Surnommée la « Venise provençale », Martigues séduit par son cadre unique entre mer Méditerranée et étangs. Avec 48 298 habitants, cette ville moyenne offre une palette de services étendue (2 081 équipements) dans un environnement préservé. Le marché immobilier, stable, propose des opportunités variées, des appartements en centre historique aux maisons avec vue sur l'eau.
Carte du marché immobilier à Martigues
Martigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Martigues
26 169 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier martégal est équilibré : 39,4 % de maisons individuelles et 60,6 % d'appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (46,9 %) et le faible taux de résidences secondaires indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable. Le taux de logements vacants (6,7 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer des opportunités de rénovation. Ce mix reflète une demande diversifiée, des familles en maison aux jeunes actifs ou retraités en appartement, souvent attirés par la proximité de la gare de Croix-Sainte (2,3 km) et des services nombreux (1001 services recensés).
Évolution démographique à Martigues
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Martigues
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Martigues
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,1 %
- Autres sans activité professionnelle 18,7 %
- Employés 17,2 %
- Professions intermédiaires 14,7 %
- Ouvriers 11,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Martigues
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Martigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 352 logements).
- Avant 1919 3,7 % 829 logts
- 1919-1945 4,7 % 1 043 logts
- 1946-1970 28,1 % 6 291 logts
- 1971-1990 35,6 % 7 949 logts
- 1991-2005 11,9 % 2 670 logts
- 2006-2019 16,0 % 3 571 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Martigues
2 081 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Martigues
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Martigues
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian s'établit à 404 200 € (4 042 €/m²), soit près de 18 années du revenu médian local (22 570 €). Avec un apport de 10 % (40 420 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 2 225 €, à mettre en regard d'un loyer médian maison de 1 510 €/mois pour une surface équivalente.
Erreurs à éviter quand on achète à Martigues
- Se fier à la moyenne au m² sans visiter le quartier.
- Oublier de vérifier le zonage du PLU et des PPR actifs.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement pré-1945 (8,4 % du parc).
- Négocier sans connaître le prix médian réel (3 483 €/m²).
Le saviez-vous ?
- Martigues compte 7 monuments historiques protégés.
- La ville affiche un score numérique de 9/100, faible malgré une fibre à 89,9 %.
- L'indice de vieillissement est de 163,3 : plus de seniors que de jeunes.
Performance énergétique du parc à Martigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 519 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc martégal affiche une performance énergétique relativement bonne avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 159 kWh/m²/an. Surtout, la part des passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à seulement 3,0 %. Ce chiffre, issu de 10519 diagnostics, minimise le risque réglementaire immédiat pour un acheteur. Les logements les moins performants devront toutefois être rénovés avant 2028 (bailleurs) et 2034 (tous), selon la loi Climat. C'est un atout pour la valeur à long terme, mais vérifiez toujours le DPE individuel du bien convoité.
Risques naturels et géorisques à Martigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-RGA - Martigues 2014 PPRN Approuvé approuvé le 14/04/2014
- PPRN-IF - Martigues 2025 PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2025
- PPRN-Mvt - Carrières - Martigues 2004 PPRN Approuvé approuvé le 17/08/2004
- PPRT - TOTAL Raffinage France 2023 PPRT Approuvé approuvé le 11/12/2023
- PPRT - Lavéra 2023 PPRT Approuvé approuvé le 15/05/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Martigues est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation (PPRN-IF 2025), mouvements de terrain-carrières (2004) et retrait-gonflement des argiles (2014). La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen. 26 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces contraintes, cartographiées précisément, influencent les possibilités de construction ou de rénovation et peuvent impacter l'assurabilité. Consulter le zonage en mairie ou sur Géorisques est une étape indispensable avant tout compromis, sans pour autant dramatiser : la majorité du territoire est habitable sous conditions.
Cadre de vie à Martigues
Martigues bénéficie d'un climat méditerranéen doux (15,9°C de moyenne) et ensoleillé (532 mm de pluie). La commune s'étend sur 74 km² avec une altitude moyenne de 48 m. Son patrimoine, dont 7 monuments historiques, et ses canaux lui confèrent un charme particulier. La connexion est bonne : gare TER à 2,3 km, aéroport à 13,6 km et accès à l'A55. Les services sont nombreux : 542 équipements de santé, 113 sports et loisirs, et une couverture fibre de 89,9 %. Cependant, la commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvements de terrain).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez environ 2 923 €/m², soit 187 000 € pour 64 m² médians. Une maison demande un budget supérieur : 4 042 €/m², représentant environ 356 000 € pour 88 m². Le marché est équilibré, sans tension excessive, ce qui laisse un temps de négociation raisonnable. La baisse des constructions neuves (-43 % sur 5 ans) pourrait à terme soutenir les prix de l'ancien. Près de 40 % des logements sont des maisons, offrant du choix aux acheteurs en quête d'espace.
À qui s'adresse Martigues ?
La ville convient aux familles, attirées par les écoles (41 établissements) et la part importante de maisons. Les actifs travaillant dans l'agglomération marseillaise apprécient la desserte routière et ferroviaire. Les retraités (28,6 % de 60 ans et plus) y trouvent un climat agréable et des services de santé développés. En revanche, les budgets très serrés pourront être freinés par un prix au m² supérieur à la moyenne nationale.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie unique entre mer, étangs et canaux
- Climat méditerranéen doux et ensoleillé (15,9°C de moyenne)
- Desserte multimodale performante (gare, autoroute, aéroport)
- Panel complet de services et commerces (2 081 équipements)
- Parc immobilier diversifié, avec 39,4 % de maisons
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, sismicité modérée)
- Taxe foncière élevée (41,01 % sur le bâti)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (13 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Martigues est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Martigues
- Climat méditerranéen avec 15,9°C de moyenne annuelle.
- 46,9 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Accès rapide à l'aéroport Marseille-Provence (13,6 km).
- 89,9 % des logements éligibles à la fibre optique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Martigues
Quel budget pour acheter une maison à Martigues ?
Le prix médian d'une maison à Martigues est de 4 042 €/m². Pour une surface médiane de 88 m², il faut donc prévoir un budget d'environ 356 000 €.
Martigues est-elle bien desservie ?
Oui, la commune dispose de la gare de Croix-Sainte (TER) à 2,3 km, est proche de l'aéroport Marseille-Provence (13,6 km) et bénéficie d'un accès direct à l'autoroute A55.
Quels sont les risques naturels à Martigues ?
Martigues est concernée par plusieurs PPR (inondation, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles). La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen.
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- Analyse de votre projet et de votre budget
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