Fougères offre des rendements bruts appréciables, autour de 6 %, mais le net s'érode après charges. La demande locative est portée par une population jeune (33,2 % de moins de 30 ans) et un taux de chômage de 14,1 % qui maintient une pression sur le parc abordable. L'attractivité est renforcée par la présence de 30 établissements scolaires et une desserte correcte vers Rennes.
Indices immobiliers de Fougères
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée de 4,8/10 : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée de 4,8/10 : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible à 2/10 : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut limiter la demande à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible à 2/10 : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui peut limiter la demande à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne à 5,3/10 : la demande locative est présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne à 5,3/10 : la demande locative est présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible à 2,8/10 : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible à 2,8/10 : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Fougères ?
Le rendement brut locatif, autour de 6 %, apparaît comme le principal argument d'investissement à Fougères. Il dépasse nettement celui des grandes métropoles et se compare favorablement aux voisines comme Vitré. Néanmoins, ce rendement doit être pondéré par des charges réelles : une taxe foncière sur le bâti à 50,81 % et un parc ancien (18,7 % d'avant 1945) exposé aux obligations de rénovation énergétique.
La fragilité économique du territoire, avec un taux de chômage à 14,1 % et un revenu médian parmi les plus bas du département, constitue un risque pour la demande locative locale. Le marché est donc partagé : porté par des investisseurs et une faible pression touristique (IPTI à 2,8/10), il peine à s'appuyer sur une solvabilité interne forte. La stratégie gagnante consiste à cibler des biens bien isolés, de petite surface, pour attirer une population étudiante ou de jeunes actifs, s'appuyant sur les 30 établissements scolaires et la connexion fibre à 96,6 %.
La dynamique de construction neuve (+232 % de logements autorisés sur 5 ans) apporte à la fois une opportunité et un risque. Elle témoigne d'une attractivité résidentielle, mais pourrait aussi saturer le marché locatif si la demande ne suit pas, accentuant la vacance (actuellement à 8,5 %). L'investisseur doit donc privilégier les biens offrant un réel confort énergétique (classe C dominante) pour se différencier d'une offre ancienne souvent dégradée.
Profil locatif à Fougères
La demande locative provient principalement des jeunes actifs et des familles modestes, attirés par des loyers accessibles (10,6 €/m²/mois en appartement). La part des 60 ans et plus (32,4 %) suggère aussi une demande en logements adaptés. La ville, dotée de 6 hébergements touristiques, ne présente pas de forte saisonnalité locative.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec une surface médiane de 57 m², sont les plus liquides (231 ventes en 2024). Les petites surfaces (studios, T2) en centre-ville répondent à une forte demande. Le parc est relativement ancien (18,7 % d'avant 1945) : attention aux passoires thermiques (5,6 % classées F/G) et aux travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Fougères ?
Le centre historique, avec ses 24 monuments protégés, attire les locataires par son cadre. Les quartiers proches des 318 services et commerces sont également prisés. La périphérie, où se concentre le neuf (108 logements autorisés en 2024), offre des produits plus énergivores mais peut séduire les familles.
Performance énergétique du parc à Fougères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 343 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fougères est C, avec 5,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 182 kWh/m²/an. Seulement 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire immédiat pour les acheteurs. Néanmoins, les propriétés les plus anciennes (18,7 % datent d'avant 1945) devront faire l'objet d'une attention particulière pour anticiper les obligations de rénovation dès 2028.
Construction neuve à Fougères (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fougères totalise 551 logements sur 5 ans, soit +232 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très soutenue : 551 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une hausse de 232 % par rapport à la période précédente. Ce volume important, dont 108 logements en 2024, confirme l'attractivité résidentielle de Fougères Agglomération. Il offre du choix aux acheteurs modernes mais pourrait, à terme, exercer une pression concurrentielle sur le parc ancien mal rénové, incitant les vendeurs à améliorer l'état de leur bien.
Fourchettes de loyers à Fougères
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fougères
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché doit être ajusté à la baisse pour obtenir le rendement net. À Fougères, la taxe foncière sur le bâti (50,81 %) est le premier poste de charge. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et un lissage pour la vacance locative, estimée sur la base d'un taux de logements vacants local de 8,5 %. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net.
Calculateur de rendement à Fougères
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Fougères ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Fougères
Pour un appartement de 57 m² (correspondant au prix total médian de 119 358 €), le loyer médian s'élève à environ 604 € par mois (10,6 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 530 €. Avant charges, le cash-flow serait légèrement positif, mais il deviendra très probablement négatif après déduction de la taxe foncière et des frais de gestion.
Erreurs à éviter quand on investit à Fougères
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Oublier de provisionner pour la vacance (8,5 % des logements vacants).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (10,6 €/m² en appartement).
- Faire abstraction du DPE, clé pour la loi Climat et la valorisation.
Le saviez-vous ?
- Fougères compte 24 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 96,6 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 46,1 ans.
Risques à connaître avant d'investir à Fougères
Le principal risque est la vacance, dans un parc où 8,5 % des logements sont vacants. La taxe foncière (50,81 %) et les frais de gestion (environ 12 %) pèsent sur le rendement net, estimé à 3,4 % pour les appartements. La dépendance à l'économie locale, avec un tissu de 1 519 entreprises, impose une vigilance sur l'emploi.
Simulation financière — appartement type 57 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité d'emprunt au loyer médian perçu. À Fougères, avec un loyer moyen de 9,2 €/m² pour une maison, l'effort résiduel (différence entre les deux) peut être faible, voire positif, si votre apport est conséquent. Pour un investissement locatif, visez un cash-flow neutre ou légèrement positif après intégration de la taxe foncière, qui s'élève à 50,81 % à Fougères. Cela sécurise votre projet sur la durée, même en cas de vacance locative temporaire.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut autour de 6 %
- Correction récente de -2,6 % : point d'entrée potentiel
- Très haut niveau d'équipements et de services
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Fragilité économique territoriale élevée
- Marché locatif sans forte tension
Notre verdict
Investir ici exige de cibler les petites surfaces en bon état DPE, dans les secteurs centraux bien équipés. À éviter : les biens énergivores ou trop excentrés, dont la liquidité serait compromise à moyen terme.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Fougères
- Rendement brut moyen : 6,1 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : 50,81 % sur le bâti.
- Taux de vacance local : 8,5 % des logements.
- Rendement net estimé autour de 3,4 % pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Fougères
Est-il rentable d'investir à Fougères ?
Le rendement brut atteint 6,1 % pour les appartements, mais le net chute à environ 3,4 % après déduction de la taxe foncière (50,81 %), de la gestion et d'une provision pour vacance (8 %).
Quel type de bien privilégier pour la location à Fougères ?
Privilégiez les appartements de 57 m² en moyenne, type T2 ou T3, bien situés et avec un bon DPE. Ils correspondent à la demande majoritaire de jeunes actifs et familles.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Le risque de vacance est réel (8,5 % de logements vacants). La présence de 5,6 % de passoires thermiques (DPE F/G) expose aussi à des travaux obligatoires de rénovation.
Vous envisagez d'investir à Fougères ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Fougères
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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