Avec un prix au m² inférieur de 15 à 20% à celui de nombreuses communes des Yvelines, Mantes-La-Ville représente une porte d'entrée vers l'Île-de-France pour les budgets serrés. Cette ville moyenne de 6 km², peuplée de 22 332 habitants, affiche une dynamique démographique réelle (+8,9% en 5 ans) et un accès facilité au réseau ferroviaire. L'achat y est cependant un pari sur l'avenir, dans un contexte économique local contrasté.
Carte du marché immobilier à Mantes-la-Ville
Mantes-La-Ville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Mantes-la-Ville
9 211 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec 40,7 % de maisons et 46,3 % de propriétaires, le parc affiche un caractère résidentiel et stable. Seulement 1 % de résidences secondaires indique une vocation principale au logement. Cependant, un taux de vacance de 6,0 % et 38 % de logements sociaux indiquent des segments de marché plus tendus. Cette mixité attire à la fois des primo-accédants en petits collectifs et des familles pour les pavillons.
Évolution démographique à Mantes-la-Ville
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Mantes-la-Ville
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Mantes-la-Ville
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 21,8 %
- Employés 20,3 %
- Autres sans activité professionnelle 17,9 %
- Professions intermédiaires 16,1 %
- Ouvriers 14,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,9 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Mantes-la-Ville
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Mantes-la-Ville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 525 logements).
- Avant 1919 1,9 % 164 logts
- 1919-1945 6,5 % 552 logts
- 1946-1970 28,1 % 2 394 logts
- 1971-1990 35,3 % 3 009 logts
- 1991-2005 10,8 % 922 logts
- 2006-2019 17,4 % 1 484 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mantes-la-Ville
609 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Mantes-la-Ville
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Mantes-la-Ville
Une maison type de 88 m² représente un budget d'environ 227 744 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 000 €. Cela représente environ 6,5 fois le revenu médian local du foyer, un effort d'accès à la propriété significatif mais réalisable pour un double revenu stable.
Erreurs à éviter quand on achète à Mantes-la-Ville
- Omettre de consulter le PPRI pour un bien en zone inondable potentielle.
- Acheter un logement F/G sans prévoir un budget rénovation urgent.
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester l'accès à la gare.
- Ignorer le taux de vacance (6 %), signe de possibles difficultés à revendre.
Le saviez-vous ?
- Mantes-la-Ville a autorisé 667 logements neufs en 5 ans, en hausse de 60 %.
- Seulement 1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 22 établissements scolaires pour 9 211 logements.
Performance énergétique du parc à Mantes-la-Ville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 018 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe D dominante (204 kWh/m²/an) montre un parc vieillissant, bien que seulement 7,7 % soit classé F ou G. Ce n'est pas un parc de passoires thermiques, mais il présente un risque de dépréciation réglementaire moyen. Pour un acquéreur, une rénovation énergétique reste un levier de valorisation important, anticipant les interdictions de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2028.
Risques naturels et géorisques à Mantes-la-Ville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI de la Seine et de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2007
- R111.3 Inondations PPRN Approuvé approuvé le 02/11/1992
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le PPRi de la Seine et de l'Oise est le risque principal, avec 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques pour inondations. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour un achat, la consultation du plan de prévention en mairie est indispensable : il peut imposer des contraintes constructives (niveau de plancher, matériaux) et influencer l'assurabilité du bien. Sans dramatiser, c'est un facteur de négociation sur le prix.
Cadre de vie à Mantes-la-Ville
Le climat est tempéré (11,6°C de moyenne) avec des précipitations modérées (639 mm/an). La vie quotidienne est facilitée par la présence de 609 équipements, dont 68 commerces, 82 structures de santé et 31 équipements sportifs. La gare de Mantes Station, à moins de 10 minutes à pied du centre, connecte à Paris et à la Normandie. La connectivité numérique est excellente (fibre à 96,4%). Cependant, la commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, un facteur à vérifier avant tout achat. L'environnement urbain est dense (3 722 hab/km²).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 60 m², il faut prévoir environ 167 000 € (au prix médian de 2 778 €/m²). Une maison de 100 m² représente un investissement de l'ordre de 259 000 €. Ces budgets sont inférieurs à ceux des communes voisines comme Maurepas (3 202 €/m²). Compte tenu du marché plutôt acheteur et du volume de transactions (187 ventes/an), les négociations sont possibles. Un acheteur typique devra consacrer 7,3 années de revenu médian local (20 040 €) pour un appartement, et 11,4 ans pour une maison.
À qui s'adresse Mantes-La-Ville ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes ménages disposant d'un apport, attirés par l'accession à la propriété (46,3% de propriétaires) et la présence de 22 établissements scolaires. Elle peut aussi convenir aux investisseurs recherchant un rendement locatif, sous conditions. En revanche, les personnes recherchant le calme absolu ou un patrimoine ancien de caractère (seulement 8,4% du parc est antérieur à 1945) pourront être déçues.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractifs dans les Yvelines
- Dynamisme démographique (+8,9% en 5 ans)
- Très bon maillage de transports (gare à 0,6 km)
- Équipements et services nombreux (609 au total)
- Parc de logements plutôt récent (17,4% après 2006)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17,2%)
- Exposition au risque inondation (PPRI actif)
- Densité urbaine forte (3 722 hab/km²)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Mantes-La-Ville est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Mantes-la-Ville
- Climat doux : 11,6 °C de moyenne et 639 mm de pluie par an.
- Parc de logements : 40,7 % de maisons, 46,3 % de propriétaires.
- Population jeune : âge médian de 35,3 ans.
- Gare SNCF à 0,6 km et 609 équipements de proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Mantes-la-Ville
Quel budget prévoir pour acheter à Mantes-La-Ville ?
Pour un appartement de 60 m², comptez environ 167 000 €. Le prix médian des maisons est de 2 588 €/m², soit environ 259 000 € pour 100 m².
Mantes-La-Ville est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 22 établissements scolaires, 31 équipements sportifs et 40,7% de maisons. La densité élevée (3 722 hab/km²) et le risque inondation sont des points de vigilance.
Quels sont les transports à Mantes-La-Ville ?
La gare de Mantes Station est à 0,6 km du centre. La commune est également à 44,9 km de l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux et à 41,4 km de la gare TGV Évreux Normandie.
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