Cayenne, préfecture de la Guyane, concentre services, emplois et patrimoine historique dans un cadre tropical. Avec 62 675 habitants sur 31 km², c'est une ville dense (2 022 hab./km²) au marché immobilier en phase de correction (-4 % sur un an). Acheter ici, c'est opter pour le pôle central du département, mais en acceptant certains défis.
Carte du marché immobilier à Cayenne
Cayenne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cayenne
29 342 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 527 maisons et 18 849 appartements à à Cayenne.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement locatif et en appartements. Seulement 20,7 % des habitants sont propriétaires occupants, et les maisons individuelles ne représentent que 31,1 % des résidences principales. Cette structure, couplée à un taux de vacance de 11,4 %, indique un marché dynamique porté par la location, avec une demande locative solide mais une stabilité de l'occupation moins forte que dans les villes à forte proportion de propriétaires.
Évolution démographique à Cayenne
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Cayenne
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cayenne
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 37,4 %
- Employés 19,4 %
- Professions intermédiaires 11,8 %
- Ouvriers 11,3 %
- Retraités 10,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Cayenne
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cayenne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 226 logements).
- Avant 1919 0,6 % 154 logts
- 1919-1945 1,6 % 383 logts
- 1946-1970 13,0 % 3 159 logts
- 1971-1990 27,6 % 6 693 logts
- 1991-2005 30,7 % 7 448 logts
- 2006-2019 26,4 % 6 390 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cayenne
2 855 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cayenne
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cayenne
Une maison médiane à Cayenne coûte 205 254 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1030 €. Dans un contexte où le revenu médian local n'est pas communiqué, cette charge doit être comparée aux revenus du foyer. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent un coût d'entrée significatif.
Erreurs à éviter quand on achète à Cayenne
- Oublier de consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Sous-estimer les coûts de climatisation et d'entretien.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente.
- Ne pas vérifier la qualité de la connexion fibre.
Le saviez-vous ?
- Cayenne possède 43 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune a autorisé 1676 logements neufs en cinq ans.
Performance énergétique du parc à Cayenne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cayenne: classe D en tête, 2,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc résidentiel local affiche une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe C dominante (176 kWh/m²/an). La part de passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à 3,1 %. Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement plus efficient et moins exposé aux futures dépréciations sur les logements énergivores.
Risques naturels et géorisques à Cayenne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La zone est soumise à des plans de prévention des risques (PPRI et PPRL sur l'île de Cayenne) principalement liés aux inondations et submersions marines. Neuf risques naturels sont recensés, avec une sismicité très faible et un faible potentiel radon. Consulter ces documents en mairie est indispensable avant tout achat pour connaître les contraintes constructives et les zones réglementées, qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Cadre de vie à Cayenne
Le climat est équatorial : chaud (27,3 °C de moyenne) et très humide (2 731 mm de pluie annuels). La ville, à 8 m d'altitude, est soumise à des risques d'inondation (PPR actifs). La vie quotidienne est facilitée par une offre complète : 65 écoles, 470 équipements de santé et une bonne connectivité fibre (91,2 %). Les 43 monuments historiques et la proximité de l'océan Atlantique enrichissent le cadre. En revanche, la chaleur et l'humidité sont permanentes.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 52 m², il faut prévoir environ 149 000 € (2 869 €/m²). Une maison de 81 m² coûte en médiane 205 000 €. Le marché est plus liquide pour les appartements (311 ventes contre 120 pour les maisons). Les délais de vente peuvent être allongés par le taux de vacance (11,4 %) et le profil d'acheteurs majoritairement locaux. La baisse des prix récente (-4 %) peut offrir des opportunités de négociation.
À qui s'adresse Cayenne ?
La ville s'adresse principalement aux fonctionnaires et aux employés du secteur public, attirés par le statut de préfecture. Les jeunes actifs et les familles cherchant la proximité des services y trouvent leur compte, malgré un taux de propriétaires occupants faible (20,7 %). Les primo-accédants peuvent être freinés par le niveau de prix et le taux de chômage élevé. Les amateurs de patrimoine et de culture créole y trouveront une identité forte.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Préfecture : concentration d'emplois publics et de services
- Équipements nombreux : santé, éducation, commerces (2 855 au total)
- Patrimoine historique riche avec 43 monuments protégés
- Connexion fibre très développée (91,2 % de couverture)
- Parc immobilier relativement récent (26,4 % post-2006)
− À prendre en compte
- Climat chaud et très humide toute l'année
- Taux de chômage très élevé (30,3 %)
- Risques naturels (inondations) soumis à PPR
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cayenne est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cayenne
- Climat équatorial chaud et humide toute l'année.
- Peu de passoires thermiques (3,1 % de F/G).
- Population très jeune (âge médian 29,7 ans).
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cayenne
Quel budget prévoir pour acheter à Cayenne ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 149 000 € (52 m² à 2 869 €/m²). Pour une maison, comptez 205 000 € pour 81 m² (DVF 2024).
Cayenne est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 65 établissements scolaires et de nombreux équipements. Cependant, seuls 31 % du parc sont des maisons, et le taux de propriétaires occupants est faible (20,7 %).
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Cayenne ?
Avantages : services complets, patrimoine, fibre. Inconvénients : climat difficile, chômage élevé (30,3 %), et des risques naturels (inondations) à prendre en compte.
Vous envisagez d'acheter à Cayenne ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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