Le marché immobilier de Saint-Benoît affiche un prix médian de 2 073 €/m² en 2024, en repli de -7,1 % sur un an. Avec 120 transactions enregistrées (DVF), la commune se positionne comme l'une des plus abordables de la côte Est réunionnaise, entre mer et montagne. Cette analyse décrypte les tendances de valeur pour vous aider à positionner votre bien.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Benoît
Le prix médian global est de 2 073 €/m², avec une dispersion importante : 25 % des ventes se situent sous 1 453 €/m² et 25 % au-dessus de 2 721 €/m². Cette fourchette large reflète la diversité des biens et des secteurs. La baisse annuelle de -7,1 % indique un marché en correction, moins dynamique que certains voisins comme Saint-Joseph (2 302 €/m²). Néanmoins, la construction neuve reste active avec 1 292 logements autorisés ces cinq dernières années, ce qui pourrait influencer l'équilibre offre/demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction des prix en 2024 (-7,1 % sur un an) intervient après une période de croissance soutenue par la dynamique démographique (+3,6 % en 5 ans). Ce repli peut signaler un réajustement du marché face au niveau des taux d'emprunt. Pour un vendeur, cela signifie une négociation plus serrée. Pour un acheteur, c'est l'occasion d'acquérir avec une décote, dans un contexte où la construction neuve reste vigoureuse (+19 % d'autorisations).
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Benoît
Le parc est majoritairement composé de maisons (69,8 %), ce qui se reflète dans les ventes : 109 maisons contre 11 appartements. Le prix au mètre carré des maisons (2 133 €) est ainsi 38 % plus élevé que celui des appartements (1 545 €). Les propriétaires occupants représentent 54,1 % des résidents, un taux dans la moyenne, tandis que le taux de vacance (11,1 %) indique une liquidité modérée sur le marché de la revente.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement favorable aux acheteurs, la baisse des prix et le volume de transactions limité suggérant des négociations possibles. Le taux de vacance de 11,1 % et le recul des prix indiquent un équilibre plutôt détendu, sans forte pression à la hausse. Toutefois, la forte proportion de maisons, prisées des familles dans cette commune où 43,8 % de la population a moins de 30 ans, peut maintenir une certaine demande sur ce segment spécifique.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Benoît
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Benoît
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Benoît
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Benoît
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Benoît (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 292 logements ont été autorisés à à Saint-Benoît, +19 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Les 1 292 logements autorisés sur les cinq dernières années confirment l'attractivité résidentielle de Saint-Benoît. La tendance est même à l'accélération (+19 % par rapport à la période précédente). Cette offre neuve, souvent mieux isolée, répond à une demande croissante mais peut aussi exercer une pression concurrentielle à la baisse sur l'ancien, surtout si les taux de crédit restent élevés.
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité des transactions est moins marquée qu'en métropole. Cependant, la période de septembre, correspondant à l'émission de la taxe foncière, peut inciter certains vendeurs à se montrer plus flexibles. L'absence de fort tourisme (seulement 1 hébergement touristique recensé) signifie que le marché est peu affecté par les flux estivaux ou hivernaux.
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît s'étend sur 230 km², soit la 2e plus vaste commune de La Réunion.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement n'est que de 75,2, signe d'une population jeune.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Benoît
- Prix médian en baisse de 7,1 % sur un an (DVF 2024).
- Écart important entre maison (2 133 €/m²) et appartement (1 545 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 52,61 % du taux national.
- 1 292 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance en hausse de 19 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Benoît
Quel est le prix au m² à Saint-Benoît ?
Le prix médian est de 2 073 €/m² en 2024. Il varie de 1 453 €/m² pour le premier quartile à 2 721 €/m² pour le troisième quartile, selon l'état et la localisation du bien.
Le prix immobilier à Saint-Benoît est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de -7,1 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette correction suit une période de montée des taux et place Saint-Benoît parmi les marchés en retrait de la région.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Saint-Benoît ?
Le prix médian d'une maison est de 2 133 €/m². Pour une surface médiane de 76 m², le budget médian s'établit ainsi autour de 162 000 €, hors frais.
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