Juvisy-sur-Orge offre un rendement locatif brut attractif pour les appartements, estimé à 6,3 % (soit 19,6 €/m²/mois). Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 55 %), le rendement net tombe autour de 3,4 %. Ce profil intéresse les investisseurs recherchant une rentabilité correcte en petite couronne, mais la forte proportion de logements sociaux (26 %) et un taux de chômage local de 11,4 % modèrent l'enthousiasme.
Indices immobiliers de Juvisy-sur-Orge
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression tres elevee (8,2/10) : le marche est tres actif et concurrentiel, negocier exige reactivite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression tres elevee (8,2/10) : le marche est tres actif et concurrentiel, negocier exige reactivite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite faible (0,4/10) : les prix depassent largement la capacite d'achat locale, le marche est porte par les actifs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite faible (0,4/10) : les prix depassent largement la capacite d'achat locale, le marche est porte par les actifs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6,2/10) : la demande locative est soutenue, portee par la jeunesse de la population et les transports.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6,2/10) : la demande locative est soutenue, portee par la jeunesse de la population et les transports.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,8/10) : le marche est oriente residence principale, peu adapte a la location saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,8/10) : le marche est oriente residence principale, peu adapte a la location saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Juvisy-sur-Orge ?
L'investissement locatif à Juvisy-sur-Orge se justifie principalement par son rendement brut élevé (6,3 % pour les appartements) et sa liquidité locative, alimentée par la présence de la gare RER et de l'aéroport d'Orly à 3 km. La demande est structurellement soutenue par les jeunes actifs et les étudiants, ce qui limite les risques de vacance sur les biens bien positionnés.
Cependant, cet attrait chiffré doit être tempéré par plusieurs charges significatives. La taxe foncière, à 55 %, est l'une des plus élevées du secteur et rogne sensiblement le rendement net. Par ailleurs, bien que le parc soit majoritairement récent, 10,5 % des logements sont encore des passoires thermiques (classes F ou G), un risque rénovation à intégrer dans tout calcul de rentabilité.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler un appartement de petite surface, rénové ou récent, dans un périmètre de 500 mètres autour de la gare. En revanche, les maisons, plus chères et offrant un rendement net plus faible (environ 2,5 %), représentent un pari plus risqué, réservé à une stratégie de plus-value à très long terme.
Profil locatif à Juvisy-sur-Orge
La demande locative est portée par trois publics principaux : les jeunes actifs (âge médian de 34,5 ans), attirés par la desserte RER et la proximité d'Orly ; les étudiants, bénéficiant de 12 établissements scolaires sur place ; et, dans une moindre mesure, les familles modestes en attente d'un logement social. La part très faible de résidences secondaires (1,6 %) écarte le profil touristique. La vacance locative estimée à 8 % nécessite une gestion proactive.
Quels types de biens privilégier ?
L'investissement le plus cohérent vise les appartements de petite et moyenne surface (T1/T2), qui représentent l'essentiel du parc et de la demande. Les studios et T3 rénovés trouvent preneurs rapidement. Les maisons, avec un rendement brut inférieur (4,6 %), s'adressent à un marché plus restreint et familial. Attention au parc ancien : 18,4 % des logements datent d'avant 1945 et 10,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises aux restrictions de location à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Juvisy-sur-Orge ?
La valeur locative est maximale à proximité immédiate de la gare de Juvisy, pôle multimodal, et des commerces (106 équipements recensés). Les quartiers plus périphériques, bien que moins chers, peuvent présenter une vacance plus élevée. Les programmes neufs récents (26,4 % du parc construit après 2006) offrent une garantie de performance énergétique mais avec une rentabilité souvent compressée par le prix d'acquisition. Aucune zone en forte rénovation urbaine n'émerge clairement des données.
Performance énergétique du parc à Juvisy-sur-Orge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 141 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Juvisy-sur-Orge: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (201 kWh/m²/an) place le parc de Juvisy-sur-Orge dans une situation intermédiaire, avec une part de passoires (F/G) limitée à 10,5 %. Attention cependant : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés F et G à partir de 2025 et 2028. Pour les propriétaires-bailleurs, cela implique d'anticiper des travaux de rénovation. Pour les acheteurs, un DPE dégradé représente un risque réglementaire et financier à court terme.
