Saint-Hilaire-de-Riez présente un potentiel locatif fortement indexé sur le tourisme, avec 60,9% de résidences secondaires et 36 campings. Le rendement brut estimé est de 5,0% pour les appartements et 3,6% pour les maisons. Néanmoins, après déduction des charges (vacance locative estimée à 8%, gestion 12%, taxe foncière à 36,39%), le rendement net tombe à environ 3,1% et 2,2% respectivement. L'investissement ici est donc avant tout un pari sur la valeur de la pierre en zone cotée et la location saisonnière.
Indices immobiliers de Saint-Hilaire-de-Riez
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
9,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
La pression immobilière très élevée (9,5/10) indique un marché tendu où les biens bien positionnés partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéLa pression immobilière très élevée (9,5/10) indique un marché tendu où les biens bien positionnés partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (1,6/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (1,6/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (4,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière pure ; privilégiez un modèle mixte.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (4,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière pure ; privilégiez un modèle mixte.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Hilaire-de-Riez ?
Investir à Saint-Hilaire-De-Riez en 2026 cible prioritairement la location annuelle sur des appartements de petite surface. Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements, issu de la Carte des Loyers, est le signal le plus solide, surtout lorsqu'on le compare aux 3,6 % des maisons. Ce différentiel s'explique par la forte demande locative pour des studios et T2, portée par les travailleurs saisonniers et les jeunes actifs attirés par le littoral.
Attention toutefois au rendement net, rogné par des charges spécifiques. La taxe foncière à 36,39 % et la part élevée de résidences secondaires (60,9 %) qui induisent une vacance saisonnière pèsent sur la rentabilité réelle. S'ajoute le risque réglementaire lié aux 20,9 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc : la loi Climat et Résilience interdira progressivement leur location, imposant des travaux de rénovation coûteux à moyen terme.
La stratégie de plus-value semble moins pertinente à court terme, la phase de correction amorcée en 2024 pouvant durer. En revanche, la dynamique de construction neuve (1 018 logements autorisés en 5 ans) offre des opportunités pour acquérir des biens aux normes, plus faciles à louer, mais à un prix d'entrée plus élevé. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme (5-10 ans), le temps que la pression démographique et l'engouement pour le littoral consolident à nouveau les prix.
Profil locatif à Saint-Hilaire-de-Riez
La demande locative est double : une clientèle touristique estivale forte, et une demande annuelle limitée de la part des actifs locaux (taux de chômage à 12,2%). Les petites surfaces (studio, T2) en centre-bourg ou à proximité des plages sont les plus adaptées à la location courte durée. Les familles et retraités en location longue durée sont moins présents, du fait d'un parc majoritairement occupé par des propriétaires. L'attractivité est soutenue par la gare locale et la proximité de Saint-Gilles-Croix-de-Vie.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite surface (36 m² médians), plus faciles à louer en saison et offrant le meilleur rendement brut (5,0%). L'ancien domine mais attention au DPE : 20,9% du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque réglementaire et financier. Le neuf (24,1% du parc construit après 2006) est plus vertueux énergétiquement mais l'investissement est plus lourd. Les maisons, moins rentables, peuvent convenir pour de la colocation saisonnière ou des locations de groupe.
Quelles zones cibler à Saint-Hilaire-de-Riez ?
Le centre-bourg historique et le secteur des plages (conche des Bélugas, plage des Demoiselles) sont les plus prisés pour la location saisonnière. La périphérie, plus résidentielle, convient mieux à de la location annuelle, mais la demande y est plus faible. L'important tissu de campings (6 300 emplacements) crée une concurrence directe sur le segment économique de la location meublée. Aucune zone en fort développement ne se détache actuellement, la construction neuve étant diffuse.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-de-Riez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 814 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Hilaire-de-Riez: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (248 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 20,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire à Saint-Hilaire-de-Riez nécessite donc de budgéter des travaux de rénovation conséquents, sous peine de voir la valeur du bien et son potentiel locatif se dégrader.
Construction neuve à Saint-Hilaire-de-Riez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Hilaire-de-Riez: 1 018 logements autorisés sur 5 ans, 173 pour la dernière année (+5 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Sur les cinq dernières années, 1018 logements ont été autorisés à la construction (SITADEL), dont 173 en 2024. Cette tendance est en hausse de +5 % par rapport à la période précédente. Ce volume soutenu confirme l'attractivité résidentielle de la commune, notamment pour les nouvelles résidences principales et secondaires. Il alimente l'offre sans créer de risque de surproduction immédiat, au vu de la croissance démographique. Pour l'acheteur, le neuf (24,1 % du parc est post-2006) représente une alternative avec une performance énergétique souvent meilleure, mais à un prix au m² généralement supérieur.
