Faut-il investir à Provins en 2026 ?
Ville médiévale classée à l'UNESCO, Provins attire les regards par son patrimoine. Mais son marchà immobilier, porté par des rendements apparemment attractifs, évolue dans un contexte territorial difficile, marqué par un déclin démographique et un chômage élevé. Le verdict d'investissement en 2026 nécessite de dissocier le potentiel locatif des réalités économiques.
Provins affiche des rendements locatifs bruts supérieurs à 7 %, mais dans un contexte socio-économique local dégradé qui exige une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le segment locatif avec un horizon moyen terme, en acceptant un risque de vacance élevé lié à la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Correction de -9,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,6 % maisons)
- ✓ Paradoxe : forte opportunité locative malgré la fragilité
- ⚠ Solvabilité locale très limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique (18,1 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 73 % des communes françaises comparables (catégorie petite ville)
- Inférieure de 27 % à la moyenne départementale de Seine-et-Marne
- Rendement locatif brut double de celui des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Provins
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,0 %.
Indices immobiliers de Provins
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de l'espace pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de l'espace pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue par la précarité économique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue par la précarité économique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le patrimoine historique attire mais ne structure pas un marché saisonnier massif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le patrimoine historique attire mais ne structure pas un marché saisonnier massif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2111,4 — Percentile dept : 27/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 61/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 21/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 775,5 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 39/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 30,6 — Percentile dept : 1/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 64,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 21/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2111,4 — Percentile dept : 73/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 44/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 91/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 775,5 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Provins : opportunités et risques
Provins présente un profil spécifique pour l'investissement locatif. Les rendements bruts, de 6,8 % pour les appartements à 7,6 % pour les maisons, sont nettement supérieurs aux moyennes régionales. Cette rentabilité élevée est le reflet direct d'une demande locative soutenue par la précarité économique et un parc social important (35 %), qui crée un appel d'air pour le parc privé. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 6,2/10 confirme ce potentiel.
Ce potentiel est cependant grevé par des risques substantiels. Le taux de vacance de 11,4 % et le déclin démographique indiquent un risque de turnover élevé et de périodes d'inoccupation. La taxe foncière, à 44,72 %, pèse lourdement sur le rendement net, tout comme la part non négligeable de passoires thermiques (16 % en classes F/G) qui impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme à la loi.
La stratégie la plus adaptée consiste donc à cibler des appartements de 2-3 pièces, rénovés et bien situés à proximité des 25 établissements scolaires ou des commerces, pour capter une demande locative stable de familles ou de jeunes actifs. L'horizon doit être moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que les efforts de revitalisation économique du territoire, portés par l'intercommunalité, portent leurs fruits.
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Données du marché immobilier à Provins
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Provins s'établit à 2 098 €/m² selon les données DVF 2024, un niveau qui masque une forte dispersion : la fourchette centrale des prix s'étale de 1 621 à 2 951 €/m². Cette étendue reflète la dualité du parc, entre un centre historique valorisé et des quartiers plus populaires. Le marchà est actuellement porté par les appartements, dont le prix médian (2 254 €/m²) dépasse celui des maisons, une configuration rare qui souligne l'importance de la demande locative dans les petites surfaces.
Comparé aux communes similaires d'Île-de-France, Provins affiche un net discount. Elle est ainsi 21 % moins chère que La Ferté-sous-Jouarre et 38 % moins chère que Vaux-Le-Pénil. Cet écart de valorisation offre un effet de levier intéressant pour l'investisseur, mais il s'explique par des indicateurs socio-économiques moins solides, notamment un taux de chômage parmi les plus élevés du département.
L'évolution récente des prix, avec une baisse de 9,6 % sur un an, place Provins dans une phase de correction après le pic de 2022. Cette dynamique crée une fenêtre d'opportunité pour des achats à prix révisés, particulièrement dans le segment des maisons, dont le prix au mètre carré est retombé sous la barre des 2 000 €. Néanmoins, cette apparente accessibilità doit être nuancée par la faiblesse des revenus locaux, qui limite la demande d'achat et reporte une partie importante de la population vers la location.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Provins Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marchà provinois a connu une phase d'euphorie entre 2020 et 2022, avec une hausse de pràs de 17 % du prix médian. Le pic de 2022 (2 512 €/m²) a été suivi d'une correction marquée sur deux ans, ramenant les prix en 2024 à un niveau inférieur à celui de 2020. Cette trajectoire en montagnes russes, plus prononcée que dans beaucoup de communes voisines, illustre la sensibilité du marchà à la conjoncture et à la fragilité économique locale. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marchà qui a déjà digéré une partie de ses excès, mais dont la stabilità à moyen terme reste conditionnée à la capacità du territoire à enrayer son déclin.
