Acheter à Bussy-Saint-Georges, c'est opter pour une ville francilienne jeune, bien équipée et connectée. Avec un prix médian de 4 212 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Paris intra-muros, mais plus chère que dans plusieurs communes voisines. Ville en croissance (+8,2 % d'habitants en 10 ans), elle séduit par son dynamisme et ses nombreux services, malgré un environnement parfois perçu comme très urbain.
Carte du marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
Bussy-Saint-Georges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bussy-Saint-Georges
11 887 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Bussy-Saint-Georges est jeune (28,6 % construit après 2006) et majoritairement constitué d'appartements (72,4 %). La part de propriétaires (53,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,5 %) indiquent une ville ancillaire, peu touristique, où l'habitat est principalement utilisé. La stabilité du marché est renforcée par cette vocation de résidence principale. Le faible taux de vacants (4,8 %) suggère une rotation normale des biens, sans sur-offre inquiétante.
Évolution démographique à Bussy-Saint-Georges
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Bussy-Saint-Georges
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bussy-Saint-Georges
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 21,4 %
- Professions intermédiaires 21,2 %
- Employés 20,1 %
- Autres sans activité professionnelle 17,9 %
- Retraités 8,6 %
- Ouvriers 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,3 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Bussy-Saint-Georges
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bussy-Saint-Georges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 727 logements).
- Avant 1919 1,0 % 112 logts
- 1919-1945 0,4 % 44 logts
- 1946-1970 0,8 % 84 logts
- 1971-1990 8,0 % 856 logts
- 1991-2005 61,2 % 6 563 logts
- 2006-2019 28,6 % 3 069 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bussy-Saint-Georges
843 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bussy-Saint-Georges
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bussy-Saint-Georges
Pour une maison de 140 m² (surface type médiane), comptez environ 572 180 € hors frais de notaire, soit près de 22 années du revenu médian local (26 270 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2 900 €. Cela représente un effort important, nécessitant souvent deux revenus pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Bussy-Saint-Georges
- Omettre de vérifier le PPR et l'assurabilité du bien.
- Négocier sans connaître le DPE exact du logement.
- Ignorer les charges de copropriété dans le budget.
- Choisir un bien loin des transports avec un budget serré.
Le saviez-vous ?
- Bussy-Saint-Georges compte seulement 2 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 91,5 % des logements.
- La commune héberge 2 537 entreprises actives, avec 644 créations en un an.
Performance énergétique du parc à Bussy-Saint-Georges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 750 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (149 kWh/m²/an). La part infime de passoires thermiques F ou G (0,2 %) est un atout majeur, limitant le risque réglementaire de dépréciation à court terme. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et conforme aux futures obligations (interdiction de location des passoires d'ici 2028-2034). Vérifiez quand même le DPE individuel, la moyenne masque des disparités.
Risques naturels et géorisques à Bussy-Saint-Georges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bussy-Saint-Georges est exposée à trois risques naturels recensés et a connu cinq arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat, notamment pour les zones inondables. Pour un projet, cela peut influencer l'assurabilité et le coût des assurances. Une vérification en mairie est indispensable pour les terrains ou maisons individuelles.
Cadre de vie à Bussy-Saint-Georges
Le cadre de vie est marqué par une urbanisation récente et dense (1 833 hab./km²). Le climat y est tempéré (12,1 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (716 mm/an). La ville est bien pourvue : 843 équipements, dont 69 commerces, 180 établissements de santé et 48 équipements sportifs. La connexion est un point fort, avec la gare de Lagny-Thorigny à 4,3 km pour Paris, et le TGV à Marne-la-Vallée à 6,8 km. La fibre couvre 91,5 % du territoire. En revanche, le patrimoine historique est limité (2 monuments) et l'altitude moyenne de 116 m n'offre pas de relief marquant. La commune est exposée à 3 risques naturels recensés (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 58 m², comptez environ 248 600 € (4 286 €/m²). Une maison de 143 m² requiert un budget médian de 584 441 €. Ces prix sont en baisse (-6,4 % sur un an), ce qui donne aux acheteurs un pouvoir de négociation accru. Les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de forte tension, surtout pour les biens mal positionnés ou énergivores. Le parc est globalement performant (DPE classe C dominante) et jeune, avec seulement 1,5 % de logements antérieurs à 1945.
À qui s'adresse Bussy-Saint-Georges ?
Bussy-Saint-Georges s'adresse prioritairement aux jeunes actifs (taux d'emploi de 71,2 %) et aux familles avec enfants, attirés par les 27 établissements scolaires. Les primo-accédants y trouvent un compromis entre prix, services et accès à l'emploi francilien. Les retraités sont moins représentés (13,6 % de 60 ans et plus). La ville convient à ceux qui recherchent une vie de banlieue active et bien desservie, plus qu'un cadre paisible et champêtre.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique pour Paris et l'Île-de-France
- Équipements et services nombreux (843 au total)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C)
- Démographie jeune et dynamique (âge médian 34,6 ans)
- Environnement numérique de qualité (fibre à 91,5 %)
− À prendre en compte
- Prix plus élevés que les communes limitrophes immédiates
- Urbanisation dense, peu de caractère patrimonial
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, argiles)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bussy-Saint-Georges est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bussy-Saint-Georges
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Parc jeune : 28,6 % des logements construits après 2006.
- Très peu de passoires thermiques (0,2 % classées F/G).
- Proximité de deux gares (Lagny-Thorigny et TGV Chessy).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bussy-Saint-Georges
Quel budget prévoir pour acheter à Bussy-Saint-Georges ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 248 600 € (58 m²). Pour une maison, il faut compter environ 584 441 € (143 m²). Les prix débutent dans la fourchette basse à 3 824 €/m².
Bussy-Saint-Georges est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 27 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (48) et de santé (180). 42,9 % de la population a moins de 30 ans. 27,6 % des logements sont des maisons.
Quels sont les transports en commun ?
La gare de Lagny-Thorigny (liaison Transilien) est à 4,3 km. La gare TGV Marne-la-Vallée Chessy est à 6,8 km. L'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle est à 21,4 km. 194 équipements de transport sont recensés dans la commune.
Vous envisagez d'acheter à Bussy-Saint-Georges ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Bussy-Saint-Georges
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.