Saint-Benoît présente un profil locatif contrasté. Les rendements bruts affichés sont attractifs (9,4 % pour les appartements) mais doivent être fortement pondérés par un taux de vacance structurellement élevé (11,1 % du parc) et un marché de l'emploi local fragile (32,4 % de chômage). Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Indices immobiliers de Saint-Benoît
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Benoît ?
Investir à Saint-Benoît en 2026, c'est faire le pari d'un rendement locatif élevé contre un risque de moins-value à court terme. Le rendement brut des appartements (9,4 %) est l'un des plus attractifs de l'île, mais il s'accompagne d'un marché en baisse et d'une fragilité économique marquée. La taxe foncière, à 52,61 %, vient en outre rogner significativement le rendement net, qui peut tomber autour de 5 % après vacance et gestion.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des appartements neufs ou rénovés dans les secteurs bien équipés, pour capter une demande locative solide de ménages jeunes, qui représentent 44 % de la population. La construction neuve dynamique (1 292 logements autorisés en 5 ans) offre des opportunités, mais il faut veiller à ne pas se positionner sur des zones en risque de sur-offre, au vu du taux de vacance déjà élevé (11,1 %).
Enfin, la loi Climat & Résilience impose une attention particulière à la performance énergétique. Bien que le parc soit relativement récent (26 % construit après 2006), l'achat d'une passoire thermique représenterait un risque financier et réglementaire majeur dans les années à venir.
Profil locatif à Saint-Benoît
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par des loyers abordables. La part des moins de 30 ans (43,8 %) est significative. Toutefois, le taux de chômage élevé et le revenu médian modeste (14 550 €) impliquent une sensibilité aux aléas économiques et une solvabilité limitée. La saisonnalité touristique est faible, avec seulement 1,1 % de résidences secondaires.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (surface médiane 45 m²) sont les plus adaptés à la demande locative locale et offrent le meilleur rendement brut. Les maisons, majoritaires, ciblent une clientèle familiale plus exigeante en surface et en confort, mais avec un rendement net bien inférieur (3,5 %). Le parc relativement récent (26,2 % construit après 2006) limite, en théorie, le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Saint-Benoît ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords, mieux pourvus en équipements (1 268 équipements au total) et en services. Les secteurs bien desservis par les transports en commun (28 équipements) peuvent être privilégiés. Attention aux zones exposées aux risques naturels (8 recensés, PPR actifs), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Construction neuve à Saint-Benoît (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 292 logements ont été autorisés à à Saint-Benoît, +19 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Les 1 292 logements autorisés sur les cinq dernières années confirment l'attractivité résidentielle de Saint-Benoît. La tendance est même à l'accélération (+19 % par rapport à la période précédente). Cette offre neuve, souvent mieux isolée, répond à une demande croissante mais peut aussi exercer une pression concurrentielle à la baisse sur l'ancien, surtout si les taux de crédit restent élevés.
Fourchettes de loyers à Saint-Benoît
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Benoît
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges. La taxe foncière sur le bâti, particulièrement élevée à 52,61 % du taux national, grève la rentabilité. Ajoutez à cela les frais de gestion, les travaux et un taux de vacance potentiel (11,1 % des logements sont vacants). Une partie substantielle du rendement brut de 9,4 % pour les appartements est absorbée par ces postes incompressibles.
Calculateur de rendement à Saint-Benoît
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Benoît ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Benoît
Pour un appartement de 45 m² au prix médian de 69 525 €, le loyer moyen s'établit à 545 € par mois (12,1 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 430 €. L'effort résiduel serait donc positif d'une centaine d'euros, avant déduction de la taxe foncière, des charges et de la vacance locative.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Benoît
- Négliger la taxe foncière, très élevée à Saint-Benoît.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la zone du PPR inondation avant l'achat.
- Sous-estimer le taux de vacance local de 11,1 %.
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît s'étend sur 230 km², soit la 2e plus vaste commune de La Réunion.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement n'est que de 75,2, signe d'une population jeune.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Benoît
Le risque de vacance locative est le principal écueil, avec un taux de 11,1 % qui dépasse la moyenne nationale. Il est aggravé par la dépendance à une économie locale fragile. La taxe foncière, à 52,61 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, la commune est soumise à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain), nécessitant une vérification minutieuse des diagnostics et des assurances.
Simulation financière — appartement type 45 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
L'effort résiduel après perception du loyer est l'indicateur clé. À Saint-Benoît, le différentiel entre le loyer perçu et la mensualité de crédit peut être faible, voire négatif, compte tenu du revenu médian local de 14 550 €. Cela implique que l'investissement locatif repose souvent sur un apport personnel conséquent pour minimiser l'endettement. Votre capacité à combler un éventuel déficit mensuel doit être évaluée avant tout engagement.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut exceptionnel : 9,4 %
- Correction de -7,1 % : point d'entrée favorable
- Effort financier minimal, voire cash-flow positif
− Points d'attention
- Marché en baisse : risque de moins-value immédiate
- Fragilité économique locale (chômage à 32,4 %)
Notre verdict
Un investissement réservé aux gestionnaires aguerris capables d'absorber une vacance potentiellement longue. Privilégiez les petits appartements récents en centre-bourg pour maximiser la liquidité. Évitez les maisons anciennes en zone risquée, dont la rentabilité nette serait trop faible au regard des contraintes.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Benoît
- Rendement brut élevé pour les appartements : 9,4 %.
- Rendement net divisé par deux après charges (taxe foncière à 52,61 %).
- Taux de vacance local de 11,1 %, à intégrer dans les calculs.
- Prix d'entrée faible : un appartement type coûte environ 69 525 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Benoît
Est-il rentable d'investir à Saint-Benoît ?
La rentabilité nette estimée est modeste : 5,1 % pour un appartement et 3,5 % pour une maison, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 52,61 %). Elle est à mettre en balance avec les risques locaux.
Quel rendement locatif attendre à Saint-Benoît ?
Le rendement brut estimé est de 9,4 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Cependant, le rendement net est bien inférieur, autour de 5,1 % et 3,5 % respectivement, une fois les charges locales intégrées.
Quel type de bien privilégier pour la location à Saint-Benoît ?
Les appartements de petite surface (45 m² médians) sont les plus adaptés, avec un loyer estimé à 12,1 €/m²/mois. Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent la meilleure liquidité.
Vous envisagez d'investir à Saint-Benoît ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Saint-Benoît
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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