4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Louis
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Faut-il investir à Saint-Louis en 2026 ?
Deuxieme ville de l'ile par sa population, Saint-Louis combine une dynamique demographique positive et une situation economique fragile, avec un taux de chomage depassant les 33 %. Son parc immobilier, majoritairement compose de maisons, evolue dans ce contexte dual. Faut-il y voir une opportunite en 2026 ?
Correction recente de -5,1 % sur un marche historiquement tendu, un signal d'entree pour les investisseurs en quete de rendement sur le segment des maisons.
Verdict
➤ Investir ici exige une approche selective, privilegiant les maisons pour le rendement, avec un horizon moyen terme pour amortir les risques economiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut maisons a 6,0 %
- ✓ Correction de -5,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Pression immobiliere elevee (5,9/10)
- ⚠ Solvabilite locale limitee : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Fragilite economique avec 33,2 % de chomage
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median global inferieur de 34 % a la moyenne nationale metropolitaine.
- Se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour la pression immobiliere.
- Rendement locatif brut des maisons superieur aux grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Louis
Le marché immobilier de Saint-Louis affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Louis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche sous tension avec une demande soutenue. Concilier offre et budget demande de la reactivite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche sous tension avec une demande soutenue. Concilier offre et budget demande de la reactivite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite degradee pour les menages locaux. Le marche depend d'acheteurs exterieurs ou d'investisseurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite degradee pour les menages locaux. Le marche depend d'acheteurs exterieurs ou d'investisseurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative moderement soutenue. Cibler les biens bien places et de qualite pour minimiser les vacances.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative moderement soutenue. Cibler les biens bien places et de qualite pour minimiser les vacances.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee. La location saisonniere n'est pas le moteur principal du marche.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee. La location saisonniere n'est pas le moteur principal du marche.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2991,3 — Percentile dept : 57/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 30/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 555,0 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,3 — Percentile dept : 44/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,4 — Percentile dept : 39/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,2 — Percentile dept : 57/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 30/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2991,3 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 61/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 555,0 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Louis : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Louis, c'est opter pour une grande ville réunionnaise à l'ambiance à la fois urbaine et tropicale, où le prix du mètre carré (2 676 € médian) est légèrement supérieur à celui de la voisine Saint-André (2 329 €/m²). Avec une population jeune et en croissance (+2,5 % en 5 ans), la commune offre un large panel de services. Toutefois, le marché immobilier est en baisse (-5,1 %) et le contexte socio-économique, marqué par un fort chômage, doit être intégré dans le projet.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-LouisInvestir à Saint-Louis : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain : selection du quartier, etat du bien, negociation. Un professionnel local peut decrypter ces subtilites pour transformer une potentialite en investissement viable.
Ces donnees dessinent un potentiel, mais sa concretisation depend du bien precis et de votre strategie.
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- Analyse fondee sur les 259 ventes de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Louis
Quel est le prix au m“tre carré à Saint-Louis ?
Le prix médian global à Saint-Louis est de 2 676 €/m² en 2024, selon les transactions DVF. Les maisons sont à 2 423 €/m² et les appartements à 5 200 €/m², ce qui montre un marché segmenté.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Louis ?
Le marché connaît une correction de -5,1 % en 2024, ce qui peut créer des opportunités de négociation. Toutefois, le contexte économique local fragile (taux de chômage à 33,2 %) impose une grande prudence et une étude fine du bien.
Saint-Louis est-elle plus chère que Saint-André ?
Oui, Saint-Louis est environ 13 % plus chère que sa voisine Saint-André, dont le prix médian est de 2 329 €/m². Cet écart s'explique par des caractéristiques territoriales et un parc immobilier différents.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Louis ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,0 % pour les maisons et 3,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 76,2 %, gestion, vacance), le rendement net est d'environ 2,6 % pour les maisons.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale, la taxe foncière élevée, et l'exposition à des risques naturels (inondations, mouvements de terrain) couverts par des PPR. Une expertise locale est indispensable pour les évaluer.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Louis affiche un prix median 13 % superieur a Saint-Andre, un ecart de valorisation qui peut refleter des indicateurs plus solides ou une prime de localisation, mais qui reduit l'effet de levier immediat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Louis.
Communes limitrophes de Saint-Louis
Saint-Louis est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 220 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 584 €/m² à Saint-Louis, niveau conforme à la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +20,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Louis. Sur l'ensemble de la période, 1 147 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,4 %.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Louis: 89,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 639 €/m². Un bien type de 88 m² revient à environ 232 232 €, soit 15,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,5 € (appartements) et 12,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 678 logements autorisés, soit 336/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Louis est implantée sur l'île de La Réunion. Saint-Louis est à une altitude moyenne de 666 m, sur un relief marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.