Évolution du marché immobilier de Provins
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Provins évolue de +2,6 %, passant de 2 089 à 2 143 €/m²; 131 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 109 m², au prix médian de 207 645 €, nécessiterait environ 10,8 années de revenu médian local, un effort hors de portée de la majorité des Provinois. Le loyer médian estimé pour une telle surface couvrirait une partie de la mensualité de crédit, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 7,6 % pour les maisons est attrayant sur le papier, mais il est crucial d'intégrer les charges spécifiques comme la taxe foncière (44,72 %) et un taux de vacance potentiellement élevé pour calculer une rentabilité réaliste.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 164 transactions en 2024, l'activité à Provins reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux années record 2021-2022. Le marchà est marqué par une prépondérance des ventes d'appartements (97 contre 67 maisons), reflétant à la fois le parc existant et la demande locative. Le prix moyen (3 067 €/m²) étant significativement supérieur au médian (2 098 €/m²), cela indique une dispersion importante des valeurs, avec un segment de biens plus cossus ou mieux situés. Le profil typique des biens vendus est un appartement d'environ 54 m², adapté à une location à des ménages modestes ou isolés.
Répartition des ventes
33,6 % de maisons et 66,4 % d'appartements parmi les 131 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 66,4 % des mutations, pour un prix médian de 2 099 €/m² (maisons) contre 2 185 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 131 | 44 | 87 |
| Prix médian/m² | 2 143 € | 2 099 € | 2 185 € |
| Prix moyen/m² | 2 687 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 189 | 2 089 € |
| 2022 | 176 | 2 282 € |
| 2023 | 149 | 2 273 € |
| 2024 | 134 | 1 990 € |
| 2025 | 131 | 2 143 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Provins est paradoxale. Si le nombre de logements autorisés sur les cinq dernières années (494) affiche une tendance à la hausse de 103 %, l'année 2024 n'a vu que 3 autorisations, indiquant un ralentissement brutal. Cette tendance s'explique peut-être par la saturation des zones constructibles ou par une prudence des promoteurs face au déclin démographique (-3,1 % en 5 ans). À court terme, le risque de sur-offre est donc limité, mais cette faible production neuve pourrait maintenir sous tension le parc locatif existant, particulièrement pour les biens aux normes énergétiques correctes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2024: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 686 autorisations pour 588 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Provins
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Provins (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Provins totalise 494 logements sur 5 ans, soit +103 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 494 logements ont été autorisés à la construction, mais seulement 3 en 2024. Cette tendance irrégulière, avec une hausse globale de 103 % par rapport à la période précédente, indique une volonté de développement. Cependant, le faible volume annuel récent limite le risque de sur-offre immédiate qui pourrait peser sur les prix de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Provins
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Provins
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en retranchant les charges réelles du brut. À Provins, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,72 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, et la vacance locative. Avec un taux de logements vacants de 11,4 %, prévoir une marge de sécurité. Pour un appartement, le rendement net moyen d'environ 4 % est un indicateur plus réaliste de la rentabilité finale.
Performance énergétique du parc à Provins
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 954 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Provins est D, avec 15,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation moyenne de 241 kWh/m²/an. Environ 16 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce chiffre, légèrement inférieur à la moyenne nationale, n'élimine pas le risque réglementaire. La loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034, impactant potentiellement la valeur de ce segment.
Calculateur de rendement à Provins
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Provins
Pour un appartement type de 58 m² (valeur médiane 121 716 €), le loyer espéré est d'environ 742 €/mois (12,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, et un apport de 20 %, la mensualité serait proche de 500 €. Le loyer couvrirait alors la charge, dégageant un cash-flow positif avant impôt et charges de copropriété.
Erreurs à éviter quand on investit à Provins
- Oublier la taxe foncière élevée (44,72 %) dans le calcul de rentabilité.
- Ne pas provisionner pour la vacance locative (taux de 11,4 %).
- Négliger le DPE : 16 % de passoires thermiques à rénover.
- Surestimer les loyers sans vérifier la solvabilité des locataires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Provins suit la saisonnalité francilienne, avec une reprise attendue chaque printemps. L'automne peut aussi être actif avant la clôture de l'année. La période estivale, marquée par les fêtes médiévales, attire des visiteurs mais ralentit les transactions. Pour un vendeur, mettre en ligne son bien en mars ou septembre maximise la visibilité. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Provins compte 55 monuments historiques protégés.
- Le revenu médian local (19 200 €) place la commune au 48e rang départemental.
- Seulement 3 logements neufs ont été autorisés en 2024.
S'installer à Provins : cadre de vie et logement
S'installer à Provins, c'est choisir un cadre de vie marqué par un patrimoine historique exceptionnel, avec 55 monuments protégés, et une gamme de services très complète pour une ville de cette taille. La commune bénéficie d'un indice de confort des services (ICS) de 9,1/10, avec pas moins de 632 équipements, dont 129 commerces et 154 structures de santé, assurant une autonomie quotidienne rare. La gare de Provins, à moins d'un kilomètre du centre, offre des liaisons ferroviaires vers Paris.
