Avec un rendement locatif brut estimé à 7,9 % pour les appartements, Évreux présente un taux attractif en surface. Toutefois, le rendement net tombe à environ 4,1 % une fois déduites les charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 59,7 %). L'investissement s'adresse à un profil averti, capable de composer avec un marché locatif porté par les étudiants et les ménages modestes, mais marqué par un taux de chômage élevé (19,8 %).
Indices immobiliers d'Évreux
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif et compétitif, exigeant une réactivité pour saisir les bonnes opportunités.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif et compétitif, exigeant une réactivité pour saisir les bonnes opportunités.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, un risque pour la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local, un risque pour la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,4/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un parc de propriétaires limité (31,4 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,4/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un parc de propriétaires limité (31,4 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,3/10) écarte toute stratégie de location saisonnière classique ; le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,3/10) écarte toute stratégie de location saisonnière classique ; le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Évreux ?
Investir à Évreux en 2026 rime avec recherche de rendement locatif brut. Le taux affiché de 7,9 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, place la ville dans le peloton de tête des villes moyennes françaises. Ce chiffre séduisant doit être immédiatement nuancé par les charges locales, notamment une taxe foncière sur le bâti à 59,7 % qui vient rogner significativement le revenu net.
La stratégie pertinente est clairement la location annuelle non meublée, ciblant les étudiants de l'université ou les jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi local ou à Paris. La faible part de passoires thermiques (6 % classées F/G) est un atout, réduisant le risque lié aux interdictions de location à venir. Toutefois, l'investisseur doit être vigilant sur la solvabilité des locataires, le revenu médian des Ébroïciens étant de 18 580 € seulement.
La dynamique de construction neuve, en hausse de 83 %, offre une alternative pour sécuriser un DPE performant et bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, elle pourrait à terme exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien. L'horizon de détention doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la plus-value potentielle se matérialise.
Profil locatif à Évreux
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les étudiats, attirés par la proximité du pôle universitaire et des 69 établissements scolaires. Les familles, face à un taux de propriétaires bas (31,4 %), représentent également un bassin locatif important. Le vieillissement de la population (23 % de 60 ans et plus) ouvre un segment supplémentaire, même si le pouvoir d'achat local, avec un revenu médian de 18 580 €, limite les loyers.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et studios, sont les biens les plus adaptés à la demande locative principale (étudiants, jeunes actifs). Leur prix d'acquisition moyen est plus accessible. Les maisons, moins nombreuses, peuvent viser une location familiale mais avec un rendement brut inférieur (6,3 %). Attention au parc ancien : seulement 11,2 % des logements ont été construits après 2006, et 6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire à budgétiser.
Quelles zones cibler à Évreux ?
Le centre-ville, à proximité de la gare TGV (0,9 km) et des commerces, reste le plus attractif pour la location. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, ciblent les familles. L'activité économique, avec 3 536 entreprises, soutient une demande de proximité. La forte proportion de logements sociaux (45 %) impose de bien sélectionner son emplacement pour éviter une concurrence délétère sur les loyers.
Performance énergétique du parc à Évreux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 424 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Évreux: classe C en tête, 6,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Avec une classe énergétique C dominante et seulement 6 % de passoires thermiques (F/G), le parc d'Évreux est dans une situation plutôt favorable. Ce niveau moyen (189 kWh/m²/an) réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acheteur, cela limite la probabilité de travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux sur le bien acquis.
Construction neuve à Évreux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 887 logements ont été autorisés à à Évreux, +83 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse avec 887 logements autorisés sur cinq ans, en hausse de 83 %. Ce volume, dont 386 unités pour la seule année 2024, témoigne d'une confiance des promoteurs dans la demande. Cela peut aussi créer une pression concurrentielle sur l'ancien à moyen terme, notamment pour les appartements mal situés ou énergivores.
Fourchettes de loyers à Évreux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Évreux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges soustraites. À Évreux, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,7 %. Il faut y ajouter les frais de gestion, les provisions pour copropriété (45 % du parc est en logements sociaux, souvent en immeubles) et une provision pour travaux, notamment de mise aux normes énergétiques (6 % de passoires). Une vacance de 10,7 % du parc doit aussi être intégrée dans le calcul.
Calculateur de rendement à Évreux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Évreux ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Évreux
Pour un appartement type de 51 m² (valeur médiane 96 645 €), le loyer moyen attendu est de 638 € par mois. Le rendement brut s'établit à 7,9 %. Après déduction forfaitaire des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le revenu net mensuel baisse à environ 330 €, soit un rendement net proche de 4,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Évreux
- Négliger la taxe foncière, à 59,7 % à Évreux.
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,7 % du parc).
- Sous-estimer les charges en copropriété avec logements sociaux.
- Ignorer les travaux de mise aux normes sur les passoires.
Le saviez-vous ?
- Évreux compte 12 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 93,9 % des foyers ébroïciens.
- L'âge médian de 38 ans est inférieur à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Évreux
Le principal écueil est le risque de vacance locative, dans un contexte où 10,7 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 19,8 %) rend les loyers sensibles. Aucune saisonnalité touristique marquée ne vient compenser. Enfin, la présence de 6 risques naturels recensés et d'un PPRN actif nécessite une vérification du zonage et une assurance adaptée, impactant la rentabilité.
Simulation financière — appartement type 51 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit illustre la capacité d'autofinancement mensuelle. À Évreux, avec un loyer médian de 12,5 €/m², la rentabilité locative brute affichée doit être confrontée au taux d'endettement personnel. Un effort résiduel négatif signifie que le bien ne couvre pas totalement l'emprunt : il faudra compléter. Cette analyse est cruciale avec un taux de chômage local de 19,8 %, facteur de risque de vacance locative.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut très élevé (7,9 %)
- Correction de -8,1 % : point d'entrée potentiel
- Attractivité territoriale très forte (8,8/10)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (0,6/10)
- Pression financière élevée pour les ménages locaux
- Taux de chômage à 19,8 % : fragilité locale
Notre verdict
Investir à Évreux exige une sélection rigoureuse du bien et une gestion active pour mitiger la vacance. Privilégiez un appartement rénové, bien situé pour les étudiants, et évitez les biens énergivores ou en zone à risque.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Évreux
- Rendement net chute à ~4,1 % après charges.
- Taux de vacance locative de 10,7 % dans la commune.
- Taxe foncière élevée, à 59,7 % sur le bâti.
- 45 % de logements sociaux, indice de marché locatif structuré.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Évreux
Quel rendement locatif à Évreux ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,9 % pour un appartement et 6,3 % pour une maison. Après charges (vacance, gestion, taxe), le net tombe à environ 4,1 % et 3,2 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour investir à Évreux ?
Les appartements de type T2/studio dans le centre, proche de la gare et des facultés, sont les plus adaptés à la demande locative étudiante et jeune active. Évitez les passoires thermiques (6 % du parc).
Quels sont les risques d'investir à Évreux ?
Les risques principaux sont la vacance locative (à mettre en regard des 10,7 % de logements vacants), la fragilité économique locale et les obligations de rénovation énergétique pour les biens les plus anciens.
Vous envisagez d'investir à Évreux ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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