Construction neuve à Juvisy-sur-Orge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Juvisy-sur-Orge: 985 logements autorisés sur 5 ans, 224 pour la dernière année (-25 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
985 logements neufs autorisés sur 5 ans, dont 224 en 2024, montrent une activité soutenue, mais en baisse de 25 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future et maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien, surtout dans un parc où 26,4 % des logements ont été construits après 2006. L'arrivée de nouveaux programmes, souvent mieux isolés, valorise aussi l'attractivité globale de la commune au sein de la Métropole du Grand Paris.
Fourchettes de loyers à Juvisy-sur-Orge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Juvisy-sur-Orge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des coûts récurrents qui grèvent la rentabilité. À Juvisy-sur-Orge, la taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, représente un prélèvement annuel non négligeable. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour charges en copropriété (majoritairement des appartements) et une provision pour vacance. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net réel, qui peut être inférieur à 3,4 % pour un appartement.
Calculateur de rendement à Juvisy-sur-Orge
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Juvisy-sur-Orge ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Juvisy-sur-Orge
Pour un appartement type de 48 m² (correspondant au prix médian total de 177 840 €), le loyer attendu est d'environ 940 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 000 €. Le loyer couvrirait ainsi 94 % de l'échéance, laissant un effort résiduel de 60 € avant charges et taxe foncière. Le rendement brut s'établit à 6,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Juvisy-sur-Orge
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur à 55,0 %.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché (19,6 €/m² en moyenne).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,4 % du parc).
- Acheter un logement classé F ou G, bientôt interdit à la location.
Le saviez-vous ?
- Juvisy-sur-Orge compte 5 monuments historiques sur seulement 2 km² de superficie.
- La fibre est déployée à 93,1 % des logements, un atout pour le télétravail.
- La ville a autorisé 224 logements neufs en 2024, malgré une tendance à la baisse.
Risques à connaître avant d'investir à Juvisy-sur-Orge
Le risque principal est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un parc déjà concurrentiel (6,4 % de logements vacants). La dépendance à l'économie du bassin d'emploi d'Orly et du secteur tertiaire expose aux fluctuations. La réglementation thermique (loi Climat) impose des travaux de rénovation pour 10,5 % du parc, un coût à anticiper. Enfin, la commune est soumise à un PPRi inondation (Orge et Sallemouille), pouvant affecter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation montre votre effort mensuel réel après déduction du loyer perçu. À Juvisy-sur-Orge, avec un loyer moyen de 19,6 €/m², le revenu locatif compense une partie significative de la mensualité. Pour un investisseur, l'objectif est souvent que cet effort résiduel soit faible, voire nul, après déduction de la taxe foncière (55 % du taux en 2024) et des charges. Cette marge détermine votre résilience face à une vacance locative, qui touche 6,4 % du parc local.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut eleve pour les appartements
- Attractivite territoriale tres elevee
- Correction recente : point d'entree potentiel
− Points d'attention
- Accessibilite la plus faible du departement
- Fragilite economique locale marquee
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement petit format, bien situé et déjà aux normes énergétiques, pour capter la demande étudiante et de jeunes actifs. À éviter : les maisons anciennes énergivores et les biens situés en zone inondable, sous peine de voir la rentabilité réelle s'éroder.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Juvisy-sur-Orge
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements : 6,3 %.
- Taxe foncière élevée à 55,0 % du taux, impactant le rendement net.
- Taux de vacance modéré à 6,4 %, inférieur à la moyenne nationale.
- DPE du parc relativement performant (classe C dominante), limitant le risque travaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Juvisy-sur-Orge
Est-il rentable d'investir à Juvisy-sur-Orge ?
Le rendement brut des appartements (6,3%) est attractif. Néanmoins, après charges, le net avoisine 3,4%. La rentabilité réelle dépend fortement de l'absence de gros travaux et d'une vacance maîtrisée.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, le loyer médian est de 19,6 €/m²/mois, menant à un rendement brut de 6,3%. Le rendement net, après déduction de la taxe foncière (55%) et des frais, avoisine 3,4%.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (estimée à 8%), la présence de passoires thermiques (10,5% du parc) obligeant à des rénovations, et l'exposition au risque inondation (PPRi actif).
Vous envisagez d'investir à Juvisy-sur-Orge ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Juvisy-sur-Orge
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