En 2024, le marché immobilier de Macouria affiche un prix médian global de 2 053 €/m², selon les données DVF (Demande de Valeur Foncière). Cette valeur place la commune en deçà de sa voisine Kourou (2 369 €/m²). Avec seulement 68 transactions annuelles, le marché est relativement étroit. Une baisse de 23,4 % sur un an interroge sur son dynamisme immédiat, même si la forte croissance démographique (+85,6 % en 10 ans) constitue un socle solide à moyen terme.
Comment se porte le marché immobilier à Macouria
La tendance des prix à Macouria est clairement baissière sur un an, avec une correction de 23,4 %. Cette baisse contraste avec l'explosion démographique de la décennie passée. Le marché est dominé par les maisons individuelles, qui représentent 73,8 % du parc et concentrent l'essentiel des transactions (66 ventes pour un prix médian de 2 035 €/m²). La fourchette interquartile (1 776 – 3 031 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs, signe d'un parc hétérogène. Le volume de transactions (68) reste modeste pour une commune de près de 20 000 habitants.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 23,4 % sur un an corrige un marché qui avait pu anticiper la forte croissance démographique (+85,6 % en 10 ans). Cette correction, couplée à un ralentissement net des permis de construire (-51 %), pourrait signaler un retour à des prix plus en phase avec le revenu local. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, une exigence de réalisme sur le prix de vente.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Macouria
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (73,8 %). Les appartements y sont donc marginaux. Seuls 3,5 % des logements sont des résidences secondaires, indiquant un marché principalement tourné vers la résidence principale. Le taux de vacance de 14 % est élevé, ce qui peut peser sur la liquidité du marché. Les acheteurs sont probablement des ménages locaux, attirés par un cadre de vie moins dense et la proximité de Kourou, dans un contexte où 55,4 % de la population a moins de 30 ans.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un faible volume d'échanges et un taux de vacance élevé, le marché est plutôt favorable aux acheteurs, qui disposent d'un certain pouvoir de négociation. La baisse des prix renforce cette position. Toutefois, la forte demande démographique structurelle (+842 logements autorisés en 5 ans) pourrait, à terme, resserrer l'offre. La vente d'une maison standard de 83 m² peut nécessiter un délai raisonnable, surtout si le bien est bien positionné et correctement estimé par rapport à la fourchette de prix dominante.
Vacance longue durée à Macouria
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Macouria (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Macouria: 998 logements autorisés sur 5 ans, 353 pour la dernière année (-24 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 842 logements autorisés sur 5 ans, dont seulement 134 en 2024, montrent un net ralentissement après une période de forte construction. Cette baisse de 51 % des autorisations par rapport aux 5 années précédentes limite le risque de sur-offre neuve à court terme, ce qui peut stabiliser le marché de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le climat tropical atténue la saisonnalité classique métropolitaine. Le marché peut être actif en début d'année, avant la saison des pluies plus intense. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique étant limitée (1 hébergement recensé), elle n'influence pas significativement les transactions.
Le saviez-vous ?
- Macouria gagne 85,6 % d'habitants en 10 ans (INSEE).
- La commune compte 530 équipements pour 19 899 habitants.
- Seulement 0,8 % des logements datent d'avant 1945.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Macouria
- Prix médian au m² en baisse de 23,4 % sur un an.
- Marché très majoritairement orienté vers la maison (73,8 %).
- Correction des prix après une décennie de forte croissance démographique.
- Taxe foncière sur le bâti à 70,58 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Macouria
Quel est le prix au m² à Macouria en 2024 ?
Le prix médian global à Macouria est de 2 053 €/m² selon les données DVF 2024. Pour une maison, comptez 2 035 €/m² en moyenne, avec une surface médiane de 83 m².
Le marché immobilier à Macouria est-il en baisse ?
Oui, les prix ont reculé de 23,4 % sur un an. Cette correction intervient après une période de forte croissance démographique, créant un contexte de marché en ajustement.
Quelle fourchette de prix pour acheter une maison ?
La moitié des transactions de maisons se situent dans une fourchette de prix comprise entre 1 776 € et 3 031 €/m². Le prix médian pour ce type de bien est de 2 035 €/m².
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