Le marché immobilier de la préfecture guyanaise affiche un prix médian de 2 768 €/m², selon les données DVF 2024. Sur un an, les valeurs ont reculé de 4 %, avec 431 transactions enregistrées. La fourchette de prix (Q1–Q3) s'étend de 2 072 à 3 863 €/m², reflétant une diversité de biens et de quartiers.
Comment se porte le marché immobilier à Cayenne
Le marché est en phase de correction, avec une baisse de 4 % sur un an. Cette dynamique intervient après des années de forte croissance démographique (+14,6 % en 10 ans). Les appartements, majoritaires (311 ventes), sont valorisés 2 869 €/m², soit 13 % de plus que les maisons (2 534 €/m²). Le volume de transactions (431) reste significatif pour la région, mais la baisse des prix conjuguée à un taux de chômage élevé (30,3 %) tempère l'enthousiasme.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -4,0 % sur un an, après une forte haissance historique. Cette pause pourrait signaler un marché qui se normalise après une période de vive tension. Le contexte local, avec un chômage à 30,3 % et une démographie en léger recul sur cinq ans (-1,5 %), exerce une pression à la baisse. Pour un acheteur, c'est potentiellement une fenêtre de négociation plus favorable. Pour un vendeur, cela exige un prix d'entrée réaliste pour attirer.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cayenne
Les appartements dominent les ventes (72 % des transactions), sur un parc logement composé à 31 % de maisons. Seulement 20,7 % des Cayennais sont propriétaires occupants, indiquant un marché locatif actif. Les acheteurs sont probablement des investisseurs locaux et des ménages publics ou privés attirés par le statut de chef-lieu. Les résidences secondaires ne représentent que 3,9 % du parc.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt orienté acheteur, avec des prix en baisse et un taux de logements vacants important (11,4 %). Toutefois, la demande locative soutenue par une population jeune (âge médian 29,7 ans) maintient un certain intérêt pour les biens bien placés. La vente peut être plus longue pour les biens énergivores, car seuls 3,1 % du parc sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Vacance longue durée à Cayenne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cayenne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 426 logements ont été autorisés à à Cayenne, -17 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve reste active avec 419 logements autorisés en 2024, même si la tendance sur cinq ans est à la baisse (-6 %). Ce volume soutenu montre la confiance des promoteurs dans la demande, notamment locative, portée par une population jeune (âge médian 29,7 ans). Cela maintient une offre diversifiée pour les acquéreurs, mais à terme, un ralentissement trop marqué pourrait accentuer les tensions sur le parc existant et soutenir les prix.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cayenne suit peu la saisonnalité métropolitaine. Le climat tropical rend les visites possibles toute l'année. Cependant, la période des pluies (d'avril à juillet) peut ralentir légèrement l'activité. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas significativement les décisions de vente. La meilleure période pour acheter ou vendre reste conditionnée par la mise en marché de biens correspondant à sa recherche, sans pic saisonnier marqué.
Le saviez-vous ?
- Cayenne possède 43 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune a autorisé 1676 logements neufs en cinq ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cayenne
- Prix médian au m² à 2 768 € en 2024 (DVF).
- Correction de -4,0 % sur un an après des hausses.
- Les appartements sont plus chers (2 869 €/m²) que les maisons (2 534 €/m²).
- Seulement 20,7 % de propriétaires occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cayenne
Quel est le prix au m² à Cayenne ?
Le prix médian est de 2 768 €/m² à Cayenne en 2024. Il diffère selon le type : 2 534 €/m² pour une maison, 2 869 €/m² pour un appartement (source DVF).
Le prix immobilier à Cayenne est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 4 % sur un an, selon les données DVF 2024. Ce reploi intervient après une décennie de forte croissance démographique.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette interquartile (50 % des ventes) se situe entre 2 072 et 3 863 €/m². Les appartements typiques (52 m² médians) se négocient autour de 2 869 €/m².
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