À Saint-Benoît, où les prix ont reculé de -7,1 % en un an, déterminer la valeur exacte de son bien est crucial pour vendre au bon prix.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Saint-Benoît en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Saint-Benoît issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 94 m² | 4 | 2 181 € | 205 000 € | 29/03/2023 |
| Maison | 97 m² | 4 | 3 004 € | 291 401 € | 17/03/2023 |
| Appartement | 26 m² | 1 | 1 356 € | 35 245 € | 17/03/2023 |
| Maison | 117 m² | 6 | 1 368 € | 160 000 € | 17/03/2023 |
| Appartement | 46 m² | 2 | 1 130 € | 52 000 € | 16/03/2023 |
| Maison | 16 m² | 2 | 6 250 € | 100 000 € | 15/03/2023 |
Le marché immobilier à Saint-Benoît
Le marché immobilier de Saint-Benoît est en phase de correction. Le prix médian est de 2 073 €/m², mais la dispersion est grande : un quart des biens se vendent sous 1 453 €/m² et un quart au-dessus de 2 721 €/m² (DVF 2024). Cette variabilité s'explique par la diversité des secteurs, l'état des biens et la typologie. Les maisons (109 ventes) dominent largement les appartements (11 ventes). Par ailleurs, une construction neuve soutenue (1 292 logements autorisés en 5 ans) ajoute de la concurrence à la revente.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est la clé pour éviter une mise en prix trop haute, source de vacance commerciale, ou trop basse, synonyme de manque à gagner. À Saint-Benoît, avec un taux de vacance de 11,1 %, une erreur de prix peut prolonger considérablement le délai de vente. Il faut intégrer des paramètres locaux comme la taxe foncière élevée (52,61 %), l'exposition aux risques naturels ou l'ancienneté du parc, qui influencent directement l'attractivité et la valeur perçue par les acheteurs.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Benoît ?
À Saint-Benoît, l'écart de prix entre maison et appartement (2 133 €/m² contre 1 545 €/m²) souligne la préférence pour l'habitat individuel. La valeur est aussi tirée par la proximité des 173 commerces et 45 écoles. L'exposition et la vue, déterminantes dans ce relief, peuvent créer des écarts de prix importants. Un terrain constructible, rare dans cette commune de 230 km² mais à la densité faible, est un atout majeur. Enfin, l'état du bien et sa performance énergétique pèsent de plus en plus dans la négociation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CIREST maîtrise les subtilités du territoire : la valeur d'un bien à Bras-Canot diffère de celle de Beaufonds. Il évalue l'impact réel des risques naturels et de l'accessibilité. Son expertise permet de justifier un prix auprès d'acheteurs avertis, en s'appuyant sur des transactions récentes parfois absentes des bases de données nationales. Il anticipe aussi les obligations de travaux liées au DPE, cruciales dans un parc ancien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m² médian, très variable selon le secteur.
- Oublier de valoriser un terrain annexe, atout rare.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse du marché (-7,1 %).
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît s'étend sur 230 km², soit la 2e plus vaste commune de La Réunion.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement n'est que de 75,2, signe d'une population jeune.
À retenir avant d'estimer votre bien à Saint-Benoît
- Marché en correction (-7,1 % en un an), négociation serrée.
- La valeur dépend fortement du secteur (hauts vs bas).
- L'état énergétique du bien est un critère prix de plus en plus critique.
- Près de 1 300 équipements et services présents sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Saint-Benoît
Comment estimer son bien à Saint-Benoît gratuitement ?
Une estimation fiable nécessite de croiser les données des 120 dernières transactions (DVF) avec les caractéristiques précises de votre bien : surface, état, quartier et exposition aux risques. Des outils en ligne proposent une première approche, mais une analyse experte est recommandée.
Combien vaut une maison à Saint-Benoît ?
Le prix médian d'une maison est de 2 133 €/m². Pour une maison de 100 m², la valeur médiane est donc d'environ 213 000 €. Ce prix varie fortement selon la localisation exacte et l'état du bien.
Pourquoi faire estimer par un pro local à Saint-Benoît ?
Un expert local maîtrise les micro-marchés (centre-bourg, écarts) et les paramètres invisibles (qualité des réseaux, dynamique de quartier, risques). Il peut affiner l'estimation au plus juste, là où les algorithmes nationaux manquent de finesse sur une commune de 38 604 habitants.