pour les appartements est attractif sur le papier, mais il est immédiatement grignoté par des charges structurelles. Avec une taxe foncière à 32,64 %, un taux de vacance supposé de 8 % et des frais de gestion, le rendement net tombe autour de 4,1 %, à peine supérieur à un livret A.
Le risque majeur réside dans l'état du parc. D'après les diagnostics énergétiques, 21,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement indélocalisables (interdiction de louer les G en 2025, F en 2028). Acquérir un tel bien sans budget de rénovation engage l'investisseur dans une impasse financière et juridique.
La stratégie la plus pertinente serait donc la plus-value à long terme, en ciblant un bien déjà rénové ou à fort potentiel de valorisation dans un quartier proche de la gare, en pariant sur une reprise du marché francilien. La construction neuve, en net ralentissement, ne crée pas de risque de sur-offre à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien bien entretenu.
Profil locatif à Villemomble
La demande locative provient majoritairement de jeunes actifs travaillant en Île-de-France, mais aussi de familles modestes. Le revenu médian local (23 920 €) étant relativement bas, la solvabilité des locataires peut être un point d'attention. La proximité de l'aéroport du Bourget (11 km) et de la gare TGV de Paris-Bercy (10,3 km) peut aussi attirer une clientèle professionnelle en mobilité. Le taux de chômage local de 8,7 % suggère une certaine fragilité économique.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Leur prix au m² (3 718 €) et leur loyer (19,9 €/m²/mois) offrent un meilleur rendement que les maisons. Les studios peuvent trouver preneurs auprès d'étudiants ou de jeunes actifs seuls. Attention aux passoires thermiques (classe F/G) qui représentent 21,4 % du parc et deviendront progressivement interdites à la location.
Quelles zones cibler à Villemomble ?
Les secteurs les plus proches de la gare du Raincy - Villemomble - Montfermeil (0,9 km) sont naturellement les plus demandés pour la location. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, est également attractif. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-46 % sur 5 ans). La faible proportion de résidences secondaires (0,5 %) confirme que le marché est essentiellement constitué de résidences principales.
Performance énergétique du parc à Villemomble
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 087 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Villemomble est D, avec 21,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D, avec une consommation estimée à 251 kWh/m²/an. Une part non négligeable de 21,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire croissant avec les interdictions de location prévues par la loi Climat, et probablement des travaux de rénovation à prévoir pour maintenir la valeur du bien à moyen terme.
Construction neuve à Villemomble (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Villemomble totalise 568 logements sur 5 ans, soit -46 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 568 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-46 % par rapport à la période précédente). Seulement 78 logements ont été autorisés en 2024. Ce tassement de l'offre neuve peut soutenir le marché de l'ancien à moyen terme, en limitant la concurrence et en préservant le caractère résidentiel de la commune, où les maisons individuelles représentent plus d'un tiers du parc.
Fourchettes de loyers à Villemomble
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villemomble
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net se distingue du brut par plusieurs charges locales. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,64 % à Villemomble. Il faut aussi anticiper les frais de copropriété, une vacance locative modérée (le taux de logements vacants est de 7,5 %) et d'éventuels travaux, surtout dans un parc où 21,4 % des logements sont des passoires thermiques. Ces éléments expliquent l'écart entre un rendement brut de 6,4 % et un net d'environ 4,1 % pour un appartement.
Calculateur de rendement à Villemomble
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Villemomble ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Villemomble
Pour un appartement type de 47 m² (prix médian de 174 746 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 935 € (19,9 €/m²). Avec un rendement brut de 6,4 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, vacance, copropriété) se rapprocherait de 100 € à 150 € selon l'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Villemomble
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 32,64 %.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian de 23 920 €.
- Oublier le risque travaux sur un parc vieillissant.
- Ne pas provisionner une vacance locative (7,5 % de vacants).
Le saviez-vous ?
- Villemomble dispose de 1 262 équipements pour 30 000 habitants.
- La fibre couvre 90,5 % des logements de la commune.
- Le taux de chômage y est le plus bas de sa catégorie dans le 93 (8,7 %).
Risques à connaître avant d'investir à Villemomble
Le principal risque est lié à la qualité énergétique du parc : 21,4 % de passoires thermiques impliquent des travaux de rénovation à prévoir pour rester dans la légalité. Le taux de vacance (7,5 %) est modéré mais indique que certains biens peinent à trouver preneurs. La taxe foncière, à 32,64 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la baisse des prix à l'achat (-12,7 %) peut affecter la plus-value à moyen terme.
Simulation financière — appartement type 47 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Pour un investissement locatif à Villemomble, la simulation crédit montre un effort résiduel mensuel à partir de la différence entre le loyer perçu et la mensualité. Avec un rendement brut médian de 6,4 % pour les appartements, le loyer couvre généralement une part importante du prêt. Toutefois, le revenu médian local de 23 920 € suggère une demande locative solide, limitant les risques de vacance. L'effort net dépendra fortement de votre apport initial et de la durée d'emprunt.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction brutale de -12,7 % en un an
- Rendement brut correct pour les appartements (6,4 %)
- Accessibilité élevée pour l'achat résidentiel
− Points d'attention
- Opportunité locative très faible (indice 2,4/10)
- 21,4 % de passoires thermiques à rénover
- Marché porté par l'extérieur, demande locale faible
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement bien situé, avec un DPE rénové, pour capter une clientèle d'actifs. À éviter : les maisons énergivores ou les biens trop éloignés de la gare, sous peine de rendement décevant et de vacance locative.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Villemomble
- Rendement net estimé à 4,1 % pour un appartement.
- Taxe foncière élevée : taux de 32,64 %.
- Taux de logements vacants : 7,5 % du parc.
- Loyer moyen au m² : 19,9 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Villemomble
Est-il rentable d'investir à Villemomble ?
Le rendement brut des appartements est estimé à 6,4 %, soit un net d'environ 4,1 % après charges. C'est un rendement correct en petite couronne, mais inférieur à certaines communes du département.
Quel type de bien privilégier pour la location à Villemomble ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien situés près de la gare (0,9 km). Leur loyer moyen de 19,9 €/m²/mois et leur prix d'achat (3 718 €/m²) offrent le meilleur ratio rendement/risque.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la présence de passoires thermiques (21,4 % du parc), une taxe foncière élevée (32,64 %) et un marché locatif modérément tendu (7,5 % de logements vacants).
Vous envisagez d'investir à Villemomble ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Villemomble
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.