Saint-André-Les-Vergers offre des rendements bruts attractifs, surtout sur les appartements (11 %). Une fois déduites les charges, le rendement net tombe à 6,2 %, ce qui reste compétitif. La proximité immédiate de Troyes (2 km) et la densité importante (2 134 hab./km²) soutiennent une demande locative structurée, notamment auprès des jeunes actifs et des familles.
Indices immobiliers de Saint-André-les-Vergers
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,5/10) : le marché est dynamique, les biens correctement positionnés se vendent bien.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,5/10) : le marché est dynamique, les biens correctement positionnés se vendent bien.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,4/10) : les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,4/10) : les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative est réelle mais le rendement élevé compense partiellement le risque.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative est réelle mais le rendement élevé compense partiellement le risque.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,2/10) : aucun potentiel pour de la location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,2/10) : aucun potentiel pour de la location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-André-les-Vergers ?
Investir à Saint-André-Les-Vergers en 2026 cible prioritairement le rendement locatif en appartement. Le rendement brut de 11,0 %, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un des plus élevés observables en France pour une commune aussi bien équipée. Toutefois, le rendement net estimé à 6,2 % intègre déjà une taxe foncière élevée (50,44 % en 2024), qui vient significativement rogner la rentabilité.
La stratégie doit impérativement intégrer le critère énergétique. Avec 9,5 % de passoires (classes F/G) et une classe D dominante, l'achat d'un bien nécessite une audit DPE rigoureux pour éviter les interdictions de location à venir. La faible part de logements vacants (6,5 %) indique un marché locatif tendu, un point favorable.
Enfin, la faiblesse de l'indice d'accessibilité (IAI = 1,4/10) indique que la demande d'achat ne peut provenir des seuls habitants. L'investisseur doit donc anticiper que la revente future dépendra de la capacité à attirer des acheteurs extérieurs, sensibles à l'attractivité globale de l'agglomération troyenne.
Profil locatif à Saint-André-les-Vergers
La demande locative provient principalement de jeunes ménages et d'actifs travaillant dans l'agglomération troyenne, attirés par des loyers abordables. Avec 36 % de moins de 30 ans, la commune a un bassin locatif jeune. Le taux de chômage local de 13,5 % peut néanmoins fragiliser la solvabilité d'une partie de la demande, et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) exclut un marché saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec un loyer estimé de 14,0 €/m²/mois, sont les plus rentables. Privilégiez les T2 ou T3 récents (12,4 % du parc construit après 2006) pour limiter les travaux. Les maisons, moins rentables (10,4 €/m²/mois), peuvent convenir pour des locations familiales de longue durée. Attention, 9,5 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à anticiper.
Quelles zones cibler à Saint-André-les-Vergers ?
Tout le territoire est sous l'influence directe de Troyes, mais la proximité des équipements (370 au total) et de la gare TGV (à 2 km) est un atout. Le centre-bourg, bien doté en commerces et services, reste prisé. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 55 % sur les 5 dernières années, ce qui limite les risques de sur-offre à court terme.
Performance énergétique du parc à Saint-André-les-Vergers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 383 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André-les-Vergers: la classe D domine, 9,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et les 9,5 % de passoires thermiques (F/G) indiquent un parc vieillissant. Cette performance énergétique médiane implique des coûts de chauffage conséquents pour les occupants. Pour l'acheteur, c'est un risque réglementaire : les logements classés G seront interdits de location en 2025, les F en 2028. Une rénovation sera nécessaire pour protéger la valeur du bien à moyen terme.
Construction neuve à Saint-André-les-Vergers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 203 logements autorisés à à Saint-André-les-Vergers, dont 18 en 2024 (-55 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La baisse de 55 % des autorisations de construire sur les 5 dernières années indique un ralentissement de la production neuve. Seulement 18 logements ont été autorisés en 2024. Cette faible offre neuve à venir peut soutenir la valeur de l'ancien, en limitant la concurrence directe. Pour les acquéreurs, cela signifie moins d'opportunités en neuf, mais une relative stabilité du parc existant, dans une commune où près de 12,4 % des logements sont déjà postérieurs à 2006.
Fourchettes de loyers à Saint-André-les-Vergers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-les-Vergers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de près de moitié par rapport au brut. Comptez la taxe foncière, élevée à 50,44 % à Saint-André, et les frais de gestion (environ 8 % du loyer). Le taux de vacance, dans une commune où 6,5 % des logements sont vacants, exige une provision. Pour un appartement, prélevez aussi la quote-part de copropriété. Des travaux de mise aux normes énergétiques, sur un parc dominé par la classe D, sont probables.
Calculateur de rendement à Saint-André-les-Vergers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-André-les-Vergers ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-les-Vergers
Pour un appartement type de 60 m² à Saint-André, comptez environ 91 320 € à l'achat. Avec un loyer médian de 14,0 €/m², cela génère 840 € mensuels. Le rendement brut atteint 11,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois) et des charges, le rendement net tombe à 6,2 %, soit un revenu locatif net d'environ 470 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-les-Vergers
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,44 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux énergétiques.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Sous-estimer le risque de vacance locative (6,5 %).
Le saviez-vous ?
- La commune compte un monument historique protégé.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Troyes-Barberey n'est qu'à 2,5 km.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-André-les-Vergers
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,5 %. La taxe foncière, à 50,44 %, grève significativement le rendement net. Enfin, le parc est ancien en partie (11,5 % d'avant 1945) et la part non négligeable de passoires thermiques expose à des travaux de rénovation obligatoires. La dépendance économique à l'agglomération troyenne est aussi à considérer.
Simulation financière — appartement type 61 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Cette simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Saint-André-les-Vergers, le rendement brut d'un appartement peut dépasser 11 %, mais l'effort résiduel (différence entre l'échéance et le loyer) dépend de votre apport et du taux d'emprunt. Avec un taux à 4 % sur 20 ans, un bien médian de 93 000 € nécessite un apport d'au moins 20 % pour que le loyer couvre la mensualité. Un effort net mensuel peut subsister, à intégrer dans votre trésorerie.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut record de 11 %
- Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
- Attractivité et services très élevés (IAT 7,6/10)
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : revenu médian 21 440 €
- Taux de chômage élevé à 13,5 %
- DPE classe D : risque rénovation à anticiper
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler les appartements petits ou moyens en bon état pour capter la demande jeune. À réserver aux investisseurs prêts à gérer un parc parfois vieillissant et à absorber une fiscalité locale élevée, pour un rendement net autour de 6 %.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-André-les-Vergers
- Rendement net d'environ 6,2 % pour un appartement.
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département : 50,44 %.
- Taux de vacance local de 6,5 % à provisionner.
- Parc locatif ancien, 9,5 % sont des passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-André-les-Vergers
Est-il rentable d'investir à Saint-André-les-Vergers ?
Oui, surtout en appartement, avec un rendement brut de 11 %. Après charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net estimé est de 6,2 %, ce qui reste intéressant dans le contexte local.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont le loyer moyen est estimé à 14 €/m²/mois. Leur rendement brut (11 %) est presque deux fois supérieur à celui des maisons.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques incluent une taxe foncière élevée (50,44 %), un taux de vacance de 6,5 % et la présence de passoires thermiques (9,5 % du parc) pouvant nécessiter des travaux.
Vous envisagez d'investir à Saint-André-les-Vergers ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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