Acheter à Saint-Louis, c'est opter pour une grande ville réunionnaise à l'ambiance à la fois urbaine et tropicale, où le prix du mètre carré (2 676 € médian) est légèrement supérieur à celui de la voisine Saint-André (2 329 €/m²). Avec une population jeune et en croissance (+2,5 % en 5 ans), la commune offre un large panel de services. Toutefois, le marché immobilier est en baisse (-5,1 %) et le contexte socio-économique, marqué par un fort chômage, doit être intégré dans le projet.
Carte du marché immobilier à Saint-Louis
Saint-Louis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Louis
23 297 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 81,1 % du parc à Saint-Louis, 18,9 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,1 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la propriété familiale (57,8 % de propriétaires). La part très faible de résidences secondaires (3,7 %) et le dynamisme démographique (+2,5 % en 5 ans) indiquent une demande résidentielle réelle, non spéculative. Cependant, un taux de logements vacants de 9,2 %, supérieur à la moyenne nationale, révèle des tensions sur le pouvoir d'achat ou des biens moins attractifs.
Évolution démographique à Saint-Louis
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Louis
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Louis
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 32,3 %
- Employés 22,5 %
- Ouvriers 16,1 %
- Retraités 14,4 %
- Professions intermédiaires 8,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Saint-Louis
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Saint-Louis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 778 logements).
- Avant 1919 0,3 % 65 logts
- 1919-1945 0,9 % 180 logts
- 1946-1970 7,9 % 1 553 logts
- 1971-1990 26,3 % 5 192 logts
- 1991-2005 38,1 % 7 526 logts
- 2006-2019 26,6 % 5 263 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Louis
1 900 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Louis
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Saint-Louis
Une maison de 82 m² (surface médiane pour atteindre le prix total de 198 686 €) coûte environ 8 années du revenu médian local (15 270 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité d'environ 1 000 €, à mettre en regard du loyer médian maison de 12,2 €/m² (soit 1 000 € pour 82 m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Louis
- Ne pas consulter les PPR (mouvements de terrain et littoraux) en mairie.
- Oublier que 9,2 % des logements sont vacants, signe de biens peu attractifs.
- Négocier sans connaître la baisse des prix sur un an (-5,1 %).
- Surévaluer son budget avec un taux d'endettement, le chômage est à 33,2 %.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 666 m, offrant un climat plus tempéré que le littoral.
- 43,6 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians (35,2 ans).
- La commune compte 8 monuments historiques protégés, comme le Domaine de la Palissade.
Performance énergétique du parc à Saint-Louis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Louis: la classe C domine, 9,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) place Saint-Louis dans une situation favorable par rapport au parc national. Seuls 9,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un bien classé F ou G, anticipez des travaux de rénovation avant 2028 pour continuer à le louer. La part importante de constructions récentes (26,6 % après 2006) explique en partie cette performance énergétique correcte.
Risques naturels et géorisques à Saint-Louis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Saint Louis (i+mvt) PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2016
- PPR littoraux - Saint Louis PPRN Approuvé approuvé le 07/08/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : mouvements de terrain et littoraux. 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, consultez obligatoirement le plan du PPR en mairie pour connaître les zones inconstructibles ou soumises à prescriptions (type pilotis). Cette vérification est cruciale pour l'assurabilité du bien et sa valorisation future, surtout près des ravines ou du littoral.
Cadre de vie à Saint-Louis
Saint-Louis jouit d'un climat tropical avec une température moyenne agréable de 24,2 °C et des précipitations modérées (736 mm/an). L'altitude moyenne de 666 mètres offre un cadre vallonné. La commune dispose d'un équipement complet avec 1 900 équipements recensés, dont 335 commerces, 469 établissements de santé et 100 lieux de sports et loisirs. La connectivité numérique est moyenne (score 8/100). Le patrimoine compte 8 monuments historiques. En revanche, la commune est soumise à des risques naturels (8 recensés, 15 arrêtés catastrophe naturelle) et des Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget d'acquisition dépend fortement de la typologie. Pour une maison de 82 m² (surface médiane), il faut compter environ 200 000 € (2 423 €/m²). Un appartement de 60 m² coûte autour de 312 000 € (5 200 €/m²). Le premier quartile des prix à 1 783 €/m² permet de trouver des opportunités en dessous de 150 000 € pour une petite surface. Avec un revenu médian local de 15 270 €, l'accession à la propriété demande un effort important (13 à 20 ans de revenu pour un bien type). Les délais de vente peuvent être longs dans ce marché d'acheteur.
À qui s'adresse Saint-Louis ?
L'achat à Saint-Louis s'adresse en priorité aux ménages locaux, souvent primo-accédants, recherchant une maison individuelle (81,1 % du parc) avec un budget maîtrisé. La jeunesse de la population (âge médian 35,2 ans) et la présence de nombreuses écoles en font un territoire adapté aux familles. Les retraités (17,6 % de 60 ans et plus) peuvent y trouver un cadre de vie paisible et bien équipé. Les acheteurs extérieurs à la recherche d'une résidence principale à La Réunion y trouveront des prix plus accessibles que sur le littoral très prisé.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat tropical tempéré toute l'année (24,2 °C en moyenne)
- Large offre de services et commerces (1 900 équipements)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (81,1 %)
- Prix d'entrée plus accessible que dans d'autres communes réunionnaises
- Dynamisme démographique (+2,5 % en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Contexte économique difficile (taux de chômage à 33,2 %)
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actifs)
- Rendement locatif net faible pour un investissement locatif
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Louis est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Louis
- Climat tropical sec : 24,2 °C de moyenne et 736 mm de pluie.
- Parc à 81,1 % de maisons, marché familial et stable.
- DPE majoritairement classe C, seulement 9,1 % de passoires.
- 15 arrêtés catastrophes naturelles historiques, 2 PPR actifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Louis
Quel budget pour acheter une maison à Saint-Louis ?
Le prix médian d'une maison à Saint-Louis est de 2 423 €/m². Pour une surface médiane de 82 m², le budget médian est d'environ 199 000 €. Des opportunités existent à partir de 1 783 €/m².
Saint-Louis est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 55 établissements scolaires, une population jeune (43,6 % de moins de 30 ans) et de nombreux équipements de sports et loisirs (100). Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons (81,1 %), adaptées aux familles.
Quels sont les risques naturels à Saint-Louis ?
La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) pour les inondations/mouvements de terrain et le littoral. On recense 8 risques naturels et 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Un diagnostic spécifique est recommandé avant achat.
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