Fourchettes de loyers à Saint-Hilaire-de-Riez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Hilaire-de-Riez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,0 % pour un appartement chute à environ 3,1 % net. L'écart s'explique par la taxe foncière, élevée à 36,39 % à Saint-Hilaire, et par les frais de gestion, de copropriété et d'assurance. Prévoyez aussi une provision pour travaux, cruciale dans un parc où 20,9 % des logements sont des passoires (F/G). Enfin, la vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit faible à 2,6 %, doit être intégrée, surtout en basse saison dans cette station balnéaire comptant 36 campings.
Calculateur de rendement à Saint-Hilaire-de-Riez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Hilaire-de-Riez ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Hilaire-de-Riez
Pour un appartement type de 36 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 113 328 € à l'achat. Le loyer médian s'établit à 471 € par mois (13,1 €/m²), soit un rendement brut de 5,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 500 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, sous réserve d'un taux d'endettement favorable.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Hilaire-de-Riez
- Négliger la taxe foncière, à 36,39 % à Saint-Hilaire.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires.
- Surévaluer les loyers en basse saison touristique.
- Choisir un bien sans consulter les règles du PPRL.
Le saviez-vous ?
- 60,9 % des logements sont des résidences secondaires, un record local.
- La commune compte 36 campings offrant 6300 emplacements.
- L'âge médian est de 61,1 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Hilaire-de-Riez
Le risque principal est la saisonnalité accentuée, induisant une vacance locative potentiellement élevée hors été (estimée à 8%). La forte proportion de résidences secondaires rend le marché locatif très dépendant de l'économie touristique. La taxe foncière (36,39%) grève le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des rénovations énergétiques coûteuses, surtout avec l'évolution de la loi Climat. La faible demande locative longue durée locale (taux d'emploi 60,5%) limite les débouchés alternatifs.
Simulation financière — appartement type 36 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Saint-Hilaire-de-Riez, avec un loyer médian de 13,1 €/m² pour un appartement, l'effort résiduel (différence entre les deux) peut être faible voire positif sur les petites surfaces, mais se réduit nettement après déduction des charges. Pour un investisseur, l'objectif est que le loyer couvre au moins la mensualité et la taxe foncière, ici à 36,39 %. Un effort mensuel résiduel à combler indique un investissement davantage orienté sur la plus-value à long terme, plausible dans une commune où la population a crû de +17 % en 5 ans (INSEE).
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif élevé pour les appartements
- Dynamique démographique soutenue (+17 %)
- Demande locative forte (IOL 7,4/10)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,6/10)
- Correction de -3,6 % en 2024 à surveiller
- Parc de passoires thermiques significatif (20,9 %)
Notre verdict
Investir ici suppose d'accepter une rentabilité nette modeste (environ 3% pour un appartement) et de maîtriser parfaitement la gestion saisonnière. À réserver aux investisseurs capables d'absorber les périodes de vacance et visant une plus-value à long terme sur un bien rénové, dans une commune cotée.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Hilaire-de-Riez
- Rendement brut locatif de 5,0 % pour les appartements.
- Rendement net d'environ 3,1 % après charges et taxe foncière.
- Loyer médian de 13,1 €/m² pour un appartement.
- Marché locatif saisonnier, avec 60,9 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Hilaire-de-Riez
Est-il rentable d'investir en locatif à Saint-Hilaire-De-Riez ?
Le rendement brut estimé est de 5,0% pour les appartements, mais le net (après charges) avoisine 3,1%. La rentabilité est donc modeste et très dépendante de la location saisonnière, avec un risque de vacance.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements, avec un rendement brut de 5,0%, sont plus adaptés. Leur surface médiane est de 36 m² et ils sont plus faciles à louer en saison touristique. Évitez les passoires thermiques (20,9% du parc).
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
La saisonnalité de la demande (60,9% de résidences secondaires), la vacance hors été, et le coût des rénovations énergétiques (20,9% de logements F/G). La taxe foncière est aussi élevée (36,39%).
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