Faut-il investir à Saint-André en 2026 ?
Membre de la CIREST sur la côte est de La Réunion, Saint-André est une grande ville à la démographie jeune et dynamique. Son marché immobilier, après une chute vertigineuse des prix depuis 2020, interroge : s'agit-il d'une opportunité d'entrée ou d'un signal de fragilité ? L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6 % sur les maisons, soit près du double de la moyenne nationale, le marché local offre une niche de rentabilité pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici requiert une stratégie de rendement à moyen terme sur les maisons, en acceptant un risque de liquidité et une clientèle locale à faible pouvoir d'achat.
Points clés
- ✓ Correction de -58 % depuis 2020 : prix d'entrée bas
- ✓ Rendement brut élevé sur les maisons (6 %)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+4,9 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité extrêmement faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (32 %)
- ⚠ Rendement net amputé par la taxe foncière à 42,73 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Son prix médian global (2 456 €/m²) la place parmi les grandes villes les plus abordables de France.
- Saint-André se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité territoriale et de confort de services.
- Son prix médian est inférieur de seulement 1 % à celui de Saint-Louis, une commune comparable.
Analyse du marché immobilier à Saint-André
Le marché immobilier de Saint-André affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-André
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6/10) indique une demande soutenue, même si les prix d'entrée restent bas.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6/10) indique une demande soutenue, même si les prix d'entrée restent bas.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité immobilière très faible (1,8/10) révèle un marché déconnecté du revenu médian local, ce qui complexifie la revente aux habitants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité immobilière très faible (1,8/10) révèle un marché déconnecté du revenu médian local, ce qui complexifie la revente aux habitants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans forte tension, avec des loyers abordables.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans forte tension, avec des loyers abordables.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte valorisation par le tourisme.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte valorisation par le tourisme.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3375,6 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1090,5 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,1 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,0 — Percentile dept : 22/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,7 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 52/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3375,6 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 13/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1090,5 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-André : opportunités et risques
Investir à Saint-André en 2026 cible prioritairement le marché locatif annuel des maisons. Le rendement brut de 6 % est le signal fort, bien au-dessus des standards métropolitains. Toutefois, la rentabilité nette est immédiatement rognée par une fiscalité locale lourde : la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,73 %. Un calcul rapide montre qu'elle représente, sur une maison type, l'équivalent d'environ deux mois de loyer perdu chaque année.
Le profil de la demande locative est à double tranchant. D'un côté, la part de propriétaires (48,3 %) est relativement basse, et la vacance (7,7 %) dans la norme, ce qui indique une demande locative réelle. De l'autre, le revenu médian modeste (15 080 €) et le chômage élevé imposent de viser des loyers très accessibles, sous peine de vacance longue. L'investisseur doit donc privilégier des biens sobres, bien isolés (le parc est globalement récent et énergétiquement performant) et situés près des pôles de services.
La stratégie de plus-value à long terme ne peut s'envisager qu'à la faveur d'une amélioration durable des indicateurs économiques locaux. La vigoureuse dynamique de construction neuve (+12 % de permis sur 5 ans) et le renouvellement élevé du tissu économique (17 % de créations) sont des signaux encourageants. Néanmoins, l'impact sur l'emploi et les revenus sera lent, confinant cet investissement à un horizon de moyen à long terme.
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Données du marché immobilier à Saint-André
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de Saint-André, à 2 456 €/m² d'après les données DVF 2024, masque une dualité profonde du marché. D'un côté, les maisons, qui représentent les trois quarts du parc, s'échangent à un niveau très accessible (2 329 €/m²). De l'autre, les appartements atteignent 5 000 €/m², tirés par un segment de logements récents. Cette fracture reflète une économie locale sous tension, où le taux de chômage de 32 % limite la solvabilité d'une large partie de la population pour l'accession.
Le territoire bénéficie néanmoins de solides atouts structurels. Avec 2 433 équipements recensés par l'INSEE, dont 523 dans la santé et 370 commerces, la commune offre un cadre de vie complet. Cette densité de services, associée à une desserte numérique parfaite (fibre à 100 %), soutient son attractivité résidentielle auprès des actifs travaillant dans l'est de l'île.
L'analyse des transactions sur cinq ans révèle surtout un changement de paradigme des prix après 2020. La stabilisation autour de 2 400 €/m² depuis 2021 semble désormais ancrée, avec une légère hausse de +3,1 % en 2024. Cette tendance, couplée à une démographie positive, pose les bases d'un marché mature, où les risques de bulle sont absents mais où les plus-values expressives restent improbables à court terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-André Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-André est marquée par un effondrement spectaculaire du prix médian, passé de 5 854 €/m² en 2020 à environ 2 400 €/m² depuis 2021. Cette correction de près de 60 % n'est pas une baisse continue, mais reflète très probablement un changement de méthodologie ou de composition du parc vendu (beaucoup moins d'appartements, beaucoup plus de maisons). Depuis 2021, le marché semble s'être stabilisé à un plateau bas, avec de légères fluctuations autour de 2 400 €/m². Pour un acheteur en 2026, cela signifie acheter sur un marché qui a déjà absorbé un choc majeur, avec peu de risque de nouvelle baisse structurelle, mais aussi avec une perspective de reprise modérée à court terme.
Évolution du marché immobilier de Saint-André
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 996 €/m² → 2 078 €/m² (+4,1 %), volume annuel actuel 180 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité est le point noir du marché saint-andréen. Avec un revenu médian de 15 080 €, il faudrait 12,4 années de revenu pour acquérir une maison type (186 320 €) et 21,6 ans pour un appartement (325 000 €). Le loyer d'une maison (11,7 €/m²/mois) couvrira une partie de la mensualité d'emprunt, mais l'effort net mensuel restera significatif. Le rendement brut de 6 % sur les maisons est attractif, mais sera réduit à environ 3,6 % net après charges, dont une taxe foncière élevée à 42,73 %. La viabilité du montage dépend donc fortement de l'apport personnel et du taux d'emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Saint-André est soutenu, avec environ 250 ventes par an, ce qui indique un marché liquide. La répartition penche clairement vers les maisons (149 ventes) plutôt que les appartements (96 ventes), reflétant la composition du parc (72,4 % de maisons). Le prix médian des appartements (5 000 €/m²) est plus du double de celui des maisons, suggérant deux marchés distincts : un segment de maisons familiales très accessible et un segment d'appartements plus valorisé, peut-être dans des résidences récentes. Le marché est plutôt en faveur de l'acheteur sur les maisons, avec des prix bas et une offre importante.
Répartition des ventes
72,8 % de maisons et 27,2 % d'appartements parmi les 180 transactions enregistrées.
Sur 180 transactions enregistrées, 72,8 % portent sur des maisons (2 138 €/m²) et 27,2 % sur des appartements (1 967 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 180 | 131 | 49 |
| Prix médian/m² | 2 078 € | 2 138 € | 1 967 € |
| Prix moyen/m² | 2 356 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 204 | 1 996 € |
| 2022 | 198 | 2 051 € |
| 2023 | 183 | 1 978 € |
| 2024 | 164 | 2 090 € |
| 2025 | 180 | 2 078 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 1 754 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la hausse de 12 %. Cette cadence, couplée à une forte croissance démographique (+3,8 % sur 5 ans), indique une réponse à une pression structurelle sur le logement et non un risque immédiat de sur-offre. Le parc est d'ailleurs relativement récent (27,2 % construit après 2006). Cette construction neuve cible probablement une demande en accession et en investissement locatif, et contribue à maintenir un parc énergétique performant (classe C dominante, seulement 0,6 % de passoires).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 9 210 logements ont été autorisés et 5 460 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 59 %.
Vacance longue durée à Saint-André
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-André (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 853 logements autorisés à à Saint-André, dont 344 en 2025 (+36 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 754 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance à la hausse (+12 %), confirment l'attractivité de Saint-André. Cette construction neuve, si elle répond à une demande solide, ne crée pas de risque immédiat de sur-offre. Elle modernise le parc et peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien le moins performant. Pour un acheteur, c'est une alternative à étudier, souvent mieux isolée et aux charges prévisibles.
Fourchettes de loyers à Saint-André
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est amputé d'environ 40 % du brut à Saint-André. La taxe foncière, à 42,73 % de la valeur locative cadastrale, y est significative. Ajoutez les frais de gestion (env. 5 %), les travaux d'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,7 %). Pour une copropriété, prévoyez aussi les charges courantes. Ce passage au net est crucial pour juger de la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Saint-André
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 311 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André: la classe C domine, 0,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C et seulement 0,6 % de passoires thermiques (F/G). Ce bon score s'explique par une construction récente (27,2 % du parc post-2006). Le risque de dépréciation réglementaire est donc limité. Attention néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, puis F en 2028. À Saint-André, ce risque est marginal mais à vérifier pour les biens anciens.
Calculateur de rendement à Saint-André
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-André
Pour un appartement type de 65 m² à Saint-André, comptez environ 325 000 €. Le loyer médian serait de 845 € par mois (13 €/m²). Cela génère un rendement brut de 3,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 1,9 %, soit un revenu net mensuel d'environ 515 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de l'île.
- Négliger le taux de vacance de 7,7 % dans le cash-flow.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian de 15 080 €.
- Investir sans vérifier l'exposition aux risques naturels et l'assurabilité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier réunionnais est moins saisonnier qu'en métropole. Cependant, la période de septembre à novembre, après l'hiver austral et avant les fêtes, peut être propice aux transactions. Évitez les mois de décembre et janvier, souvent perturbés par les congés et le cycle cyclonique. Pour les ventes, anticipez la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Saint-André compte 13 monuments historiques protégés, dont l'église.
- La température moyenne annuelle de 23 °C varie peu, sans jour de gel.
- Avec 45,2 % de moins de 30 ans, c'est une ville jeune et dynamique.
