En 2024, 43 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 993 €/m² à Capesterre-Belle-Eau, niveau conforme à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 743 et 3 295 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau a enregistré une baisse de -62,8 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 370 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +630,0 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 993 €/m² pour une surface médiane de 77 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,1 € (appartements) et 12,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (7,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 309 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 62 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (61 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau s'interprète dans un contexte plus large — Capesterre-Belle-Eau est dans le tissu des communes antillaises, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 367 m d'altitude, dans un relief de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Capesterre-Belle-Eau en 2026 ?
Située sur la côte au vent de la Guadeloupe, Capesterre-Belle-Eau est une commune au parc immobilier très majoritairement individuel. Son marché a connu un effondrement des prix depuis 2020, offrant aujourd'hui un point d'entrée bas. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Après une correction de 63 % depuis 2020, le marché affiche un rendement locatif brut de 7,5 %, un équilibre rare en Guadeloupe.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une visibilité moyen terme, pour capter le rendement locatif tout en limitant le risque.
Points clés
- ✓ Prix en net retrait (-63 % depuis 2020)
- ✓ Rendement brut correct (7,5 % pour les maisons)
- ✓ Dynamique de construction neuve (+21 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (31,3 %)
- ⚠ Démographie en recul (-2,5 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 993 €/m², Capesterre-Belle-Eau se situe bien en deçà de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de 10 % à celui de Pointe-À-Pitre, la principale ville voisine.
- Le rendement locatif brut des maisons (7,5 %) dépasse celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Indices immobiliers de Capesterre-Belle-Eau
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,1
Indice de Pression Immobilière
Faible
La pression immobilière faible (3,1/10) indique un marché calme, propice aux négociations sans surenchère.
Indice de Pression Immobilière
FaibleLa pression immobilière faible (3,1/10) indique un marché calme, propice aux négociations sans surenchère.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative présente mais sans tension forte, viser les biens bien situés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative présente mais sans tension forte, viser les biens bien situés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (3,6/10) oriente vers la location annuelle plutôt que saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (3,6/10) oriente vers la location annuelle plutôt que saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Capesterre-Belle-Eau : opportunités et risques
L'argument principal réside dans le rendement locatif brut des maisons, évalué à 7,5 %, un niveau correct qui dépasse celui de nombreux marchés métropolitains. Couplé à un prix d'entrée bas, il peut générer un cash-flow positif, même après déduction de la taxe foncière élevée (54,6 %) et des charges de gestion.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer plusieurs risques : la fragilité économique locale, avec un taux de chômage structurellement haut, limite la solvabilité des locataires. Le parc vieillissant (seulement 18,6 % de logements construits après 2006) et la part non négligeable de passoires thermiques (28,6 %) impliquent des travaux de rénovation pour se conformer à la loi Climat et Résilience.
La stratégie recommandée est celle de la location annuelle en maison, privilégiant les secteurs bien équipés et les biens récents ou rénovés. L'horizon doit être moyen terme, le temps que la dynamique de construction neuve et les efforts intercommunaux portent leurs fruits sur l'attractivité résidentielle.
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Données du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a été divisé par plus de deux depuis 2020, passant de 5 357 €/m² à 1 993 €/m² en 2024 selon les données DVF. Cette correction sévère, accentuée par une année 2023 atypique, replace le marché à un niveau inférieur à celui de la plupart des communes comparables de Guadeloupe. La baisse des prix ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients.
Comparée à ses voisines, Capesterre-Belle-Eau affiche un décote significative : -29 % par rapport à Lamentin et -48 % face à Morne-À-L'eau. Cet écart de valorisation, pour un territoire disposant de 740 équipements et d'une connectivité fibre en développement, suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, à condition que la dynamique démographique s'inverse.
Le contexte territorial, marqué par un taux de chômage de 31,3 % et une population en recul, pèse sur la demande locale. Le marché est donc largement porté par les investisseurs et les acheteurs extérieurs, ce qui explique en partie la volatilité des prix observée sur la période.
