4 angles pour comprendre le marché immobilier à Macouria
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Faut-il investir à Macouria en 2026 ?
Première commune de Guyane par la population, Macouria affiche une croissance démographique fulgurante (+85,6 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en pleine correction. Cette tension entre offre limitée et demande potentielle définit un contexte singulier. L'analyse des transactions récentes permet d'en saisir les contours réels.
Avec une baisse record de 23,4 % en 2024 et un rendement locatif brut de 8,3 %, Macouria offre une fenêtre d'entrée singulière dans un marché guyanais sous tension démographique.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse des biens et une stratégie de cash-flow, mais le potentiel de valorisation à moyen terme est réel dans un territoire en croissance.
Points clés
- ✓ Correction de -23,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut de 8,3 % sur maisons
- ✓ Dynamique démographique explosive (+85,6 %)
- ⚠ Solvabilité locale fragile (30,8 % chômage)
- ⚠ Correction récente à confirmer
- ⚠ Liquité du marché limitée (68 transactions)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 053 €/m², Macouria se situe sous la moyenne nationale des petites villes.
- Le prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Kourou, sa voisine comparable.
- Le rendement locatif dépasse nettement ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Macouria
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Macouria
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée, le marché est actif et concurrentiel selon les données DVF.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée, le marché est actif et concurrentiel selon les données DVF.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée, adaptée à un investissement orienté rentabilité brute.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée, adaptée à un investissement orienté rentabilité brute.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée, la location saisonnière n'est pas le levier principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée, la location saisonnière n'est pas le levier principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2035,0 — Percentile dept : 44/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 86/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 54,1 — Percentile dept : 67/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 86/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2035,0 — Percentile dept : 56/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 33/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 81/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Macouria : cadre de vie et logement
Acheter à Macouria, c'est opter pour une commune dynamique de Guyane, à la croissance démographique spectaculaire (+85,6 % en 10 ans). Le marché immobilier, dominé par les maisons individuelles récentes, est aujourd'hui en phase de correction (-23,4 % sur un an), pouvant présenter des opportunités. Le cadre de vie y est tropical, avec une température moyenne de 27,3°C et des précipitations abondantes (2 731 mm/an), au cœur d'un territoire vaste de 309 km².
Tout savoir pour acheter et vivre à MacouriaInvestir à Macouria : passer à l'action
Entre correction des prix et forte demande locative potentielle, le timing et la sélection du bien sont déterminants. Une expertise fine du terrain est indispensable pour identifier les poches de valeur et éviter les pièges d'un marché en recomposition.
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Macouria grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 68 ventes réelles (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Macouria
Quel est le prix immobilier moyen à Macouria ?
Le prix médian des maisons s'élève à 2 053 €/m² en 2024, pour un prix total d'environ 169 000 € pour une maison de 83 m². Le marché des appartements est quasi inexistant.
Est-ce le bon moment pour investir à Macouria ?
La forte correction des prix (-23,4 % en 2024) crée une opportunité d'entrée, particulièrement pour l'investissement locatif en maison. Le rendement brut est attractif à 8,3 %, mais le marché nécessite une expertise locale pour bien sélectionner le bien.
Macouria est-elle plus chère ou moins chère que Kourou ?
Macouria est moins chère que sa voisine Kourou, avec un écart de prix de 15 %. Le prix médian au m² y est de 2 053 € contre 2 369 € à Kourou.
Quel rendement locatif espérer à Macouria ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 8,3 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les risques à connaître à Macouria ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 30,8 %), la volatilité récente des prix, et les risques naturels (inondations), avec plusieurs plans de prévention des risques (PPRI) en vigueur sur la commune.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 053 €/m², Macouria présente un écart de valorisation significatif face à Kourou (+15 %), offrant un effet de levier supérieur sur des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Macouria.
Communes limitrophes de Macouria
Macouria est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Macouria s'établit à 2 123 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Guyane.
Le prix médian de Macouria reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 285 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +10,5 % sur le prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 123 €/m² pour 84 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,8 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Macouria (3,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 998 logements autorisés au permis de construire à Macouria — un rythme moyen de 200 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Macouria est implantée sur le vaste territoire guyanais. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (11 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.