S'installer à Saint-André : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André, c'est choisir une ville vivante et équipée de la côte est réunionnaise. Avec une température moyenne de 23°C et plus de 3 400 mm de pluie annuelle, le climat est tropical humide. La commune offre un large panel de services du quotidien, des écoles aux commerces en passant par les équipements de santé, réduisant la dépendance aux villes voisines. Le cœur de ville compte d'ailleurs 13 monuments historiques protégés, témoins de son riche passé.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels, réalité à intégrer dans tout projet. Huit risques sont recensés, avec des Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs sur la commune. Les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent l'exposition aux intempéries tropicales. Ces contraintes influent sur la constructibilité, l'assurabilité et la sérénité au quotidien, des paramètres à vérifier scrupuleusement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-André
Saint-André et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-André
23 362 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (72,4 %) et collectif (27,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement constitué de maisons individuelles (72,4 %). La part de propriétaires-occupants (48,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (0,9 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel. Le taux de vacances (7,7 %) est à surveiller. Ce profil dessine une demande stable, portée par les ménages locaux, avec une pression locative modérée sauf sur les appartements, qui sont peu nombreux et donc plus chers.
Ancienneté du parc à Saint-André
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 893 logements).
- Avant 1919 0,3 % 62 logts
- 1919-1945 0,6 % 121 logts
- 1946-1970 7,1 % 1 489 logts
- 1971-1990 27,2 % 5 680 logts
- 1991-2005 37,6 % 7 848 logts
- 2006-2019 27,2 % 5 693 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-André
2 433 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-André
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-André est soumis à 8 risques naturels recensés et compte deux PPR actifs (inondations, littoral). La sismicité et le radon sont faibles. Ces contraintes, communes à La Réunion, influencent constructibilité et assurances. Consultez systématiquement le certificat d'urbanisme pour connaître les zones réglementées. Les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent l'exposition, principalement aux fortes pluies et au cyclone. Une étude de sol est recommandée.
Cas pratique : un achat type à Saint-André
Une maison médiane de 80 m² coûte environ 186 320 €. Avec un apport de 10 % (18 632 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 040 €. Cela représente plus de 8 années du revenu médian local (15 080 €/an), soulignant l'effort d'accession important.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André
- Omettre de consulter le PPR en vigueur avant toute offre.
- Ne pas vérifier la parfaite étanchéité du toit (climat très pluvieux).
- Acheter un bien ancien sans diagnostic DPE approfondi.
- Sous-estimer les frais de notaire, plus élevés sur le neuf.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-André : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais concrétiser un investissement rentable à Saint-André demande une connaissance fine des quartiers et de la réglementation locale, notamment des PPR. Notre réseau de professionnels maîtrise ces paramètres pour vous guider vers les bons choix.
Ces données tracent une tendance, mais votre projet dépendra du bien précis et de sa localisation dans la commune.
Comprenez la valeur réelle d'un bien à Saint-André grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 245 ventes récentes à Saint-André
- Évolution des prix et tendance du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André
Quel est le prix moyen du mètre carré à Saint-André ?
Le prix médian global est de 2 456 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il existe une grande différence entre les maisons (2 329 €/m²) et les appartements (5 000 €/m²).
Saint-André est-elle une ville chère pour acheter ?
Non, c'est l'une des grandes villes les plus abordables de La Réunion. Son prix médian est très proche de celui de Saint-Louis, une commune comparable, et bien inférieur aux prix observés dans l'ouest de l'île.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-André ?
Le rendement locatif brut est de 6 % pour les maisons et de 3,1 % pour les appartements. Le rendement net est nettement plus faible, notamment à cause d'une taxe foncière élevée (42,73 %).
Le marché immobilier de Saint-André est-il dynamique ?
Oui, avec environ 250 transactions par an, le marché est actif. La dynamique de construction neuve est aussi soutenue, avec plus de 1 700 logements autorisés sur les cinq dernières années.
Faut-il craindre des risques naturels à Saint-André ?
La commune est soumise à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain...) et dispose de Plans de Prévention des Risques (PPR). Il est crucial de vérifier la localisation d'un bien par rapport à ces zones réglementées avant d'acheter.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-André affiche un prix médian quasi identique à Saint-Louis (-1 %), mais avec un taux de chômage plus élevé et un accès à la propriété plus difficile pour les locaux, ce qui limite l'effet de levier pour un investisseur en quête de plus-value rapide.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-André.
Communes limitrophes de Saint-André
Saint-André est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-André ressort à 2 078 € (source DVF, 180 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du La Réunion.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-André progresse de +4,1 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 929 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 138 €/m² (surface médiane 79 m²) et celui des appartements à 1 967 €/m² (48 m²). Un bien type de 79 m² revient à environ 168 902 €, soit 11,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,0 € (appartements) et 11,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 853 logements autorisés et 1 228 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Saint-André s'interprète dans un contexte plus large — Saint-André est implantée sur l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 173 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).