Aperçu par typologie à Capesterre-Belle-Eau
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Capesterre-Belle-Eau
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Capesterre-Belle-Eau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Capesterre-Belle-Eau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 309 logements autorisés à à Capesterre-Belle-Eau, dont 48 en 2024 (+21 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 309 logements autorisés sur 5 ans, dont 48 en 2024, indiquent une activité soutenue de construction neuve. Cette tendance à la hausse de 21 % par rapport à la période précédente est un signal d'attractivité résidentielle confirmée pour la commune. Cela répond probablement à une demande de maisons modernes, mieux adaptées au climat et aux normes parasismiques. Cependant, ce volume accru pourrait, à terme, modérer la tension sur les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande, dans un contexte de baisse de population.
Fourchettes de loyers à Capesterre-Belle-Eau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Capesterre-Belle-Eau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,5 % chute à environ 4 % net. La taxe foncière, élevée à 54,6 % du revenu cadastral, est le premier prélèvement. S'ajoutent les frais de gestion (souvent 6-8 % du loyer en Guadeloupe), les réparations locatives, et une provision pour vacance ou impayés, dans un marché où 17,7 % des logements sont vacants. Pour une maison louée 500 €, prélevez 150 € par mois pour ces charges avant de toucher votre revenu.
Performance énergétique du parc à Capesterre-Belle-Eau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Capesterre-Belle-Eau: la classe D domine, 28,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Une classe énergétique D dominante et 28,6 % de passoires thermiques (F/G) révèlent un parc ancien et peu rénové. Cela représente un risque réglementaire direct pour les acquéreurs : interdiction de location des passoires à partir de 2025 pour les F et G, puis échéances pour les classes E (2028) et D (2034). À l'achat, budgetisez d'emblée des travaux d'isolation et de ventilation pour sécuriser votre investissement et maîtriser vos futures factures dans cette commune où l'humidité est forte.
Calculateur de rendement à Capesterre-Belle-Eau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Capesterre-Belle-Eau
Pour une maison type de 77 m² (valeur médiane 153 461 €), le loyer moyen attendu est d'environ 955 €/mois (12,4 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité s'élèverait à environ 800 €. Le rendement brut serait de 7,5 %, mais après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, l'effort net mensuel pourrait être légèrement positif ou nul les premières années.
Erreurs à éviter quand on investit à Capesterre-Belle-Eau
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 54,6 %.
- Négliger le taux de vacance (17,7 %) dans le calcul.
- Surestimer la solvabilité des locataires (31,3 % de chômage).
- Acheter une passoire thermique sans budgéter sa rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau, peu touristique, suit moins les saisons que celui du littoral. Les ventes peuvent être actives en début d'année, avant la période des pluies plus intenses (juillet à novembre). La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. Les acheteurs métropolitains sont plus actifs durant l'hiver, offrant une fenêtre de vente potentielle pour les biens bien présentés.
Le saviez-vous ?
- La commune reçoit l'équivalent de 3,4 mètres d'eau par an.
- L'âge médian de 48,6 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 2,5 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Capesterre-Belle-Eau : cadre de vie et logement
Avec une température moyenne de 25 °C et des précipitations abondantes, Capesterre-Belle-Eau offre un cadre de vie tropical. La commune dispose d'un panel d'équipements correct pour sa taille (740 au total), avec une offre notable en santé (143 équipements) et services (362). La connectivité fibre progresse (47,2 % des logements) mais reste en retrait par rapport aux standards nationaux.
Le profil démographique est vieillissant, avec un indice de vieillissement de 213,5 et 32,8 % de 60 ans et plus. Ceci oriente le marché vers une demande de logements adaptés et de services de proximité. La commune, intégrée à la CA Grand Sud Caraïbe, bénéficie d'une dynamique intercommunale qui peut soutenir à terme les équipements et les mobilités.
