4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Benoît
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Faut-il investir à Saint-Benoît en 2026 ?
Deuxième commune de l'île par sa superficie, Saint-Benoît combine un climat tropical humide, une démographie jeune et une économie fragilisée par un chômage endémique. Cette dualité se reflète dans son marché immobilier, où des rendements locatifs attractifs cohabitent avec une baisse continue des prix. Notre analyse décrypte cette équation pour les investisseurs.
Avec un rendement locatif brut de 9,4 % et des prix inférieurs de 77 % à La Possession, la commune présente un potentiel d'effet de levier rare dans l'île.
Verdict
➤ Investir ici exige une tolérance au risque, mais l'écart de prix avec les voisines et les rendements élevés créent une opportunité locative sérieuse pour les portefeuilles solides.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel : 9,4 %
- ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée favorable
- ✓ Effort financier minimal, voire cash-flow positif
- ⚠ Marché en baisse : risque de moins-value immédiate
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 32,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix inférieur à la moyenne des villes moyennes françaises.
- Marché plus accessible que la majorité des communes de La Réunion.
- Rendement locatif deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Benoît
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Saint-Benoît
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2079,1 — Percentile dept : 17/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 30/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 48/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 167,8 — Percentile dept : 30/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 70/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,5 — Percentile dept : 35/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,9 — Percentile dept : 65/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 48/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2079,1 — Percentile dept : 83/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 22/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 87/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 167,8 — Percentile dept : 70/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Benoît : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Benoît, c'est opter pour une ville étendue (230 km²) au climat tropical humide, où la nature est reine. Avec un prix au m² inférieur de 23 % à la moyenne de La Possession, la commune attire les budgets modestes. Mais ce choix implique de composer avec une économie locale en difficulté et un isolement relatif.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-BenoîtInvestir à Saint-Benoît : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Saint-Benoît se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ce potentiel chiffré en acquisition sécurisée.
Les données révèlent un potentiel, mais le risque exige une expertise fine du terrain et des quartiers.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Benoît grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Benoît
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Benoît ?
Le prix médian est de 2 073 €/m² en 2024, mais le prix moyen s'élève à 2 663 €/m², signe que quelques biens cossus tirent la moyenne vers le haut. Une maison type de 76 m² coûte environ 162 000 €.
Saint-Benoît est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saint-Benoît est bien moins chère que la plupart des communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 30 % à celui de Sainte-Marie et de 77 % à celui de La Possession, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Benoît ?
Le rendement locatif brut est très élevé pour les appartements, à 9,4 %. Pour les maisons, il est de 6,4 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé autour de 5,1 % pour les appartements.
Faut-il acheter ou investir à Saint-Benoît en 2026 ?
L'investissement locatif, particulièrement en appartement, présente un potentiel de rendement sérieux. Cependant, le marché est en baisse (-7,1 % en 2024) et la fragilité économique locale conseille la prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Benoît ?
Les principaux risques sont la baisse des prix, la fragilité économique (32,4 % de chômage) et l'exposition à des risques naturels (8 recensés). Il est crucial de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Benoît offre un effet de levier considérable face à des voisines comme La Possession (+77 %) ou Saint-Leu (+85 %), avec des indicateurs démographiques similaires, ce qui en fait un pari à haut rendement pour compenser la fragilité économique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Benoît.
Communes limitrophes de Saint-Benoît
Saint-Benoît est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Benoît (1 954 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -28,6 % par rapport dans le La Réunion.
Le marché immobilier de Saint-Benoît est en hausse progressive: +7,8 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 644 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,5 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 90,7 % des ventes concernent des maisons, à 2 118 €/m² en médiane. Un bien type de 84 m² revient à environ 177 912 €, soit 12,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Benoît: 12,1 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 522 logements autorisés, soit 304/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Benoît est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Sur le plan physique, la commune est perchée à 768 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.