Faut-il investir dans le 9e arrondissement de Lyon en 2026 ?
Marché fortement touristique dans le 9e arrondissement de Lyon : la pression des résidences secondaires (IPTI élevé) façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon
Le marché du 9e arrondissement de Lyon est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,1 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du 9e arrondissement de Lyon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4012,1 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 63/100 - Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
- Densité de population — poids 10 %
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,7 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 22,6 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,4 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 63/100 - Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
- Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4012,1 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 86/100 - Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 9e arrondissement de Lyon : opportunités et risques
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Données du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Lyon s'établit à 3 788 €, sur la base de 689 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (3,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Lyon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Lyon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 788 €/m² de prix médian pour 689 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -10,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
3,3 % de maisons et 96,7 % d'appartements parmi les 689 transactions enregistrées.
Sur 689 transactions enregistrées, 3,3 % portent sur des maisons (5 582 €/m²) et 96,7 % sur des appartements (3 765 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 689 | 23 | 666 |
| Prix médian/m² | 3 788 € | 5 582 € | 3 765 € |
| Prix moyen/m² | 3 943 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 905 | 4 250 € |
| 2022 | 808 | 4 249 € |
| 2023 | 643 | 4 137 € |
| 2024 | 553 | 3 762 € |
| 2025 | 689 | 3 788 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 9 412 autorisations et 8 632 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 92 %.
Vacance longue durée dans le 9e arrondissement de Lyon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 9e arrondissement de Lyon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 9e arrondissement de Lyon totalise 854 logements sur 5 ans, soit -63 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 9e arrondissement de Lyon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 9e arrondissement de Lyon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 821 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 9e arrondissement de Lyon est C, avec 4,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 9e arrondissement de Lyon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 9e arrondissement de Lyon : cadre de vie et logement
Lyon 9e compte 0 habitants.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés.
Composition du parc immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon
30 911 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 9e arrondissement de Lyon est majoritairement collectif: 96,2 % d'appartements contre 3,8 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 9e arrondissement de Lyon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 011 logements).
- Avant 1919 5,3 % 1 382 logts
- 1919-1945 6,0 % 1 571 logts
- 1946-1970 30,1 % 7 832 logts
- 1971-1990 22,1 % 5 737 logts
- 1991-2005 17,0 % 4 430 logts
- 2006-2019 19,4 % 5 057 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 9e arrondissement de Lyon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon
Quel est le prix de l'immobilier dans le 9e arrondissement de Lyon ?
Le prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Lyon est de 3 788 € (données DVF, 689 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 558 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 9e arrondissement de Lyon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 9e arrondissement de Lyon est de 3,8 % (loyer de 17,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement dans le 9e arrondissement de Lyon prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Communes limitrophes du 9e arrondissement de Lyon
Lyon 9e est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian du 9e arrondissement de Lyon dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 788 €/m² observés en 2026.
Sur la période 2021-2025, le m² médian du 9e arrondissement de Lyon se replie de -10,9 %. 3 598 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 96,7 % des ventes portent sur des appartements, à 3 765 €/m² pour 63 m² en surface médiane. Le bien médian (100 m² à 558 200 €) équivaut à 25,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce du 9e arrondissement de Lyon avoisinent 16,0 €/m² pour les appartements et 17,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires dans le 9e arrondissement de Lyon (4,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 854 logements autorisés au permis de construire dans le 9e arrondissement de Lyon — un rythme moyen de 171 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 58 % des autorisations de la période).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).