Saint-Jean-De-Védas, commune de l'Hérault intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, offre un cadre de vie équilibré entre urbanité et tranquillité. Avec 13 328 habitants et une densité modérée (1 025 hab/km²), elle séduit les familles et les actifs. Le marché immobilier, avec un prix médian de 4 078 €/m², est plus accessible que certains voisins comme Saint-Gély-du-Fesc (4 388 €/m²), mais propose un environnement bien équipé et connecté.
Carte du marché immobilier à Saint-Jean-de-Védas
Saint-Jean-de-Védas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Jean-de-Védas
6 581 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 54,2 % de maisons, 45,8 % d'appartements sur un total de 6 581 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (54,2 %), signe d'un habitat familial et d'une stabilité résidentielle. La part élevée de propriétaires occupants (55,9 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,7 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif. Le taux de logements vacants (4,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une tension sur le parc disponible, surtout pour la location.
Évolution démographique à Saint-Jean-de-Védas
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Saint-Jean-de-Védas
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Jean-de-Védas
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,4 %
- Autres sans activité professionnelle 17,0 %
- Professions intermédiaires 15,4 %
- Employés 14,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,2 %
- Ouvriers 5,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Saint-Jean-de-Védas
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Jean-de-Védas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 351 logements).
- Avant 1919 3,1 % 167 logts
- 1919-1945 1,6 % 86 logts
- 1946-1970 7,4 % 394 logts
- 1971-1990 23,5 % 1 260 logts
- 1991-2005 23,8 % 1 272 logts
- 2006-2019 40,6 % 2 171 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Jean-de-Védas
1 025 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Jean-de-Védas
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Jean-de-Védas
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian est d'environ 418 100 € hors frais. Cela représente 16,4 années du revenu médian local (25 510 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité capitale et intérêt s'établit autour de 1§700 €, à laquelle il faut ajouter les assurances et charges.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Jean-de-Védas
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant toute offre.
- Négocier sans connaître le DPE, élément clé du coût futur.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Choisir un bien sans vérifier la couverture fibre (97,1 % du territoire).
Le saviez-vous ?
- Saint-Jean-De-Védas a vu sa population croître de 55,6 % en 10 ans.
- La commune compte 13 établissements scolaires pour 13 328 habitants.
- 97,1 % du territoire est couvert par la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Saint-Jean-de-Védas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 949 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Jean-de-Védas: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (105 kWh/m²/an). Seulement 0,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens, anticipez les travaux de rénovation pour rester conforme aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements classés F en 2028 et E en 2034).
Risques naturels et géorisques à Saint-Jean-de-Védas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Mosson_BasseVallee PPRN Approuvé approuvé le 18/02/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPR actif sur la Basse Vallée de la Mosson. Consultez systématiquement le plan de prévention des risques et l'historique des 22 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et le risque sismique sont classés faibles. Cette situation, courante en plaine héraultaise, impose une vigilance particulière sur l'assurabilité du bien et peut impacter l'obtention du crédit en zone réglementée.
Cadre de vie à Saint-Jean-de-Védas
Bénéficiant d'un climat méditerranéen clément (15,4°C de moyenne, 592 mm de pluie/an), la commune est plate (35 m d'altitude). Son atout majeur est la connectivité : gare TGV Montpellier à 5,4 km, aéroport à 10,7 km et accès autoroutier aisé. Les services sont nombreux avec 1 025 équipements (commerces, santé, services publics). Le cadre de vie est familial (13 établissements scolaires) et le parc logement, dominé par des maisons (54,2 %), est récent et performant (DPE classe C dominante). La proximité de la Mosson et le PPR inondation associé sont à considérer.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 96 m², le budget médian est de 401 000 € (4 181 €/m²). Un appartement de 61 m² coûte environ 243 000 € (3 992 €/m²). Ces prix sont en baisse de -4,3 % sur un an, offrant des opportunités de négociation. Le revenu médian local étant de 25 510 €, l'accession à la propriété requiert un apport conséquent (environ 15,7 années de revenus pour une maison). Les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de forte tension, privilégiant les biens bien prix.
À qui s'adresse Saint-Jean-de-Védas ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec jardin dans un environnement calme mais bien desservi, et aux actifs travaillant dans la métropole montpelliéraine, sensibles aux temps de trajet. Les primo-accédants pourront viser les appartements, tandis que les budgets plus conséquents opteront pour les maisons. Le faible taux de résidences secondaires (3,7 %) et la forte proportion de propriétaires (55,9 %) confirment un ancrage résidentiel principal.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier et excellente desserte transport (TGV, aéroport)
- Cadre de vie familial avec de nombreux équipements et services (1 025 au total)
- Parc immobilier récent (40,6 % post-2006) et performant énergétiquement (DPE C)
- Dynamisme démographique fort (+27,5 % en 5 ans) garantissant vitalité
- Environnement naturel avec faible exposition au radon et sismicité faible
− À prendre en compte
- Exposition au risque inondation (PPR actif sur la Mosson)
- Rendement locatif net faible pour les investisseurs (environ 2,7 %)
- Prix de l'immobilier élevé par rapport au revenu médian local (25 510 €)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Jean-de-Védas est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Jean-de-Védas
- Climat méditerranéen : 15,4 °C de moyenne et 592 mm de pluie par an.
- Parc de logements jeune : 40,6 % construits après 2006.
- Proximité de la gare TGV de Montpellier à 5,4 km.
- Seulement 0,8 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Jean-de-Védas
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Jean-De-Védas ?
Il faut compter un budget médian d'environ 401 000 € pour une maison de 96 m² (4 181 €/m²) et 243 000 € pour un appartement de 61 m² (3 992 €/m²), selon les données DVF 2024.
Saint-Jean-De-Védas est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 13 établissements scolaires, 54,2 % de maisons et de nombreux équipements de services. Son indice de sécurité (ISE) est de 3,8/10, et l'environnement est globalement paisible.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Saint-Jean-De-Védas ?
Avantages : connectivité, équipements, parc récent. Inconvénients : risque inondation (PPR), prix élevés par rapport aux revenus locaux, et un taux de chômage de 10,2 % légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Jean-de-Védas ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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