Le prix médian au m² dans le 16e arrondissement de Marseille atteint 3 531 € sur 212 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 507 à 5 561 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Dynamique haussière marquée: +17,7 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 dans le 16e arrondissement de Marseille. Sur l'ensemble de la période, 1 224 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,8 % du prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien dans le 16e arrondissement de Marseille: 3 780 €/m² pour les maisons (surface médiane 70 m²) et 3 386 €/m² pour les appartements (49 m²). Un bien type de 70 m² revient à environ 264 600 €, soit 13,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,1 € (appartements) et 13,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 400 logements autorisés, soit 80/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Marseille 16e est un village provençal caractéristique.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir dans le 16e arrondissement de Marseille en 2026 ?
Correction marquée sur le marché dans le 16e arrondissement de Marseille : -5,8 % en un an, dans un contexte de seulement 212 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,7 %.
Indices immobiliers du 16e arrondissement de Marseille
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 16e arrondissement de Marseille : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille
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Données du marché immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 16e arrondissement de Marseille s'établit à 3 531 €, sur la base de 212 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 507 € à 5 561 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Aperçu par typologie dans le 16e arrondissement de Marseille
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 16e arrondissement de Marseille
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 16e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 16e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 400 logements autorisés à dans le 16e arrondissement de Marseille, dont 245 en 2024 (+103 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers dans le 16e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 16e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 046 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 16e arrondissement de Marseille: la classe C domine, 6,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement dans le 16e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 16e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 16e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille
7 796 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (49,6 %) et collectif (50,4 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 16e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 895 logements).
- Avant 1919 19,1 % 1 314 logts
- 1919-1945 22,8 % 1 571 logts
- 1946-1970 18,1 % 1 246 logts
- 1971-1990 20,0 % 1 381 logts
- 1991-2005 11,7 % 807 logts
- 2006-2019 8,4 % 576 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 16e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 16e arrondissement de Marseille : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 16e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 16e arrondissement de Marseille est de 3 531 € (données DVF, 212 transactions). Pour une maison de 70 m² (surface médiane locale), compter environ 265 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 16e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 16e arrondissement de Marseille est de 4,4 % (loyer de 13,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 16e arrondissement de Marseille
Marseille 16e est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :