Le rendement brut locatif à Pont-Audemer affiche 5,9 % pour les maisons et 3,6 % pour les appartements (Carte des loyers). Mais après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 54,68 %), le net tombe à environ 3,1 % et 1,9 %. L'investissement ici cible une demande locative structurelle, portée par un taux de propriétaires bas (34,7 %) et un chômage élevé (18 %).
Indices immobiliers de Pont-Audemer
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché actif, favorable aux vendeurs mais exigeant une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché actif, favorable aux vendeurs mais exigeant une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité catastrophique (0,1/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépend de capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité catastrophique (0,1/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépend de capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) révèle une demande locative présente mais insuffisante pour générer des rendements nets élevés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) révèle une demande locative présente mais insuffisante pour générer des rendements nets élevés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière rentable, orientant vers du locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière rentable, orientant vers du locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Pont-Audemer ?
Investir à Pont-Audemer en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur la rentabilité locative brute des maisons (5,9 %). Ce rendement, supérieur à celui des appartements (3,6 %), s'explique par un prix d'entrée plus bas. Toutefois, il faut immédiatement en rogner les marges : la taxe foncière, à 54,68 %, représente une charge annuelle équivalente à près d'un mois et demi de loyer. Le rendement net estimé tombe ainsi autour de 3,1 %, un niveau correct mais sans éclat.
Le risque majeur réside dans l'état énergétique du parc. Avec une classe DPE dominante E et 12,8 % de passoires thermiques (classes F et G), une part non négligeable du bâti est concernée par les interdictions progressives de location. Tout investissement doit intégrer un diagnostic énergétique précis et, le cas échéant, un budget rénovation. La loi Climat et Résilience transforme cette contrainte en impératif financier.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler des maisons déjà rénovées ou facilement améliorables, dans des secteurs proches du centre-bourg et de ses commodités, pour les destiner à la location annuelle. La faible pression touristique (IPTI à 2,8/10) et le taux élevé de logements sociaux (40 %) écartent les projets de location saisonnière ou de résidences de tourisme. L'horizon doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que les efforts de rénovation du parc portent leurs fruits sur la valorisation.
Profil locatif à Pont-Audemer
La demande locative est principalement locale, avec des ménages modestes (revenu médian de 19 360 €) et des travailleurs nécessitant une proximité avec les bassins d'emploi voisins. La part des moins de 30 ans (31,7 %) suggère une demande étudiante ou de jeunes actifs, mais l'offre universitaire est limitée. La faible part de résidences secondaires (2,7 %) indique un marché peu saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons, majoritaires (45,4 % du parc) et offrant un meilleur rendement net. Les appartements, souvent plus chers à l'achat, visent une niche de petites surfaces (médiane de 45 m²). Attention au DPE : la classe dominante est E (242 kWh/m²/an) et 12,8 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire et financier.
Quelles zones cibler à Pont-Audemer ?
Le centre-bourg, avec ses 5 monuments historiques et ses commerces, attire les locataires recherchant la proximité des services. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant modeste (203 logements autorisés sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Pont-Audemer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 144 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Pont-Audemer: la classe E domine, 12,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est E, avec une consommation moyenne de 242 kWh/m²/an. Environ 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F et G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Des travaux de rénovation seront probablement nécessaires pour maintenir la valeur du bien.
Construction neuve à Pont-Audemer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 203 logements autorisés à à Pont-Audemer, dont 10 en 2024 (+38 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
203 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, soit une moyenne de 40 par an. La tendance est à la hausse (+38 % vs la période précédente), indiquant une confiance des promoteurs. Cette offre neuve, souvent mieux isolée, concurrence l'ancien et répond à la demande de confort. Elle peut aussi soutenir les prix dans certains segments, tout en attirant de nouveaux habitants.
Fourchettes de loyers à Pont-Audemer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pont-Audemer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net tient compte de charges incompressibles. À Pont-Audemer, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,68 %, un taux supérieur à la moyenne nationale. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 8 % du loyer), les travaux de maintenance, et la vacance locative, estimée à partir du taux de logements vacants de 11,3 %. Ces éléments divisent quasiment par deux le rendement brut affiché.
Calculateur de rendement à Pont-Audemer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Pont-Audemer ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Pont-Audemer
Pour un appartement de 45 m² (surface type), comptez environ 174 000 € à l'achat. Le loyer médian de 11,6 €/m² génère 522 € par mois, soit un rendement brut de 3,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 100 €/mois) et des charges, l'effort net mensuel peut atteindre 300 € si le crédit n'est pas couvert.
Erreurs à éviter quand on investit à Pont-Audemer
- Négliger la taxe foncière élevée (54,68 %).
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Oublier les travaux sur un parc ancien.
- Sous-estimer l'impact de la loi Climat sur les passoires.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 5 monuments historiques protégés.
- 92,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement est de 217,2 : plus du double de séniors que de jeunes.
Risques à connaître avant d'investir à Pont-Audemer
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 11,3 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 18 %, pèse sur la solvabilité. Enfin, la taxe foncière (54,68 %) et les travaux de rénovation énergétique pour les biens anciens (22,7 % construits avant 1945) grèvent la rentabilité.
Simulation financière — appartement type 45 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Comparez la mensualité de crédit à votre loyer potentiel. À Pont-Audemer, le loyer médian pour un appartement est de 11,6 €/m². Pour un bien type à 174 195 €, avec un prêt sur 20 ans et un apport de 10 %, la mensualité brute dépasse souvent 700 €. Le loyer perçu ne couvrira pas intégralement cette charge, créant un effort résiduel. Ce gap doit être financé par d'autres revenus ou par un apport plus conséquent.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -8 %
- Rendement brut maison à 5,9 %
- Densité exceptionnelle d'équipements
− Points d'attention
- Chômage élevé à 18 %
- Démographie en recul depuis 10 ans
Notre verdict
Investir ici exige de sélectionner des biens très bien isolés et correctement prix. Les maisons offrent un meilleur équilibre rendement/risque que les appartements, à condition de maîtriser les coûts de gestion. Un investissement pour un profil prudent, acceptant une rentabilité modeste pour un actif peu spéculatif.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Pont-Audemer
- Rendement brut des maisons à 5,9 %, attractif sur le papier.
- Taxe foncière élevée à 54,68 %, réduisant le net.
- Taux de vacance de 11,3 %, à intégrer dans les calculs.
- Près de 13 % de passoires thermiques, risque réglementaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Pont-Audemer
Est-il rentable d'investir en location à Pont-Audemer ?
Le rendement brut atteint 5,9 % pour les maisons, mais le net estimé n'est que de 3,1 % après charges. La rentabilité réelle dépend fortement de l'absence de vacance et de l'état énergétique du bien.
Quel type de bien privilégier pour la location à Pont-Audemer ?
Les maisons, avec un loyer estimé à 9,3 €/m²/mois, offrent un meilleur rendement net. Elles correspondent aussi à la demande majoritaire dans un parc composé à 45,4 % de maisons.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Trois risques majeurs : la vacance locative (11,3 % des logements sont vacants), le coût de la taxe foncière (54,68 %) et la nécessité de rénover les passoires thermiques (12,8 % du parc).
Vous envisagez d'investir à Pont-Audemer ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Pont-Audemer
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.