Carte du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Capesterre-Belle-Eau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Capesterre-Belle-Eau
10 376 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,9 % du parc à Capesterre-Belle-Eau, 11,1 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est dominé par l'accession à la propriété en maison individuelle (88,9 % du parc, 68,4 % de propriétaires). La part marginale de résidences secondaires (2,5 %) et le taux élevé de vacance (17,7 %) indiquent un marché local peu soumis à la pression touristique, mais aussi des difficultés socio-économiques. Cela se traduit par une clientèle d'acheteurs essentiellement résidentiels, recherchant un pied-à-terre ancré dans la vie communautaire, plutôt qu'une logique de pure spéculation.
Ancienneté du parc à Capesterre-Belle-Eau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 044 logements).
- Avant 1919 0,5 % 39 logts
- 1919-1945 2,3 % 186 logts
- 1946-1970 16,7 % 1 346 logts
- 1971-1990 28,4 % 2 285 logts
- 1991-2005 33,5 % 2 693 logts
- 2006-2019 18,6 % 1 495 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Capesterre-Belle-Eau
740 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Capesterre-Belle-Eau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Capesterre-Belle-Eau PPRN Approuvé approuvé le 03/03/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est exposé à une sismicité forte et à de nombreux risques naturels (8 recensés, 11 arrêtés catastrophes naturelles). Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif pour Capesterre-Belle-Eau. Avant toute offre, consultez-le en mairie : il définit les zones constructibles et les prescriptions (type de fondations, hauteur, etc.). Cette vérification est incontournable pour obtenir une assurance et un prêt, et anticiper d'éventuels travaux de renforcement parasismique.
Cas pratique : un achat type à Capesterre-Belle-Eau
Pour une maison de 100 m² à 1 993 €/m², le budget acquisition est d'environ 199 300 € hors frais. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité de capital et d'intérêts avoisine les 950 €. Cette charge doit être mise en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un département où le chômage touche 31,3 % de la population active.
Erreurs à éviter quand on achète à Capesterre-Belle-Eau
- Omettre de consulter le PPR en vigueur sur la commune.
- Ne pas vérifier le DPE, sous peine de travaux obligatoires.
- Négliger les problèmes d'humidité lors de la visite.
- Choisir un bien en bas de pente, plus exposé aux pluies.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Capesterre-Belle-Eau : passer à l'action
Les données quantitatives dressent un tableau, mais la valeur réelle se niche dans les détails du bien et de son environnement. Un professionnel local vous aide à identifier les pépites et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais l'expertise locale est cruciale pour identifier les bonnes opportunités.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Quel est le prix immobilier moyen à Capesterre-Belle-Eau ?
Le prix médian au mètre carré était de 1 993 € en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 77 m², le prix total s'élève à environ 153 461 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Capesterre-Belle-Eau ?
Le marché a connu une forte baisse depuis 2020, offrant un point d'entrée bas. Le rendement locatif brut est correct (7,5 % pour les maisons), mais le taux de chômage élevé et le recul démographique imposent une sélection rigoureuse des biens.
Capesterre-Belle-Eau est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est moins chère que la plupart des communes comparables : -5 % par rapport à Sainte-Rose, -29 % par rapport à Lamentin et -48 % par rapport à Morne-À-L'eau, d'après les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Capesterre-Belle-Eau ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est de 7,5 %, soit un loyer médian de 12,4 €/m²/mois. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé à environ 4,0 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Capesterre-Belle-Eau ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et les zones de construction récente, qui offrent de meilleures performances énergétiques. La proximité des commerces et services (362 équipements recensés) est un atout pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Capesterre-Belle-Eau présente un prix au m² inférieur de 29 % à Lamentin et de 48 % à Morne-À-L'eau, créant un effet de levier significatif pour un investisseur visant le rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Capesterre-Belle-Eau.
Communes limitrophes de Capesterre-Belle-Eau
Capesterre-Belle-Eau est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :