À Outreau, le prix médian de l'immobilier atteint 1 753 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette petite ville du Boulonnais enregistre 145 transactions annuelles et une hausse modérée des prix de +1,9% sur un an. Le marché y est majoritairement constitué de maisons (68% du parc), reflétant un profil résidentiel familial. Cette page analyse les prix, la dynamique et les leviers pour vendre au meilleur prix.
Comment se porte le marché immobilier à Outreau
Le marché outrelois montre une légère appréciation des prix (+1,9% sur un an), signe d'une relative stabilité. Le volume annuel de 145 ventes reste modeste, ce qui peut engendrer une certaine variabilité des prix d'une rue à l'autre. La fourchette interquartile (1 490 – 2 118 €/m²) indique une dispersion modérée. L'écart entre maisons (1 726 €/m²) et appartements (2 118 €/m²) s'explique par la surface médiane plus faible (51 m²) et la rareté relative des logements collectifs (15 ventes seulement). La proximité de la gare de Boulogne-sur-Mer (1,6 km) constitue un atout pour la valorisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse de 1,9 % sur un an, dans un contexte national de ralentissement, montre une résistance relative des prix à Outreau. Cette stabilité est à pondérer avec le déclin démographique (-3,2 % en 5 ans). Le marché semble soutenu par un parc de maisons attractif pour les primo-accédants du Boulonnais et un taux de chômage (13,9 %) en retrait par rapport à d'autres secteurs. Pour un vendeur, le timing est bon ; pour un acheteur, la négociation est possible hors des biens les plus rares.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Outreau
Les maisons individuelles dominent largement les transactions (130 ventes sur 145), avec un prix médian de 1 726 €/m² pour 89 m² en médiane. Les appartements, moins nombreux, sont valorisés à 2 118 €/m². La majorité des acquéreurs sont des propriétaires-occupants (53% du parc), tandis que la part des logements sociaux (42%) et des résidences secondaires (1%) reste significative. Le marché est principalement porté par des acheteurs locaux, le revenu médian étant de 19 380 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec seulement 5,5% de logements vacants et un taux de vente modéré, le marché outrelois est équilibré, sans tension excessive. Les délais de vente peuvent être normaux. Le contexte démographique, en baisse de -3,2% sur 5 ans, n'exerce pas de pression haussière supplémentaire. Toutefois, la construction neuve limitée (94 logements autorisés en 5 ans) évite une sur-offre. Pour un vendeur, une estimation précise au regard des dernières transactions DVF est essentielle pour éviter la surenchère ou la sous-évaluation.
Vacance longue durée à Outreau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Outreau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Outreau totalise 94 logements sur 5 ans, soit +104 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
94 logements autorisés sur 5 ans, dont 42 pour la seule année 2024, indiquent un net rebond de la construction neuve (+104 %). Cette dynamique, portée par la CA du Boulonnais, répond à une demande pour des logements mieux isolés. Elle peut aussi, à terme, créer une pression concurrentielle sur l'ancien très énergivore. Pour un acheteur, le neuf offre une alternative, mais dans un volume qui ne semble pas menacer la valorisation du parc existant à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Outreau suit le rythme scolaire, avec un pic d'annonces au printemps pour une entrée à la rentrée. L'automne reste actif, mais les mois d'hiver sont plus calmes. Pour un vendeur, mettre en avant son bien entre mars et juin permet de capter les familles. L'acheteur peut trouver plus de marge de négociation en fin d'année. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre avant.
Le saviez-vous ?
- Outreau dispose de 350 équipements sur seulement 7 km².
- La fibre est disponible pour 99,2 % des logements.
- L'altitude moyenne est de 49 mètres, offrant des vues sur la mer.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Outreau
- Prix du m² en hausse de 1,9 % sur un an.
- Écart de 392 €/m² entre maisons et appartements.
- Prix total médian d'une maison : 153 614 €.
- Revenu médian local de 19 380 € pour évaluer l'effort.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Outreau
Quel est le prix au m² à Outreau en 2024 ?
Le prix médian au mètre carré à Outreau est de 1 753 €, selon les dernières données DVF. Il varie de 1 490 €/m² pour le premier quartile à 2 118 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Outreau est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en hausse modérée de +1,9% sur un an. Cette tendance reflète un marché stable, malgré un contexte démographique en léger retrait (-3,2% de population en 5 ans).
Quelle fourchette de prix pour une maison à Outreau ?
Une maison se vend en médiane à 1 726 €/m². Pour une surface médiane de 89 m², le budget médian approche les 154 000 €. Les prix s'échelonnent généralement entre 1 490 et 2 118 €/m².
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