Bois-d'Arcy, petite ville de 16 586 habitants à l'ouest de Paris, propose un cadre de vie familial et verdoyant à une altitude moyenne de 167 m. Avec un prix médian de 3 214 €/m², elle offre un point d'entrée plus accessible que bien des communes des Yvelines, malgré un marché en baisse de 15 %. Son dynamisme démographique (+18,4 % en 10 ans) et son taux de propriétaires élevé (63,5 %) en font un lieu d'ancrage apprécié.
Carte du marché immobilier à Bois-d'Arcy
Bois-d'Arcy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bois-d'Arcy
7 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 30,9 % de maisons, 69,1 % d'appartements sur un total de 7 261 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Bois-d'Arcy est majoritairement constitué d'appartements (environ 70 % des résidences principales), avec seulement 30,9 % de maisons. La forte proportion de propriétaires (63,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,6 %) indiquent un marché ancré et stable, peu spéculatif. Ce contexte attire des acheteurs primo-accédants ou en consolidation de patrimoine, souvent actifs localement (taux d'emploi de 71 %), qui valorisent la proximité de la gare de Fontenay-le-Fleury à 1 km.
Évolution démographique à Bois-d'Arcy
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Bois-d'Arcy
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bois-d'Arcy
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Professions intermédiaires 20,6 %
- Autres sans activité professionnelle 19,2 %
- Employés 17,4 %
- Retraités 17,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 15,2 %
- Ouvriers 7,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,0 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Bois-d'Arcy
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bois-d'Arcy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 479 logements).
- Avant 1919 0,7 % 48 logts
- 1919-1945 2,3 % 148 logts
- 1946-1970 33,3 % 2 158 logts
- 1971-1990 25,4 % 1 646 logts
- 1991-2005 12,5 % 810 logts
- 2006-2019 25,8 % 1 670 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bois-d'Arcy
519 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bois-d'Arcy
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bois-d'Arcy
Pour une maison typique de 96 m² (prix médian 388 320 €), l'acquisition représente l'équivalent de 14 années du revenu médian local (27 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 100 €. Un tel projet nécessite donc un revenu du foyer bien supérieur à la médiane communale.
Erreurs à éviter quand on achète à Bois-d'Arcy
- Ne pas vérifier l'historique des arrêtés catastrophes naturelles (6 recensés).
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Sous-estimer l'impact de l'éloignement de la gare sur la valeur.
- Négocier sans connaître le prix médian exact (3 214 €/m² en 2024).
Le saviez-vous ?
- Bois-d'Arcy héberge l'un des plus importants centres de données de la région parisienne.
- La commune a vu sa population croître de 18,4 % en 10 ans.
- Son seul monument historique protégé est l'église Saint-Charles.
Performance énergétique du parc à Bois-d'Arcy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 398 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bois-d'Arcy: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (196 kWh/m²/an). Seuls 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention toutefois aux biens construits avant 1945 (3 % du parc) qui pourraient nécessiter des rénovations. La réglementation interdit la location des passoires à partir de 2025 : un DPE dégradé représente un risque financier et une perte de valeur certaine.
Risques naturels et géorisques à Bois-d'Arcy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un profil de risque naturel très faible : sismicité négligeable et niveau de radon faible. La commune a cependant été concernée par 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, liés à un risque recensé (probablement inondation ou mouvement de terrain). Ces événements sont anciens et n'impliquent pas de contraintes constructives majeures actuelles. Un vérification au titre d'assurance reste nécessaire, mais le risque global pour un acquéreur est limité.
Cadre de vie à Bois-d'Arcy
Le climat est tempéré (11,6°C de moyenne, 685 mm de pluie). La commune dispose de 519 équipements, dont 11 établissements scolaires, 120 services de santé et 18 équipements sportifs. La connectivité est correcte (fibre à 87,1 %) mais le score numérique reste faible (9/100). La gare de Fontenay-le-Fleury à 1 km et la proximité de l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux (18,3 km) facilitent les déplacements. Le patrimoine compte un monument historique, et le risque radon ou sismique est très faible.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 63 m², il faut compter environ 189 000 € (médiane 2 997 €/m²). Une maison de 96 m² demande un budget proche de 388 000 € (4 045 €/m²). Les prix démarrent autour de 2 660 €/m² (quartile bas). Le délai de vente peut être rallongé dans un marché devenu acheteur (-15 % en un an). Le revenu médian local (27 520 €) implique un effort d'accession important : 6,9 ans de revenus pour un appartement type, 14,1 ans pour une maison.
À qui s'adresse Bois-d'Arcy ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes familles cherchant un pied-à-terre pavillonnaire en Île-de-France sans le prix des zones huppées. Les profils d'actifs travaillant vers Versailles ou via la gare TGV de Massy (18,8 km) y trouveront leur compte. Les retraités (17,8 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, l'offre de services spécifiques étant limitée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne des Yvelines
- Dynamisme démographique avec une population jeune (âge médian 36,9 ans)
- Proximité d'une gare (1 km) et bon maillage routier
- Environnement calme, risque sismique et radon très faibles
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Baisse des prix de 15 % pouvant inquiéter sur la plus-value à court terme
- Offre culturelle et de loisirs limitée (18 équipements sportifs/loisirs)
- Score numérique très faible (9/100) malgré un bon déploiement fibre
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bois-d'Arcy est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bois-d'Arcy
- Gare de Fontenay-le-Fleury à moins de 1 km.
- Âge médian des habitants : 36,9 ans.
- 11 établissements scolaires sur la commune.
- Climat tempéré (11,6 °C de moyenne annuelle).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bois-d'Arcy
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Bois-d'Arcy ?
Le prix médian des maisons est de 4 045 €/m². Pour une surface médiane de 96 m², le budget moyen s'élève donc à environ 388 000 €. Les prix débutent dans la fourchette basse vers 2 660 €/m².
Bois-d'Arcy est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la part des moins de 30 ans (39,9 %), la présence de 11 établissements scolaires et un environnement calme la rendent attractive pour les familles. 30,9 % du parc est composé de maisons, idéal pour ce profil.
Quels sont les principaux points faibles de Bois-d'Arcy ?
Les points faibles incluent un marché en baisse (-15 %), une offre de loisirs et culture limitée, et un très faible score numérique (9/100) qui peut pénaliser le télétravail, malgré une bonne couverture fibre.
Vous envisagez d'acheter à Bois-d'Arcy ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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