Avec un loyer moyen estimé à 18,4 €/m²/mois, Bois-d'Arcy affiche un rendement brut potentiel de 7,4 % pour les appartements, supérieur à la moyenne francilienne. Toutefois, le rendement net estimé chute à 5,0 % après déduction des charges, de la vacance (8 %) et d'une taxe foncière de 27,03 %. Investir ici cible un public locatif jeune, attiré par la proximité des transports et un parc récent à 25,8 %.
Indices immobiliers de Bois-d'Arcy
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : le prix d'entrée dépasse la capacité d'emprunt médiane locale, ciblant principalement les acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : le prix d'entrée dépasse la capacité d'emprunt médiane locale, ciblant principalement les acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et active.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et active.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la commune n'est pas un marché saisonnier, orientant vers de la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la commune n'est pas un marché saisonnier, orientant vers de la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Bois-d'Arcy ?
Investir à Bois-D'arcy en 2026, c'est avant tout cibler la rentabilité locative sur les appartements. Le rendement brut de 7,4 % est l'un des plus élevés de la petite couronne, selon les données de la carte des loyers du Ministère du Logement. Cet écart s'explique par des prix à l'achat corrigés et des loyers résistants, indexés sur la demande des actifs travaillant dans le bassin versaillais ou sur le pôle de Saclay.
La taxe foncière, à 27,03 %, vient notablement rogner ce rendement. Sur un appartement type, elle représente près d'un mois et demi de loyer perçu annuellement. Il est donc crucial d'intégrer cette charge, ainsi qu'un taux de vacance réaliste (8 % selon les indices), pour calculer un rendement net proche de 5 %. Le parc, récent et performant, limite en revanche le risque lié aux futures interdictions de louer les passoires thermiques.
La stratégie de plus-value semble, elle, plus incertaine à court terme. La correction de 2024, si elle offre un point d'entrée bas, nécessite un horizon de détention long pour espérer une revalorisation significative, qui dépendra de la capacité du marché francilien à repartir à la hausse. L'investissement ici se conçoit donc prioritairement en cash-flow positif.
Profil locatif à Bois-d'Arcy
La demande locative émane principalement de jeunes actifs et de familles modestes, attirés par un loyer accessible et une desserte correcte (gare à 1 km). L'âge médian de 36,9 ans et la part importante de moins de 30 ans (39,9 %) confirment ce profil. Le taux de chômage bas (5,6 %) et un taux d'emploi de 71,0 % soutiennent la solvabilité. Peu d'étudiants ou de retraités sont attendus, l'offre de services et de santé (120 équipements) restant limitée.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la surface médiane (63 m²) et à la demande familiale. Le parc ancien domine, mais la part des logements construits après 2006 (25,8 %) offre des biens mieux isolés. Attention aux passoires thermiques (7,3 % du parc en F/G), soumises aux contraintes de la loi Climat. Les maisons, moins nombreuses, offrent un rendement brut plus faible (5,5 %) mais peuvent séduire des familles.
Quelles zones cibler à Bois-d'Arcy ?
La proximité immédiate de la gare de Fontenay-le-Fleury (1 km) et du centre-bourg, doté de 50 commerces, constitue le secteur le plus porteur pour la location. Les quartiers plus éloignés, bien que résidentiels, pourraient rencontrer une légère vacance. Aucun grand projet de développement n'est signalé, la construction neuve étant au ralenti (-82 % sur cinq ans), limitant les opportunités en VEFA.
Performance énergétique du parc à Bois-d'Arcy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 398 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bois-d'Arcy: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (196 kWh/m²/an). Seuls 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention toutefois aux biens construits avant 1945 (3 % du parc) qui pourraient nécessiter des rénovations. La réglementation interdit la location des passoires à partir de 2025 : un DPE dégradé représente un risque financier et une perte de valeur certaine.
