Le coût médian du m² à Saint-Benoît (2 073 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -24,3 % par rapport dans le La Réunion. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 453 à 2 721 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Le prix médian de Saint-Benoît recule de -15,4 % entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 833 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,1 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 90,8 % des ventes concernent des maisons, à 2 133 €/m² en médiane. Un bien type de 76 m² revient à environ 162 108 €, soit 11,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Benoît: 12,1 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 292 logements autorisés, soit 258/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Benoît est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Sur le plan physique, la commune est perchée à 768 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Saint-Benoît en 2026 ?
Deuxième commune de l'île par sa superficie, Saint-Benoît combine un climat tropical humide, une démographie jeune et une économie fragilisée par un chômage endémique. Cette dualité se reflète dans son marché immobilier, où des rendements locatifs attractifs cohabitent avec une baisse continue des prix. Notre analyse décrypte cette équation pour les investisseurs.
Avec un rendement locatif brut de 9,4 % et des prix inférieurs de 77 % à La Possession, la commune présente un potentiel d'effet de levier rare dans l'île.
Verdict
➤ Investir ici exige une tolérance au risque, mais l'écart de prix avec les voisines et les rendements élevés créent une opportunité locative sérieuse pour les portefeuilles solides.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel : 9,4 %
- ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée favorable
- ✓ Effort financier minimal, voire cash-flow positif
- ⚠ Marché en baisse : risque de moins-value immédiate
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 32,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix inférieur à la moyenne des villes moyennes françaises.
- Marché plus accessible que la majorité des communes de La Réunion.
- Rendement locatif deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Benoît
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Saint-Benoît
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,7/10). Le marché est orienté acheteur, permettant une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,1/10). L'écart entre prix et revenus locaux reste préoccupant pour la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,5/10). La demande locative est soutenue, portée par une démographie dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,1/10). Le marché locatif est principalement annuel, avec un potentiel saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Benoît : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Benoît, c'est opter pour une ville étendue (230 km²) au climat tropical humide, où la nature est reine. Avec un prix au m² inférieur de 23 % à la moyenne de La Possession, la commune attire les budgets modestes. Mais ce choix implique de composer avec une économie locale en difficulté et un isolement relatif.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-BenoîtInvestir à Saint-Benoît : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Saint-Benoît se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ce potentiel chiffré en acquisition sécurisée.
Les données révèlent un potentiel, mais le risque exige une expertise fine du terrain et des quartiers.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Benoît
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Benoît ?
Le prix médian est de 2 073 €/m² en 2024, mais le prix moyen s'élève à 2 663 €/m², signe que quelques biens cossus tirent la moyenne vers le haut. Une maison type de 76 m² coûte environ 162 000 €.
Saint-Benoît est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saint-Benoît est bien moins chère que la plupart des communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 30 % à celui de Sainte-Marie et de 77 % à celui de La Possession, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Benoît ?
Le rendement locatif brut est très élevé pour les appartements, à 9,4 %. Pour les maisons, il est de 6,4 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé autour de 5,1 % pour les appartements.
Faut-il acheter ou investir à Saint-Benoît en 2026 ?
L'investissement locatif, particulièrement en appartement, présente un potentiel de rendement sérieux. Cependant, le marché est en baisse (-7,1 % en 2024) et la fragilité économique locale conseille la prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Benoît ?
Les principaux risques sont la baisse des prix, la fragilité économique (32,4 % de chômage) et l'exposition à des risques naturels (8 recensés). Il est crucial de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Benoît offre un effet de levier considérable face à des voisines comme La Possession (+77 %) ou Saint-Leu (+85 %), avec des indicateurs démographiques similaires, ce qui en fait un pari à haut rendement pour compenser la fragilité économique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Benoît.
Communes limitrophes de Saint-Benoît
Saint-Benoît est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :