Acheter à Saint-Benoît, c'est opter pour une ville étendue (230 km²) au climat tropical humide, où la nature est reine. Avec un prix au m² inférieur de 23 % à la moyenne de La Possession, la commune attire les budgets modestes. Mais ce choix implique de composer avec une économie locale en difficulté et un isolement relatif.
Carte du marché immobilier à Saint-Benoît
Saint-Benoît et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Benoît
16 240 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 11 265 maisons et 4 871 appartements à à Saint-Benoît.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier, composé à 69,8 % de maisons, est majoritairement occupé par des propriétaires (54,1 %). La part minuscule de résidences secondaires (1,1 %) et le taux de vacance relativement élevé (11,1 %) dessinent un marché ancré dans la résidence principale, mais où certains biens peinent à trouver preneurs. La stabilité est assurée par une population propriétaire, mais la fluidité peut être limitée sur certains segments.
Évolution démographique à Saint-Benoît
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Benoît
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Benoît
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 36,1 %
- Employés 20,7 %
- Retraités 13,7 %
- Ouvriers 13,5 %
- Professions intermédiaires 9,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,5 %
- Agriculteurs exploitants 1,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Saint-Benoît
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Saint-Benoît
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 049 logements).
- Avant 1919 0,3 % 47 logts
- 1919-1945 2,0 % 278 logts
- 1946-1970 9,8 % 1 376 logts
- 1971-1990 26,6 % 3 743 logts
- 1991-2005 35,1 % 4 925 logts
- 2006-2019 26,2 % 3 678 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Benoît
1 268 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Benoît
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Benoît
Acquérir une maison de 76 m² au prix médian de 162 108 € représente l'équivalent de plus de 11 années de revenu médian local (14 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 900 €. Un budget conséquent dans un territoire où le taux de chômage atteint 32,4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Benoît
- Ne pas consulter le DPE et le risque travaux associé.
- Oublier que 26,2 % du parc est postérieur à 2006 (plus performant).
- Négliger l'impact des fortes pluies sur l'accessibilité du bien.
- Acheter sans vérifier la couverture réelle en fibre (87,2 %).
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît s'étend sur 230 km², soit la 2e plus vaste commune de La Réunion.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement n'est que de 75,2, signe d'une population jeune.
Risques naturels et géorisques à Saint-Benoît
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR i+mvt - Saint Benoit 2016 PPRN Approuvé approuvé le 02/10/2017
- PPR littoraux - Saint Benoît PPRN Approuvé approuvé le 02/10/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est couverte par deux plans de prévention des risques (PPR inondation-mouvements de terrain et littoraux). Si la sismicité est faible, les précipitations intenses (3 456 mm/an) génèrent un risque d'inondation et de glissement de terrain. Consultez systématiquement le cadastre des zones à risque et l'historique des 12 arrêtés de catastrophe naturelle avant tout achat.
Cadre de vie à Saint-Benoît
Saint-Benoît bénéficie d'un cadre naturel préservé, entre littoral et cirques, avec une température moyenne agréable de 23,8°C. La pluviométrie est cependant très élevée (3 456 mm/an). La commune est bien équipée (45 écoles, 269 services de santé) pour une ville de cette taille. La connectivité est excellente (fibre à 87,2 %). En revanche, l'offre de transports en commun est limitée (28 équipements) et l'éloignement de Saint-Denis (environ 50 km) pèse sur la mobilité. Huit monuments historiques rappellent un riche passé.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 76 m², prévoyez un budget médian d'environ 162 000 €. Un appartement de 45 m² coûtera autour de 69 500 €. Les délais de vente peuvent être allongés par un taux de vacance de 11,1 % qui indique un certain nombre de biens peinant à trouver preneur. La baisse des prix de -7,1 % offre une marge de négociation, notamment sur les biens mal positionnés.
À qui s'adresse Saint-Benoît ?
L'achat s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par la prédominance des maisons individuelles (69,8 % du parc) et le prix d'entrée. Le jeune âge médian de la population (35,3 ans) et la forte proportion de moins de 30 ans créent un environnement dynamique. Ce n'est pas la destination privilégiée des retraités (seulement 19 % de 60 ans et plus) ou des investisseurs purement financiers.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée très compétitif sur l'île (2 073 €/m²)
- Cadre naturel exceptionnel entre mer et montagne
- Climat chaud toute l'année (23,8°C en moyenne)
- Parc de logements relativement récent (26,2% post-2006)
- Bonne couverture en fibre optique (87,2%)
− À prendre en compte
- Économie locale fragile (taux de chômage à 32,4%)
- Enclavement relatif et transports limités
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Benoît est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Benoît
- Climat tropical humide avec 23,8°C de moyenne et 3 456 mm de pluie.
- Parc immobilier composé à près de 70 % de maisons.
- 43,8 % de la population a moins de 30 ans (démographie jeune).
- 87,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Benoît
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Benoît ?
Le budget médian pour une maison de 76 m² est d'environ 162 000 €. Pour un appartement de 45 m², comptez 69 500 €. Ces prix sont en baisse de -7,1 % sur un an.
Saint-Benoît est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la part des maisons (69,8%) et la présence de 45 établissements scolaires sont des atouts. Cependant, le revenu médian local n'est que de 14 550 €, ce qui peut impacter le pouvoir d'achat.
Quels sont les risques naturels à Saint-Benoît ?
La commune est concernée par 8 risques naturels recensés, dont les inondations et mouvements de terrain, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Une vérification du zonage est indispensable avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Benoît ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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