Construction neuve à Bois-d'Arcy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bois-d'Arcy: 183 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-82 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La dynamique de construction neuve est au ralenti : seulement 183 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une chute de 82 % par rapport à la période précédente. Ce faible volume, avec seulement 3 logements autorisés en 2024, limite fortement le risque de sur-offre et contribue à soutenir la valeur du parc existant. Cela indique une commune où le développement urbain est mature, et où la rénovation du bâti ancien devient le principal levier d'évolution de l'offre.
Fourchettes de loyers à Bois-d'Arcy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bois-d'Arcy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de près de 2,4 points pour les appartements, passant de 7,4 % à environ 5,0 %. La taxe foncière, indexée sur une valeur locative cadastrale et un taux de 27,03 % à Bois-d'Arcy, en est le premier poste. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 4,7 %) et les travaux d'entretien. Une bonne rentabilité brute ne garantit pas une opération bénéficiaire.
Calculateur de rendement à Bois-d'Arcy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Bois-d'Arcy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Bois-d'Arcy
Pour un appartement type de 63 m² à Bois-D'arcy (prix médian 188 811 €), le loyer moyen attendu est d'environ 1 159 € par mois. Cela génère un rendement brut de 7,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe à environ 5,0 %. Avec un emprunt sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (crédit - loyer) peut être légèrement positif ou équilibré.
Erreurs à éviter quand on investit à Bois-d'Arcy
- Oublier la taxe foncière, élevée à 27,03 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la vacance locative, même faible (4,7 %).
- Investir sans vérifier la classe DPE (risque d'inlouabilité).
Le saviez-vous ?
- Bois-d'Arcy héberge l'un des plus importants centres de données de la région parisienne.
- La commune a vu sa population croître de 18,4 % en 10 ans.
- Son seul monument historique protégé est l'église Saint-Charles.
Risques à connaître avant d'investir à Bois-d'Arcy
Le risque de vacance locative (8 % intégré dans le calcul net) est réel, avec un taux de logements vacants de 4,7 %. La dépendance à la conjoncture francilienne et à l'emploi local est forte. La taxe foncière (27,03 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (F/G) impose des travaux de rénovation à anticiper pour se conformer à la réglementation.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit projetée schématise votre trésorerie mensuelle. Si votre mensualité de prêt est inférieure au loyer moyen perçu (18,4 €/m²), vous dégagez un cash-flow positif dès le départ. Attention, cet écart ne couvre pas toutes les charges. À Bois-d'Arcy, avec un prix médian d'appartement à 188 811 €, l'effort résiduel est souvent minime, voire négatif, ce qui rend l'opération peu risquée en termes de flux. Cette situation est typique des villes où le rendement brut dépasse 7 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut élevé de 7,4 %
- Parc immobilier jeune et économe
- Dynamique démographique robuste (+9 %)
− Points d'attention
- Correction récente significative de -15 %
- Accessibilité financière modérée pour les locaux
Notre verdict
Investir à Bois-d'Arcy convient aux investisseurs recherchant un rendement brut correct sur appartement, prêts à gérer une clientèle d'actifs modestes et à potentiellement rénover. À éviter pour ceux qui cherchent une plus-value rapide ou un rendement net élevé sans gestion active.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Bois-d'Arcy
- Rendement brut locatif de 7,4 % pour les appartements.
- Taxe foncière au taux local de 27,03 %.
- Taux de vacance locative de 4,7 %.
- 87 % du territoire est couvert par la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Bois-d'Arcy
Quel rendement locatif à Bois-d'Arcy ?
Le rendement brut estimé est de 7,4 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Le rendement net, après charges, vacance et taxe foncière (27,03 %), tombe à environ 5,0 % et 3,7 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?
Les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 63 m²) sont les plus adaptés, avec un loyer de 18,4 €/m²/mois. Ciblez les biens proches de la gare pour limiter la vacance, en évitant les passoires thermiques (7,3 % du parc).
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques incluent une vacance locative potentielle (taux de logements vacants de 4,7 %), une taxe foncière élevée (27,03 %) et la présence de logements énergivores (7,3 % classés F/G) nécessitant des travaux.
Vous envisagez d'investir à Bois-d'Arcy ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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