4 angles pour comprendre le marché immobilier à Sainte-Marie
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Faut-il investir à Sainte-Marie en 2026 ?
Deuxième ville la plus peuplée du nord de La Réunion, Sainte-Marie bénéficie d'une croissance démographique robuste et d'un tissu économique actif, malgré un chômage élevé. Son marché immobilier, après une nette correction en 2024, interroge sur son potentiel de rebond. Voici ce que révèlent les données DVF et les indicateurs territoriaux.
Avec un écart de prix de 44 % par rapport à La Possession et un rendement locatif brut de 6,5 %, Sainte-Marie offre un point d’entrée stratégique sur la côte nord de La Réunion.
Verdict
➤ Investir à Sainte-Marie exige de sélectionner des biens énergétiquement performants pour capitaliser sur un rendement locatif correct, dans une commune au pouvoir d'achat contraint.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif de 6,5 %
- ✓ Demande locative soutenue (IOL élevé)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Taux de chômage élevé (23,3 %)
- ⚠ 33,3 % de passoires thermiques à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian y est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale des appartements anciens.
- Dans le département, son prix au m² est inférieur de 16 % à Saint-Benoît et de 10 % à Saint-Joseph.
- Son rendement locatif brut de 6,5 % dépasse largement ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Marie
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,6 %.
Indices immobiliers de Sainte-Marie
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
La pression immobilière modérée indique un marché équilibré, sans surenchère excessive, favorable à des achats raisonnés.
Indice de Pression Immobilière
ModéréLa pression immobilière modérée indique un marché équilibré, sans surenchère excessive, favorable à des achats raisonnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité correcte pour les revenus locaux reste conditionnée à un apport personnel substantiel, selon les données DVF.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité correcte pour les revenus locaux reste conditionnée à un apport personnel substantiel, selon les données DVF.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
La demande locative soutenue garantit une rotation rapide des biens, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableLa demande locative soutenue garantit une rotation rapide des biens, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2606,2 — Percentile dept : 39/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 22/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 96/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 416,8 — Percentile dept : 61/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 78/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 30/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 26/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,1 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 96/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2606,2 — Percentile dept : 61/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 17/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 416,8 — Percentile dept : 39/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Sainte-Marie : cadre de vie et logement
Acheter à Sainte-Marie, c'est opter pour une ville moyenne en pleine croissance démographique, où l'immobilier reste plus accessible qu'à Saint-Denis. Avec un prix médian de 2 547 €/m² et un parc composé à 67 % de maisons, la commune attire les recherches de pavillons familiaux. Le cadre offre un climat tropical tempéré par l'altitude (619 m) et un patrimoine historique avec quatre monuments protégés.
Tout savoir pour acheter et vivre à Sainte-MarieInvestir à Sainte-Marie : passer à l'action
L’analyse chiffrée dessine un cadre, mais la réalité du terrain impose des choix stratégiques : quartier, état du bien, opportunité de négociation. Pour transformer ces insights en investissement réussi, une connaissance fine des microsecteurs de Sainte-Marie est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le choix du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Sainte-Marie grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles 2024 à Sainte-Marie
- Evolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Marie
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Marie ?
Le prix médian global est de 2 547 €/m² en 2024, mais le prix moyen est bien plus élevé (à 4 637 €/m²), signe d'un marché très hétérogène. Un appartement type de 50 m² coûte environ 125 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Sainte-Marie ?
Le marché est en correction (-2,8 % sur un an), offrant des opportunités de négociation. Le rendement locatif brut est correct (6,5 %), mais il faut cibler des biens énergétiquement performants pour éviter les passoires thermiques.
Sainte-Marie est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est significativement moins chère que les communes du littoral ouest comme La Possession (-44 %) ou Saint-Leu (-51 %). En revanche, elle est légèrement plus chère que Saint-Benoît à l'est.
Quel rendement locatif espérer à Sainte-Marie ?
Le rendement brut moyen est de 6,5 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 3,7 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Sainte-Marie ?
Il faut prioriser les secteurs bien desservis par les services et les transports, et éviter les zones exposées aux risques naturels (consultez les PPR). Les quartiers récents offrent une meilleure performance énergétique, cruciale pour la valorisation locative.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Marie affiche un prix au m² inférieur de 44 % à La Possession et de 51 % à Saint-Leu, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Marie.
Communes limitrophes de Sainte-Marie
Sainte-Marie est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 604 €/m² à Sainte-Marie contre 2 738 €/m² pour le La Réunion.
Hausse contenue du prix médian: +5,1 % sur la période 2021-2025. 877 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +9,6 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Sainte-Marie — maisons à 2 782 €/m² pour 98 m² en surface médiane, appartements à 2 429 €/m² pour 53 m². Un bien type de 98 m² revient à environ 272 636 €, soit 14,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Sainte-Marie avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 14,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 587 logements autorisés au permis de construire à Sainte-Marie — un rythme moyen de 317 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sainte-Marie est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. La géographie joue son rôle: la commune est en moyenne montagne, à 619 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.