Le marché immobilier de Morne-À-L'eau affiche un prix médian de 2 950 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valeur, tirée de 27 transactions seulement, masque une forte dispersion : les prix s'étalent de 1 366 à 3 996 €/m². La dynamique est explosive avec une hausse de 139,1 % sur un an, indiquant un marché local sous tension. Le parc, constitué à 87,3 % de maisons, oriente naturellement les transactions vers ce type de bien.
Comment se porte le marché immobilier à Morne-à-l'Eau
L'indicateur le plus frappant est la variation annuelle des prix, en hausse de 139,1 %. Cette envolée, à pondérer au regard du faible volume (27 ventes), suggère une revalorisation rapide. Le marché est quasi-exclusivement constitué de maisons (27 ventes médiées à 90 m²), les appartements étant absents des données récentes. Comparé aux communes voisines, Morne-À-L'eau se positionne au-dessus de Pointe-À-Pitre (2 200 €/m²) mais loin derrière Saint-François (4 727 €/m²). La forte proportion de logements vacants (18,9 %) pourrait constituer une réserve de biens potentiellement mobilisables, atténuant à terme la pression.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
L'évolution annuelle du prix au m², en hausse de 139,1 %, doit être interprétée avec prudence. Elle peut refléter une faible transactionnalité sur une année, où seuls quelques biens de qualité supérieure ont été vendus. Dans un contexte de baisse démographique et d'un taux de chômage à 23,6 %, une tendance soutenue à la hausse semble fragile. Pour un acheteur, cela signifie potentiellement une opportunité si la hausse n'est pas généralisée, mais aussi un risque de correction. Pour un vendeur, c'est un signal pour vendre au plus tôt si l'occasion se présente.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Morne-à-l'Eau
Le parc de logements est massivement composé de maisons individuelles (87,3 %), ce qui se reflète dans les transactions. Les appartements sont marginaux. Les propriétaires occupants sont majoritaires (67 %), tandis que les résidences secondaires ne représentent que 4,6 % du parc, indiquant un marché tourné vers la résidence principale. Les acheteurs sont vraisemblablement des ménages locaux ou originaires de la région, attirés par un cadre de vie et un prix au m² encore inférieur à certaines stations balnéaires réputées.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est clairement en faveur des vendeurs, porté par une hausse spectaculaire des prix et une offre limitée. Toutefois, la vente peut être ralentie par le contexte démographique (déclin de -3,8 % en 5 ans) et un taux de chômage élevé (23,6 %), qui restreignent le bassin d'acheteurs solvables. La forte sismicité et les risques naturels (5 recensés) peuvent également complexifier les transactions, nécessitant des diagnostics précis et influant sur l'assurabilité.
Dernières ventes enregistrées à Morne-à-l'Eau
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Morne-à-l'Eau
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Morne-à-l'Eau
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Morne-à-l'Eau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Morne-à-l'Eau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Morne-à-l'Eau totalise 266 logements sur 5 ans, soit -22 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 266 logements ont été autorisés, avec une tendance à la baisse de 22 % par rapport à la période précédente. Seulement 62 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve, dans une commune qui vieillit (indice de vieillissement de 191,4), ne indique pas une surchauffe immobilière. Cela peut même limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien, à condition que la demande soit au rendez-vous malgré le déclin démographique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Morne-à-l'Eau peut être influencé par le calendrier local. La période de novembre à avril, plus sèche et moins chaude, est souvent propice aux visites. La date de perception de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains propriétaires à vendre avant. Il n'y a pas de forte saisonnalité touristique générant un afflux d'acheteurs, mais les périodes de vacances scolaires guadeloupéennes peuvent ralentir les transactions.
Le saviez-vous ?
- L'âge médian à Morne-à-l'Eau est de 47,7 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
- La commune compte 733 équipements, dont 125 commerces et 135 établissements de santé.
- Seulement 1,9 % du parc de logements a été construit avant 1945.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Morne-à-l'Eau
- Prix médian des maisons à 2 950 €/m² (DVF 2024).
- Variation annuelle des prix de +139,1 %, à interpréter avec prudence.
- Taux de vacance élevé : 18,9 % des logements.
- 87,3 % du parc est constitué de maisons individuelles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Morne-à-l'Eau
Quel est le prix au m² à Morne-À-L'eau ?
Le prix médian au mètre carré à Morne-À-L'eau est de 2 950 €, selon les données DVF 2024. Les 25 % des biens les moins chers sont vendus sous 1 366 €/m², et les 25 % les plus chers au-dessus de 3 996 €/m².
Le prix immobilier à Morne-à-l'Eau est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en très forte hausse sur un an : +139,1 %. Cette augmentation doit être interprétée avec prudence car elle s'appuie sur un faible nombre de transactions (27 ventes) sur la période.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Morne-À-L'eau ?
Le prix médian des maisons s'établit à 2 950 €/m² pour une surface médiane de 90 m². Le prix d'une maison type se situe donc autour de 265 500 €, mais avec de grandes variations possibles.
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