Le profil démographique, avec un âge médian de 41,5 ans et 37,1 % de moins de 30 ans, n'est pas celui d'une ville retraitée mais d'un territoire qui conserve une certaine jeunesse, probablement attirée par la relative accessibilité des loyers. La connectivité est bonne, avec un taux de couverture fibre de 79,2 %, un atout pour le télétravail. En revanche, le taux de chômage élevé et le revenu médian modeste (19 200 €) dessinent les contours d'une fragilité économique qui impacte le pouvoir d'achat et le dynamisme commercial.
Carte du marché immobilier à Provins
Provins et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Provins
6 282 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Provins combine 34,8 % de maisons et 65,2 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (34,8 %) et appartements (35,0 % de logements sociaux inclus). La part de propriétaires occupants (35,8 %) est modeste, tandis que le taux de vacants (11,4 %) et de résidences secondaires (3,1 %) reste limité. Cette composition suggère un marché locatif actif et une certaine stabilité résidentielle, orienté vers des acheteurs primo-accédants et des investisseurs.
Ancienneté du parc à Provins
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 351 logements).
- Avant 1919 14,8 % 792 logts
- 1919-1945 10,1 % 541 logts
- 1946-1970 32,7 % 1 748 logts
- 1971-1990 27,3 % 1 461 logts
- 1991-2005 9,3 % 499 logts
- 2006-2019 5,8 % 311 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Provins
632 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Provins
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune recense 4 risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sécheresse, retrait-gonflement des argiles) et a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon, faible. Ces données, publiques sur Géorisques, doivent guider les vérifications lors de l'acquisition, notamment sur la garantie d'assurance et les éventuelles restrictions constructives dans les zones couvertes par un PPR.
Cas pratique : un achat type à Provins
Une maison de 109 m² (surface médiane déduite du prix total et du prix au m²) coûte environ 207 645 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 950 €. Cela représente environ 60 % du revenu médian local mensuel (1 600 €), soulignant la nécessité d'un double revenu pour les accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Provins
- Se fier uniquement au prix au m², sans vérifier l'état du bien.
- Omettre de consulter le dossier Géorisques avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (18,1 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Provins : passer à l'action
Le potentiel locatif à Provins est réel, mais il se concentre sur des biens bien placés et adaptés à une demande précaire. Passer des donnîs agrégées à l'acquisition requiert une expertise locale pour identifier les pépites à l'abri de la vacance et évaluer le vrai rendement net, amputé par une taxe foncière élevée.
Les chiffres posent le diagnostic d'un marchà à deux visages. Réussir son investissement dépend d'une connaissance intime des quartiers.
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- Analyse basée sur les 164 ventes récentes à Provins
- Rendements locatifs nets et risques associés
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Provins
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Provins ?
Le prix médian à Provins est de 2 098 €/m² en 2024, mais le prix moyen est plus élevà (3 067 €/m²), signe d'une grande dispersion des valeurs entre les biens. La moitié des ventes se situe entre 1 621 et 2 951 € du mètre carré.
Provins est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Provins est significativement moins chère que la plupart des communes comparables de Seine-et-Marne. Son prix au mètre carrà est inférieur de 21 % à celui de La Ferté-sous-Jouarre et de 38 % à celui de Vaux-Le-Pénil.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Provins ?
Les rendements bruts sont élevés : 6,8 % pour un appartement et 7,6 % pour une maison. Néanmoins, le rendement net est rongé par une taxe foncière à 44,72 % et un risque de vacance, et se situe plutôt autour de 4 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Provins ?
Le marchà est en correction (-9,6 % sur un an), offrant des opportunités de négociation. Pour un investisseur locatif patient, le moment peut être opportun, mais il faut impérativement sélectionner un bien énergétiquement performant et bien situé.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Provins ?
Il faut cibler les secteurs proches du centre-ville et des services, bien desservis par les transports et éloignés des zones à risque naturel. La proximité des écoles et des commerces est un atout majeur pour assurer une location rapide et un loyer stable.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de plus de 20 % par rapport à La Ferté-sous-Jouarre, Provins offre un effet de levier intéressant, mais sur des indicateurs économiques nettement plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Provins.
Communes limitrophes de Provins
Provins est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Provins s'établit à 2 143 € sur 131 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Seine-et-Marne (3 071 €/m²).
Marché en palier: +2,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 779 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,7 %.
Marché mixte à Provins: maisons à 2 099 €/m² et appartements à 2 185 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 188 910 €) équivaut à 9,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Provins avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 12,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Provins (3,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 494 logements autorisés, soit 99/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Provins est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Provins est à 127 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).